“要创新引领率先实现东部地区优化发展。”在上月刚结束的党的十九大会议上，习近平总书记指出。作为全国三大经济区域之一的珠三角地区，自《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008~2020年）》颁布以来，就已开始着手推动区域优化发展，为此还于2017年2月新设立一只总规模达500亿元的优化发展基金。

珠三角地区在过去近40年的快速发展中，形成了大量的旧城镇、旧厂房、旧村庄，不利于产业升级和城市优化发展。2017年5月22日公布的广东十二次党代会报告提出，要以“三旧”改造为抓手推动城市更新，带动珠三角地区转型升级。受访的多位专家对《中国经营报》记者表示，城市更新可有效利用土地空间资源，从而推动珠三角地区城市的优化发展。

城市更新在赋予城市发展新动力的同时，也给其中扮演着城市开发建设这一角色的企业带来了新的机遇与使命。记者采访的多位房企代表均表示，对于城市更新的理解并不局限于建筑以旧换新，更希望借此帮助区域乃至城市实现价值的提升。

助推产业结构调整

珠三角九市中，城市发展空间小的深圳，最先启动城市“三旧”改造。2004年深圳出台《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，大规模启动城中村改造，但当时主要不是为了集约利用土地资源，而主要是为了解决市容市貌问题。直到2009年出台《深圳市城市更新办法》，深圳才正式启动城市更新工作。与此同时，佛山、广州、东莞等也随后开始进行旧改。

这一时期，珠三角地区制造业面临外需不振，产业结构偏低端等问题，亟须进行一次产业结构大调整。广东省政府顺势提出“腾笼换鸟”的产业转移战略，并制定《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008~2020年）》，提出要推动产业实现转型升级、优化发展。同时，经过30年的发展，广东特别是珠三角地区的土地资源紧缺、城市空间不足等制约因素，面对产业结构及城市空间发展问题，广东遂于2012年率先在全国开展“三旧”改造试点工作，实施此举的一个重要原因就是为了助推产业结构调整。

通过多年的发展，深圳城市更新创造出不少“深圳样本”。以深圳南山蛇口网谷项目为例，在通过城市更新实现产业升级后，总产值从2亿元上升至55亿元，单位面积产值从1200元/平方米上升至3.93万元/平方米，其经济效益和土地利用效益实现几十倍跨越式发展。

据了解，蛇口网谷项目通过复合式更新改造从原来的旧厂房转型，引进互联网、电子商务、软件开发、移动互联网等企业取代传统制造业，以“腾笼换鸟”方式成功实现产业升级，并在2013年作为深圳城市更新中旧工业区综合整治的成功样本被加以推广。

深圳市城市更新开发企业协会会长耿延良表示，广州、深圳等珠三角城市，一是面临土地资源稀缺及产业升级的压力，二是面临人居环境的改善需求，且为了提高城市的产业竞争力，城市更新具有举足轻重的作用。深圳的城市更新以前相对注重规模，现在要更加注重质量，而且要发挥政府的主导和规划引领。

暨南大学教授胡刚表示，对于城市更新改造政策，珠三角地区这几年积极推进，广东领导班子对此很重视，不仅专项投入了很多资金，也争取到了一些优惠政策，使得城市更新改造得以快速推进。其中，深圳、广州、东莞、佛山这四个珠三角城市，先成为此轮“三旧”改造试点城市。

寻求旧与新的平衡

对于城市更新改造，广州希冀通过创新升级引导产业高端化、低碳化、集群化、国际化发展。广州市城市更新局相关负责人曾对媒体表示，在新的时代背景下，广州的城市更新工作已经常态化，而大方向是城市更新要有利于产业集聚，促进产业结构调整和转型升级。同时，城市更新不再只是推倒重来，而是在旧与新中寻求一种平衡。

深圳目前主要以《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》为主的城市更新政策体系，注重产业结构调整和土地利用效益，希望通过城市更新引导发展创新型产业。而东莞方面则提出，今后“三旧”改造更多地推动“工改工”，并创新旧工业区更新改造模式，积极探索更多旧工业区活化更新经验，引导镇村实施更多的工改工项目。

易居研究院研究员严跃进表示，城市更新不是简单的房屋翻修，而是对土地利用价值的重现发现；通过城市更新，有助于实现市区土地资源价值的发现，也有助于各类产业的加快导入。

华南城市研究会副会长谈锦利认为，“三旧”改造目的是有效利用城市土地，帮助珠三角地区产业优化发展，此举可归属于供给侧结构性改革，十九大后将会更有系统地推进。

企业担起城市建设使命

城市更新的推进离不开企业的参与，广东尤其是深圳，日益稀缺的土地资源也在倒逼企业借道旧改布局房地产市场，城市更新已成为房企参与城市开发建设的重要方式。尽管城市更新涉及利益集体众多、推进难度大、周期长等特点让其成了“难啃的骨头”，但房企旧改的热情并未因此减弱。

记者梳理统计，龙光地产仅2017年上半年就新增并购及城市更新项目21个，预计总建筑面积约476万平方米，覆盖深圳、珠海、惠州、佛山、中山等多个城市。佳兆业截至2017年中业绩报告期末，在深圳、广州、上海及珠海拥有占地面积逾1400万平方米城市更新土地资源。星河控股近年也通过旧改在深圳龙岗、沙井等地获得多个旧改项目。

佳兆业方面表示，作为落实政府城市更新政策的执行者和参与者之一，将继续以合理规划，保障公共配套供给；以优化空间，保障城市品质提升；以响应政策，保障产业发展空间。