城市更新项目如何生成、实施与运营？实施过程中怎样优化程序、规范建设管理？城市更新统筹主体如何确定……今年，北京将持续深化城市更新行动，建立相应的规章制度成为确保城市更新工作有序开展的重要手段。北京青年报记者注意到，北京市住房和城乡建设委员会日前起草发布《北京市城市更新实施单元统筹主体确定管理办法（试行）》《北京市城市更新项目库管理办法（试行）》《北京市城市更新专家委员会管理办法（试行）》三个《征求意见稿》，面向社会公开征求意见。其中明确，本市城市更新项目库包括储备项目库和实施项目库，将实行动态、闭环管理。

区域综合性更新项目可统筹实施

《北京市城市更新条例》明确，区人民政府可以将区域综合性更新项目或者多个城市更新项目，划定为一个城市更新实施单元，统一规划、统筹实施。具体的城市更新统筹主体该如何确定？《北京市城市更新实施单元统筹主体确定管理办法（试行）（征求意见稿）》明确，由各区政府根据城市更新实施单元实际情况，综合考虑实施单元范围内物业权利人、相关权益主体需要，明确统筹主体应当符合的基本条件。统筹主体原则上应当采取公开比选方式，区政府组织专家、各相关部门对符合条件的申报主体进行综合评估后，确定统筹主体并通过北京市城市更新信息系统进行公示。

值得一提的是，《征求意见稿》提出，鼓励引入规划设计和策划运营能力强、公共关系处置经验丰富、商业信誉突出的专业企业，通过采取与物业权利人联营、合作、入股等多种方式，实现资源整合和权责明晰，推动项目高水平策划、专业化设计、市场化招商、企业化运营。

统筹主体将拥有哪些职能？《征求意见稿》提出，将重点从推动达成区域更新意愿、整合市场资源、推动项目统筹组合、推进更新项目实施及其他需明确事项等5个方面对统筹主体进行赋权赋能，提高其参与城市更新的吸引力。

统筹主体可以参与的工作很多，如：通过开展意见征询、入户调查等，促使区域内的居民等达成更新意愿；做好城市更新项目前期谋划；梳理实施单元更新资金、资源或实施环节存在的问题堵点；推动实施单元范围内项目实施主体开展项目实施等。统筹主体有效期原则上不超过3年。

城市更新项目库实行闭环管理

《北京市城市更新项目库管理办法（试行）（征求意见稿）》明确，北京城市更新项目库定位于支持项目孵化生成，提供专项服务保障，优化实施流程和规范运行管理，承担城市更新项目的申报确认、谋划储备、协调推动、动态调整、信息查询等功能。

本市城市更新项目库由各区项目库共同组成，包括储备项目库和实施项目库。项目库实行动态管理，对于还不具备实施条件、处于谋划阶段的项目可以先行纳入储备项目库；储备项目具备实施条件后应调整为实施项目，并按规定纳入计划，集中加大各类政策支持，加快手续办理，推动项目落地。

本市将建立“更新意愿和项目征集—储备项目库—实施项目库—编制计划—审批实施—项目出库”管理体系，对项目库实行闭环管理。

其中， “项目申报”环节明确入库基本条件为有主体、有投资匡算且符合规划和区域定位。“纳入储备库”环节提出结合项目实际管理情况，对于各行业管理部门已经认定的项目，可以直接导入项目库，对于主体通过系统平台申报入库的项目，采取联合会商审核方式入库。项目入库后，区城市更新主管部门根据分类将项目推送各相应行业管理部门，由行业管理部门负责项目的日常动态管理。

“纳入实施库”环节明确进入条件为储备项目取得统筹或实施主体确认文件，规划、功能业态及监管要求等基本明确，经行业主管部门认定具备实施条件的，由区级行业主管部门通过城市更新信息系统将项目调整至实施项目库进行管理。

简化城市更新项目审批流程

市住房城乡建设部门、各区政府应当定期或不定期组织各相关部门对入库项目开展联合会商，推动项目有序实施。明确城市更新项目纳入储备项目库后，各区政府、区城市更新主管部门及行业主管部门要提供“靠前服务、联合会商、专家咨询”等专项服务保障，推动项目孵化、生成和实施。市区相关部门要对实施主体提出的问题会商研究、明确解决方案并实现互认，作为推动手续办理的依据。明确项目纳入计划后可依法依规享受建筑用途混合、综合确定土地价款、勘察设计招标、信贷及住房公积金等各方面政策支持。

为简化城市更新项目审批流程，优化营商环境，《北京市城市更新项目库管理办法（试行）（征求意见稿）》提出,城市更新项目纳入本市城市更新计划后，视同已完成“多规合一”初审。项目统筹主体、实施主体按相关要求编制实施方案或设计方案。实施方案通过联合审查的项目，直接纳入“多规合一”协同平台会商阶段，统筹主体、实施主体可持实施方案中的规划设计方案申请办理规划建设手续。符合本市简易低风险工程建设项目要求的，可以直接编制设计方案，并按照相关简易程序办理建设手续。

专家有明确的回避及退出原则

《北京市城市更新条例》明确提出“本市建立城市更新专家委员会制度，为城市更新有关活动提供论证、咨询意见”。此次公布的《北京市城市更新专家委员会管理办法（试行）（征求意见稿）》明确，拟明确建立城市更新专家委员会制度，土地及规划、城市设计、建筑设计、历史文化等专业领域的各类专家将涵盖其中。进入城市更新专家委员会的专家需要承担相应职责，包括为城市更新重大决策和重要工作提供专家论证和决策咨询、针对北京城市更新中的重大问题进行调查研究、每位专家每年至少完成一份专项报告等。

值得一提的是，其中还明确了专家回避及退出原则。若存在专家是相关项目或政策制定工作的负责人或参与人员，专家与相关负责人有近亲属关系或经济利害关系，专家所在单位与被咨询工作承担单位及协作单位有行政隶属关系等情形的，专家应当回避。退出的专家不得再以专家委员会专家身份从事城市更新相关活动。