原标题：《北京市城市更新条例》明年3月1日施行 以保留利用提升为主 严控大规模拆除增建

严格控制大规模拆除、增建；探索实施建筑用途转换、土地用途兼容；核心区平房院落腾退后，可依规用于租赁住房、便民服务；老楼加装电梯应由业主表决确定……

北京市十五届人大常委会第四十五次会议日前表决通过《北京市城市更新条例》，条例将于2023年3月1日起施行。聚焦民生保障，条例对事关人民群众切身利益的平房院落修缮利用、危旧楼房改建、老旧小区加装电梯、补充便民服务设施等更新事项，明确了实施路径。

编制城市更新专项规划

什么是“城市更新”？条例明确城市更新是指对本市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，包括居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类等5大类、12项更新内容，不包括土地一级开发、商品住宅开发等项目。

民生优先、问题导向、多元参与……条例规定本市城市更新实行“留改拆”并举，以保留利用提升为主，同时坚持先治理、后更新，优先补齐公共服务设施短板，严格控制大规模拆除、增建，延续历史文脉，凸显首都城市特色。

突出“规划引领”，条例要求，本市通过城市更新专项规划和相关控制性详细规划对资源和任务进行时空统筹和区域统筹。城市更新专项规划具体包括提出更新目标、明确组织体系、划定重点更新区域、完善更新保障机制等内容。编制城市更新专项规划，应向社会公开，充分听取专家、社会公众意见。对于存在重大安全隐患、居住环境差、市政基础设施薄弱、严重影响历史风貌以及现有土地用途、建筑物使用功能、产业结构不适应经济社会发展等情况的区域，在规划实施中应当优先考虑。

核心区平房院落腾退后可发展租赁住房和便民服务

不同区域、不同特点的更新项目将有“定制”的更新规则。

实施首都功能核心区平房院落保护性修缮、恢复性修建，可采用申请式退租、换租、房屋置换等方式，完善配套功能，改善居住环境。首都功能核心区平房院落腾退空间，在满足居民共生院改造和申请式改善的基础上，允许实施主体依据控制性详细规划，利用腾退空间发展租赁住房、便民服务、商务文化服务等行业。

实施危旧楼房和简易楼改建的，建立物业权利人出资、社会筹资参与、政府支持的资金筹集模式，物业权利人可以提取住房公积金或者利用公积金贷款用于支付改建成本费用。改建项目应当不增加户数，可以利用地上、地下空间，补充部分城市功能，适度改善居住条件，可以在符合规划、满足安全要求的前提下，适当增加建筑规模作为共有产权住房或者保障性租赁住房。

老楼加装电梯费用分摊等可由业主依法确定

老旧小区加装电梯关系到群众切身利益。条例要求，实施城市更新过程中，为了满足安全、环保、无障碍标准等要求，增设必要的电梯等附属设施，增加的建筑规模可以不计入各区建筑管控规模。老旧住宅楼房加装电梯的，应当依法由业主表决确定。业主可以依法确定费用分摊、收益分配等事项。

为了更好解决加装电梯的资金问题，条例规定，政府可以对涉及公共利益的城市更新项目予以资金支持，引导社会资本参与。“作出上述规定的目的，一是依据民法典的相关规定引导业主自治；二是表明，我市对符合条件的老楼加装电梯已有财政资金支持政策，本条例实施后该政策继续执行。”市人大常委会法制办副主任、新闻发言人王爱声解释说。

鼓励存量建筑“变身”市政基础设施

推动城市更新离不开规划和土地政策保障。法规为实践探索留出了空间，提出本市探索实施建筑用途转换、土地用途兼容。鼓励各类存量建筑转换为市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施。公共管理与公共服务类建筑用途之间可以相互转换；商业服务业类建筑用途之间可以相互转换；工业以及仓储类建筑可以转换为其他用途。同时，可以通过租赁、出让、先租后让、作价出资或者入股等有偿使用方式使城市更新过程中的土地供应方式更加丰富灵活。

地下空间利用也有了相关规定，本市鼓励在符合控制性详细规划的前提下，采取分层开发的方式，合理利用地上、地下空间补充建设城市公共服务设施，并依法办理不动产登记。支持将符合要求的地下空间用于便民服务设施、公共服务设施，补充完善街区服务功能。

涉及多个物业权利人可协商确定更新方案

城市更新涉及的相关主体责任、义务庞杂，条例设定了城市更新物业权利人的范围及权利义务，确保市民和市场主体从“想参与”到“会参与”。

物业权利人享有更新权利、承担更新义务，可以向本市各级政府及其有关部门提出更新需求和建议，更新后依法享有经营权和收益权。同时应当履行业主义务，参与共有部分的管理，对共同决定事项进行协商，执行业主依法作出的共同决定等。

城市更新要“商量着办”。条例规定，城市更新项目涉及多个物业权利人的，通过共同协商确定实施方案。实施电线、电缆、水管、暖气、燃气管线等建筑物以内共有部分改造的，可以根据管理规约或者议事规则由业主依法表决确定。

存在公共利益需要时，也可以通过征收之外的协商方式取得相应房屋所有权。条例提出，城市更新过程中需要对私有房屋进行腾退的，实施主体可以采取产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式进行协商。

马上就访

改造改建带来的建筑规模增加如何解决？北京市规自委：

明确“必要附属设施不计”和“保民生增量全区统筹”两条策略

条例提到的老旧小区加装电梯、老旧厂房加层，由这些改造改建带来的建筑规模的增加，其指标从何而来，是否会突破北京城市总体规划的减量要求？

市规划自然资源委党组成员、总规划师石晓冬表示，在严格落实北京城市总体规划双控要求的前提下，为有效提升社会各界推动城市更新实施的积极性，本市提出了两条解决策略：一是对于更新改造过程中增设的必要附属设施，如老旧小区为了满足安全、无障碍标准等要求加装的电梯，直接明确其增加的建筑规模可不计入各区建筑管控规模。二是对为保障居民基本生活、补齐城市短板且不涉及增加人口的更新项目，如为了补充公服配套设施的老旧厂房内部加层，由辖区政府在全区范围内进行指标统筹。“两条策略旨在激活各区建筑规模指标流量池，引导各区算好本区建筑规模指标投放使用的时间账、空间账和效果账，以时间换空间，把实施城市更新作为落实总规的着力点，促进城市发展的增长点，也作为提升群众获得感的支撑点。”石晓冬说。