汪科：持续推进城市更新行动，推动城市高质量发展

导读

2026年4月29日，由住房城乡建设部建筑杂志社主办的“2026城市更新观摩交流现场会”在武汉召开。与会代表围绕城市更新政策要点、构建多元化投融资模式、地方及企业创新实践经验做法等进行了深入交流，并实地观摩了武汉市不同类型的城市更新样板项目。会上，行业主管部门、专家学者、地方及企业代表先后发言，分享了政策解读、理论思考与实践经验。现将会上精彩内容整理刊发，以期为各地推进城市更新建设提供有益参考。

住房城乡建设部建筑节能与科技司副司长汪科

党中央、国务院高度重视城市工作，习近平总书记对城市工作有一系列重要论述和重要指示批示精神，深刻揭示了城市工作依靠谁、为了谁的根本问题，深刻回答了要建设什么样的城市、怎样建设城市的重大命题。城市更新工作是贯彻落实习近平总书记对城市工作重要论述的重要行动，是推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要举措。

深刻领会城市更新的时代内涵与核心要义，准确把握其主要任务

从党的二十大报告，到中央城市工作会议，再到中办、国办《关于持续推进城市更新行动的意见》，党中央、国务院对城市更新工作作出一系列重要决策部署。中央城市工作会议明确提出，要以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。

习近平总书记多次强调，城市是生命体、有机体，要认识、尊重、顺应城市发展规律，敬畏城市、善待城市。城市的核心是人，要坚持以人民为中心，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。城市建设要以自然为美，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁。历史文化是城市的灵魂，要像爱惜自己的生命一样保护好城市历史文化遗产，等等。这些重要论述，为持续推进城市更新行动提供了根本遵循和行动指南。

在看到我国城镇化取得历史性成就的同时，也要正视长期面临的突出矛盾和问题。如：不少既有建筑使用年限已接近或超过设计使用年限；城市基础设施滞后于高质量发展要求，燃气泄漏、老化爆裂等安全隐患逐步显现；老旧小区市政配套设施不完善，“一老一幼”公共服务还不能满足需要；一些城市内涝问题频发，交通拥堵、停车难等问题依然严重。这些问题亟待通过大力开展城市更新加以解决。

中办、国办文件《关于持续推进城市更新行动的意见》明确了城市更新的重点任务：要加强既有建筑改造利用，稳妥推进危险住房改造，分类分批对存在抗震安全隐患的房屋进行加固，持续推进既有建筑节能改造；推进城镇老旧小区整治改造，更新改造小区燃气等老化管线管道，完善小区停车、充电、消防、通信等配套基础设施；开展完整社区建设，完善社区基本公共服务设施、便民商业服务设施、公共活动场地；推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，推动老旧街区功能转换、业态升级、活力提升，因地制宜打造一批活力街区。同时，还要完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化。

精准把握城市更新工作要求，完善机制保障、强化科技与底线

在城市更新工作中，要贯彻新理念新要求，坚持系统观念，尊重城市发展规律，树立全周期管理意识，不断增强城市的系统性、整体性、协调性。要坚持因地制宜，因城施策、一项一案，不搞劳民伤财的“面子工程”和“形象工程”。要注重分类推进，针对居住类、产业类、设施类、公共空间类等不同更新项目，采取差异化的实施路径。要加快地方立法，为城市更新提供法治保障。要全面开展城市体检，探索建立“发现问题—解决问题—巩固提升”的工作机制，划细城市体检单元，从房子开始，到小区、社区、街区、城区，找出群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。

加强规划引领是城市更新工作的重要前提。要发挥发展规划战略导向作用，强化国土空间规划基础作用，增强专项规划实施支撑作用。依据城市体检评估结果，编制可实施可操作的城市更新专项规划和年度实施计划，划定城市更新单元，建立项目库。要开展城市设计，明确对房屋、小区、社区、城区、城市等不同尺度的设计要求，作为建设工程许可的主要依据。

城市更新工作涉及面广、政策性强，需要不断创新完善政策机制，加强要素保障。比如，在用地政策方面，要推动土地混合开发利用和用途依法合理转换，明确用途转换的正面清单、负面清单和管控要求，完善用途转换过渡期政策。盘活利用存量低效用地，鼓励国有土地使用权人按程序自行或以转让、入股、联营等方式更新改造低效用地。优化地价计收规则，完善城市更新相关的不动产登记制度。

在资金筹措方面，要解决“钱从哪里来”这一关键难题。需要加大中央预算内投资支持力度，通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持。地方政府要加大财政投入，在债务风险可控前提下，通过发行地方政府专项债券予以支持。鼓励各类金融机构积极参与城市更新，强化信贷支持。完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与，推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等金融产品。

在组织实施方面，要坚持多方参与，建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。充分发挥街道社区作用，调动人民群众参与城市更新的积极性。鼓励产权所有人自主更新，支持企业盘活闲置低效存量资产。引导经营主体参与，健全专家参与公共决策制度。加强城市更新社会风险评估和矛盾化解处置机制建设。

要坚持科技赋能，以大数据、物联网、云计算、人工智能等新一代信息技术为支撑，推动城市信息化、数字化、智能化。加快建设城市信息模型（CIM）基础平台，按照孪生城市理念，综合运用地理信息系统、建筑信息模型和物联网技术，搭建城市三维数字底版，推进在城市规划建设管理运维等多场景应用。通过构建立体化监测网络，提升城市风险排查效率和应急处置能力。

要守牢保护红线，在城市更新中切实加强历史文化保护，坚持将保护放在第一位。禁止大拆大建、拆真建假、以假乱真，不破坏地形地貌、不砍老树，不破坏传统风貌。涉及不可移动文物、历史建筑等保护对象的，按照相关法律法规予以维护和使用，“一屋一策”提出改造方案。要坚守人民至上，全面践行人民城市理念，把让人民宜居安居放在首位，把人民群众满意不满意作为检验工作的第一标准。

“路虽远行则将至，事虽难做则必成。”我们要始终以更高的站位抓落实，以更强的本领抓落实，以更好的方法抓落实，以更硬的作风抓落实，持续推进城市更新行动，推动城市高质量发展，建设现代化人民城市，让人民群众在城市生活得更美好。

（根据作者在2026城市更新观摩交流现场会上的发言整理）