今年来，广州市城市更新工作提质增效驶入快车道。从年初拟定重点推进127个城中村改造项目，到划定全市四大重点连片提升片区，近日，广州市再度优化“三旧”改造实施办法，城市更新宏观、中观、微观蓝图愈加清晰，分类实施、分步实施多措并举多点开花。

坚持“拆、治、兴”并举理念。广州城市更新方式包括微改造、全面改造、混合改造等，改造“组合拳”保留城市多元魅力，保障多方需求权益。

灵活采取“留、改、拆”改造举措，城市更新重焕历史文化名城风采，演绎城市空间蝶变，为超大城市转型发展探寻新路径。

上半年，在国家鼓励政策的东风下，广州城市更新多个项目刷新进度条：里仁洞、沥滘村、南洋电器厂等项目陆续迎来建设新节点，全市重点片区连片改造实施主体初定，中心城区有机更新项目风貌初现……

全面改造：

生产、生活、生态空间全面焕新

当下，番禺区里仁洞城中村改造进度明显加快，在节点审批、证照获取、私宅签约等方面不断传来新消息：冼马彭片区、里仁洞村大村及隔岗片区、三庄片区全面开放签约，首期安置房3号楼已完成6层建设，种种进度让人真切感受到广州城中村改造提速。

作为全市城中村改造重点项目，里仁洞旧改是全面改造的典型，即以整体拆除重建为主要方法实施更新。随着“集转国”顺利完成和村宅签约地有序推进，里仁洞村旧改将重塑人居、产业、生态空间，实现整村华丽转型蝶变。

由于城中村有着高聚集、高密度等特点，全面改造的更新方式更具系统性、全面性、持续性。除复建安置房及企业融资地块建设外，城中村全面改造更聚焦城市环境功能提升，以及对民生重要资源的重新配置。广州市城中村改造不乏全面改造的成功案例。

海珠区琶洲村便是全面改造的标杆之作。该村位于“一江两岸三带”重要区位，改造后腾挪100多万平方米产业载体，有力支撑人工智能、数字经济产业落地生根。不仅如此，相关正向指标也正得益于改造：建筑密度由62%下降到18%、绿地率由4%提升到46%、市政用地由2%增至16%、公建配套面积比例由0.8%增加至6%，医疗、教育、生态、产业等要素在全面改造中得以重新配置，进一步促进资源在城乡区域间均衡流动。

全面改造重构空间价值，重塑城市风貌。然而，全面改造也将涉及多元利益主体、多重改造内容，具有周期长、矛盾多、投入高等特点。从村民签约到复建地块封顶常常要花上几年时间，考验着改造主体对项目整体的运作能力。

如今，当城镇化进入存量挖掘与增量开发并存的新阶段，城市再开发纷纷更注重多维效益的实现，城市更新对城市运营水平的要求也随之提高。

近年来，广州城中村改造亦更加注重建设与运营同步，力争实现空间焕新与社会治理双提升。特别在全面改造方面，对于配建市政项目、引入民生资源、保护历史文化方面都有着更高品质要求，从而达到以硬件提升促进城市公共服务水平不断完善的目标。

深藏在沙埗村的融德里历史文化街区，以恢复岭南地区水岸花香的历史生活风貌为初衷，结合水乡文化建设沙埗村文化馆，在提升人居环境品质的同时，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。改造后，村内规划新建养老院、社区医院、幼儿园、小学等公共服务机构，方寸之间的资源聚合与整体运营将大幅提升居民的生活幸福感。

混合改造：

以点带面提升老城空间品质

近日，国务院印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，按照城市标准有力有序有效推进城中村改造。在全国一线城市中，广州是唯一一个中心城区大量存在城中村的城市，在不同时代多重风貌的重叠下，因地制宜多措并举提升空间品质，是广州一直在探索的城市更新路径。

混合改造有机更新便是一种创新性的探索。近日，位于越秀区环市东片区的南洋电器厂及周边更新改造项目启动签约，这是全市首个城市更新混合改造项目，于2021年4月动工。坚持“留、改、拆”并举，南洋电器厂项目以全面改造与微改造相结合的混合改造方式，统筹旧厂、旧城更新内容，探索实现项目内部经济平衡，打造“老城市新活力创新发展示范区”。

