在伍江看来，城市更新，不要把经念歪了，要在“城市上建城市”；城市更新不是10年或20年的事，可能是100年或200年，甚至更长，慢慢干。

城市更新，向新而生。日前，《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》发布，拉开了新一轮城市更新的帷幕。

政策出台，可能将撬动万亿级市场。这对景气度不高的房地产市场来说，无疑提供了新的可能性。历史还会踩着相似的韵脚吗？《中国房地产金融》日前专访了中国城市规划学会副理事长、同济大学原常务副校长伍江。

在伍江看来，城市更新不要把经念歪了。城市更新不是短期的事情，是城市的常态化状态，是城市持续发生的事情；城市更新是要在“城市上建城市”，是“有机更新”，不是整天大拆大建；针对城市更新的新要求，需要对过去的建设开发模式重新反思。

一、不要把城市更新的经念歪了，要在“城市上建城市”

《中国房地产金融》：当前各个地方城市更新行动，正搞得如火如荼，您如何看待城市更新？与过去相比，如何定义现在的城市更新行动与观念？

伍江：城市更新是城市的常态化状态，城市总是需要不断更新的。但是过去几十年城市更新都是以“旧城改造”的方式进行的，都是大拆大建。现在要及时转入常态化的城市更新状态。现在大家更多聚焦在一些小尺度的更新上，叫“微更新”，这是对过去大拆大建的一种反思。但城市更新不仅仅是“微更新”，城市更新既有微观的问题，也有宏观的问题。

城市更新不能大拆大建，要改变原有的旧城改造模式，要学会在“城市上建城市”，通过不断更新、改造再利用，使得城市发展更加有机，这是业界现在谈城市更新时聚焦比较多的一个方向。城市更新过程需要市场，也需要资本，只不过市场也好，资本也好，都不应该是简单复制过去那样的旧城改造模式，而是应该适应新的城市更新进行新的市场模式探索。

不要把城市更新的经念歪了。我们国家发展的阶段已经不同，正在进行重大转型，不能沿用过去那种快速的、大规模改造的方法，那样对整个国家发展不利，对可持续发展、绿色发展都不利。

二、不是把政府变成市场，“政府不是市场”

《中国房地产金融》：在新的城市更新行动中，政府应当扮演什么角色？如何兼顾各方主体的利益？

伍江：我们是社会主义市场经济，要充分发挥市场的作用。市场在过去几十年已经渐渐适应了大规模旧城改造、大规模房地产开发。现在的城市更新，应该针对新的要求转变模式，不能再用旧的模式套新的需求。

政府通过政策设计，让一部分社会资本能参与到公益事业，这是好事。在西方国家也有 PPP。政府对公共利益存在诉求，对公共利益的责任也责无旁贷。

政府应该要维护社会公正。各方利益主体的诉求是不一样的，博弈能力也不一样，政府应该更多关照弱势群体，应偏向于能力弱一点的群体，才能维护社会公正。

换句话说，如果有资本跟居民个人利益之间有博弈、有争论的话，政府更多的是应该帮助个人，而不是帮助资本，因为资本力量强大，个人力量弱小。

我觉得，政府应该设计一些好的政策，在不违背市场规律的前提下，愿意把资金投入到有更多公益色彩的工作中，让市场不过分逐利，而愿意多做一些公益的事。政府本身应该更多从事保障公共利益的工作，而不是把政府变成市场，“政府不是市场”。

《中国房地产金融》：当前时局之下，房企活得不是很好。

伍江：我觉得是开发企业前面几十年的日子太好过了，所以现在觉得活得不太好。对于各行各业来说，马克思的《资本论》认为，市场的平均利润才是最后的一个利润。过去房地产利润太高了，现在应该回到正常状态。

政府不能要求市场，要求企业做赔钱买卖，这不可以的，这是市场规律，但是可以毛利低一点对吧？少赚点钱，多做一些公益的事情，这是可以的。不赚钱是不行的，不赚钱就不叫市场了，但可以不一定赚那么多钱，是吧？

三、城市更新是漫长的过程，不是10年或20年的事情

伍江：城市更新不是10年或20年的事情，可能是100年或200年，甚至更长，要慢慢干。只要城市在，就会不断更新。只要有更新，就需要市场介入。城市会永远更新下去。

我觉得，现在别太着急，不要急于一蹴而就，不要去想着“一口吃成大胖子”。这是一个涉及更多个体的利益，更多不同利益之间的博弈，不要太急。慢慢来，对大家都好，还没有形成共识的，就等一等，不能强迫一定要这样做。

