导读

中国城市规划学会常务副理事长兼秘书长石楠在《城市规划》杂志2019年第7期的“编者絮语”中表示，对于规划工作而言，如何评价土地价值，始终是一个基础理论问题。中央要求把每一寸土地规划得清清楚楚，首先必须把每平方米土地的价值算得明明白白，生态文明新时代需要全新的土地价值理论。

经济学的核心问题是价值问题，即价值的创造、转化和实现规律。经典理论认为，劳动创造价值，商品新增价值的唯一来源是人类劳动。也有学者提出，劳动是财富之父，土地是财富之母，可见土地对于财富创造具有重要地位。

对于规划工作而言，如何评价土地价值，始终是一个基础理论问题，规划师或许难以辨析商品的价值和使用价值的区别，说不清商品效用与满意度的关系，但如何评价土地的价值，是现实规划实践中无法回避的核心话题之一。

从实用主义的角度看，不同时期、不同发展阶段人们对于土地的价值的判断有着不同的取向，这一方面取决于人们对于土地的诉求，也取决于土地能为我们提供什么样的效用。

农耕文明时期

在农耕文明时期，由于生产力水平低下，人们自给自足地从事小规模生产，土地主要是作为一种农业生产的资源，生产效率低，首要目标是满足人们生存需求的食物。敬畏自然、顺应天命是农耕文明的主要价值观，讲究相土尝水、相天法地，祈求天人相应、天人合一。规划作为一项基本制度和统治阶层的治理方式，要做的就是辨方正位、体国经野，量地以制邑，度地以居民，通过勘察具有阴阳之利、土地之宜、水土之便的地方营建居邑，祈祷风调雨顺，营造人和的环境。在这种条件下，食物产量成为评判土地价值的主要指标，土地承载力、肥沃程度成为核心门槛，运输成本因而成为决定农业生产布局的重要因素。

工业文明时期

进入工业文明，生产力水平迅速提高，以工业化为核心标志，规模化生产、精细化分工、组织化生活，城市化风起云涌，非农产业人口比重大幅提高。以往那种基于食品产量为核心的土地价值评价标准，显然无法满足无限增长的提高生产率的需求。技术进步让人们对于土地资源的态度发生巨变，从敬畏自然转向消费自然、战胜自然，给我一个支点、我能撬动地球的理论假设，逐渐转变为人有多大胆、地有多大产的狂妄，土地成为人们对自然无节制掠夺的对象。以往是天地形胜，城以盛民，市场化条件下，土地不仅是自然资源，更是生产资料，是一种可以资产化、资本化的空间客体；土地不仅可以种粮食，更可以种工厂、种房子。盛民、卫民的传统因而让位于利润的角逐、资本的盛宴。土地价值的评判，除了延续了农业产量的因素外，地均利润、地均GDP、地均税收水平成为主宰，即便是支撑城市运营的基础设施、保证温饱需求的公共服务，也只是提高土地收益的配套因素，追求规模、追求经济产出，几乎成为土地价值的唯一导向。

生态文明理念

生态文明理念的提出，让我们重新思考人与自然的关系，重新认识土地价值。我们不能只从供给角度评价土地价值，更重要的是从需求侧进行分析，在跨越生存、温饱进入小康生活水平后，面对日益多元化、个性化的消费需求，为提升人民满意度，仅以食物、房子、GDP的数量取胜，显然与人们的需求大相庭径，所谓地尽其用、集约节约用地、提高土地使用效率，绝不只是为了数量或规模，更应该是能否匹配细分的需求，解决不平衡、不充分的问题。我们不能一味地以土地增值为目标，更重要的是土地增值的分配。我们不能以耕地保护作为唯一考虑，更要考虑占总人口近60%的城市居民的土地需求。我们不能只重视带来经济效益或财政收益的用地类型，更要明确公共空间、基础设施等“非生产性”要素对土地价值的导向、支撑与决定作用。我们已经熟知山水林田湖草是一个生命共同体、绿水青山就是金山银山，但如何实现生态价值的转化，还需要我们从土地价值理论上有所突破。

中央要求把每一寸土地规划得清清楚楚，首先必须把每平方米土地的价值算得明明白白，生态文明新时代需要全新的土地价值理论。