目前，项目一期居民签约持续进行中，首日签约数超120户，签约率逾40%。根据南洋电器厂及周边更新改造实施方案，该项目共分为两期实施：其中一期包括南洋电器厂及周边居民楼，二期主要涉及黄华塘社区及红胜街机关单位宿舍等。目前，一期范围内4.2万㎡旧厂房已完成拆除工作，厂区用地也已具备开工条件。

南洋电器厂混合改造项目一期以拆除新建为主，二期则主要采取微改造形式对周边老旧小区进行整治提升。通过采取净地出让形式，企业提前介入参与前期土地平整等工作，实施方案通过后以公开招标选定改造主体。

与此相似的还有海珠区金沙片区，该片区包含原万力轮胎厂、太古仓复建区，及周边老旧小区、企业宿舍区等，沿线风貌多元、产权主体不一。片区混合改造以旧厂为抓手，着重运营中船汇、太古仓、大阪仓、工控资本大厦等产业载体，打造世界级夜间滨水消费区。同时，在旧城方面，对金沙片区内蛟腾小区、广州港宿舍等老旧住宅实施微改造，提升人居环境打造风格统一的有机完整社区。

为更好借助片区国企力量，金沙片区混合改造以旧厂自主改造为契机，通过国企出资连带平衡周边老旧小区改造项目，同时借助专项债等融资渠道支持连片整治提升，实现城市有机更新整体运营。

混合改造主要适用于老城区旧城改造或旧城与国有旧厂相结合的连片更新改造。此前，广州市提出城市更新混合改造以企业投资为主，将全面改造与微改造相结合，通过对老城区综合片区更新改造，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化，对地区产业进行转型升级。

广州市住房和城乡建设局相关负责人表示，接下来，广州将充分发挥“有效市场+有为政府”作用，坚持净地出让原则，积极探索城中村改造新思路和新模式，坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式，汇聚多方合力，特别是要积极调动改造受惠方参与其中贡献力量。

统筹做地：

连片提升城市重点功能片区

今年，广州市城市更新工作又有了新动向。年初的政府工作报告提出，要充分发挥有效投资的关键作用，以重大项目牵引投资增长，加快广州中轴线（海珠）片区、广州火车站片区、罗冲围片区、环五山创新策源区等区域连片提升改造，聚焦城市重点功能区、主要交通廊道、重要景观廊道、重大交通枢纽等区域，探索成片连片改造新模式。

他山之石,可以攻玉。在认真学习上海、杭州等城市统筹做地改造模式后，广州市结合自身发展实际，划定上述统筹连片提升改造项目，将采用净地出让的方式，全面整合片区旧村、旧厂、旧城资源，加快土地前期开发整理，力争尽早在土地开发单元启动项目建设。

作为全市首个全周期国企做地项目，聚龙湾位于粤港澳大湾区科技创新走廊与珠江西岸先进制造业产业带接合部，拥有丰富的历史文化遗存和自然资源。项目实施全周期整体开发管理模式，通过统一规划、开发建设和经营管理，确保产业部署和空间布局有机统一。

聚龙湾项目创新“国企做地、公开招商、净地出让”的土地整备路径，项目启动区以公开挂牌方式选定珠实集团作为做地主体。目前，项目已全面开工并初步落实120亿元、贷款期限达20年的银团整体授信，且无需担保、无需设置抵押率。

此前，在国企用地连片整合的基础上，聚龙湾有效实施统筹连片开发，随着项目开发建设持续推进，片区顺利启动拆迁工程，将腾挪出更多有效建设用地。去年，聚龙湾项目改造方——珠实集团与太古地产签订合作协议，在聚龙湾共同出资打造“珠江太古里”项目，发挥城市建设一体化专业力量优势，为中心城区白鹅潭世界级商圈提升活力与能级。

接下来，广州市其他连片提升重点功能片区也将采取统筹做地模式，届时各片区将完善“指挥部+公司”工作机制，充分发挥广州市城中村改造建设指挥部的统筹协调作用，发挥项目改造主体的资源聚合力与高效执行力，探索解决在城市更新新路径下遇到的新问题。