《中国房地产金融》：现在很多市场主体都积极参与到城市更新行动中。

伍江：这是好事儿。要转变观念，不能再用过去那种模式来套用到现在。比如说利润率不要那么高，做事情比较麻烦一点，不是那么简单的，今年拿地明年造房子，后年卖房子，而是慢慢跟居民商量，本来2年能做成的事，得花5年或6年做成。日本六本木的城市更新，花了差不多快30年的时间。

四、规划若只重视空间美学，规划就是错的

《中国房地产金融》：从规划的角度，您如何看城市更新？

伍江：改革开放以后，主要是扩张型规划，都是拆掉以后再建，或者将没有城市的地方扩大为城市。现在不一样了，城市更新更多是进行改造，而不是拆掉重建，或者扩张用地。

现在国家对城市建设用地管得也很严，城市也不太可能再有太多增量，城市更新有一个很大的特点，从过去增量型发展转向一种存量型发展，要适应这个变化。

《中国房地产金融》：比较微观一点，是不是注重空间的一些美学，或者文脉。

伍江：规划如果只重视空间美学，这个规划就是错的。规划本来就应该是综合性的，要考虑到政治、经济与文化等功能。

五、城市更新是“有机更新”，不是整体大拆大建

《中国房地产金融》：城市更新对社区会有多大的影响？

伍江：社区是城市的重要组成部分，甚至是主要组成部分。城市要更新，社区也要更新，涉及每一个人与每一个家庭。人民的生活品质在不断提高，城市更新不可能一步到位，几辈人都满意是不可能的。所以，总是会有新的要求与诉求，那么旧的东西也会变，就又需要更新，社区更新是将来城市更新中相当重要的“一个重头”，这块存量非常大。

《中国房地产金融》：有个数据，在2000年以前约有好像200亿平方米建筑，一部分可能到了要更新的时候了。

伍江：不要说到200亿，就想到要一批一批地进行彻底更新，或者过20年之后再来一次更新。城市更新是一个慢长的、持续的与不断更新的过程。

《中国房地产金融》：螺旋性的持续性更新？

伍江：我觉得应该是“有机更新”，不是整天大拆大建，不是整天“大更新”，而是天天都有更新，但是你不太容易觉察到。这样，城市就不会因为老是在更新，给人们造成生活不便，甚至城市的混乱。

六、不能拿以前习惯的那一套理解现在的城市更新

《中国房地产金融》：您对现在的城市更新行动有何政策建议？

伍江：我一直在跟政府呼吁，现在的城市建设，包括市场管控，以前几十年是很适用的，但现在从增量型发展转向存量型发展，所有的政策设计、制度设计都应该随之改变，现在很多地方，从政府到企业都不适应，拿着以前已经习惯的那一套理解现在的城市更新。

针对城市更新的新要求，需要重新反思现有的制度设计、政策包括法律。

《中国房地产金融》：可以阐述得更具体一些吗？

伍江：需要反思的太多了。我刚才讲的都是很笼统的、宏观的，实际上具体的政策、法律、标准与规范，其实都要反思或重新设计。

建设标准与建设规范是不是都应该改？现有的标准与规划是按照建设一个全新的城市去对待的，对一个已经建设好的城市，怎么让它变得更好呢？尽可能不鼓励去做大手术是吧？让它自我内部不断更新，而这方面的政策设计是缺失的。

《中国房地产金融》：住建部已颁布强制标准《建筑节能与可再生能源利用通用规范》，明年4月1日实施，节能减排方面，大概是居住建筑节能要提升30%，公共建设要提升 20%。有专家称，旧城改造与城市更新可能会参照执行。

伍江：国家“3060”目标提出来之后，需要所有人共同努力，不管是造新房子还是改老房子，都得要考虑到节能减排。以前城市建设不考虑，现在就得多考虑。

现在很多地方借城市更新的名义，是用大拆大建的方法进行城市改造，住建部踩了刹车。

过去的开发模式是以拆为主。现在要转变，从“留改拆”转为“拆改留”，目的就是不要再搞大拆大建。能留的尽量留，能改造利用的就尽量不要拆除重建。不仅是为了保护历史传承，也是为了可持续发展。就减碳来说，千减万减不如一减，少盖房子就是最大的减。建新房子总是有碳排放的。改改就能用，为什么要拆掉重建呢？