广州每年两到三平方公里经营性用地将从“旧改”中来

为加快城市更新的步伐，广州6月20日一口气出台了40条相关新措施——《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（下称《实施意见》）。其中提到自然村可以作为改造主体申请全面改造，并且着重强调了对旧村改造的优化调整，同时为了提高土地权属人的交储积极性，基本明确了土地增值收益，政府和土地权属人五五分成的思路。

紧随着政策的发布，戴德梁行也于6月21日在广州举行了 “城市更新4.0”主题论坛。会上，广州市城市更新局副局长张丽透露，广州未来每年将有约20平方公里的城市更新土地供应，其中经营性用地两到三平方公里。

广州市城市更新局项目审核处处长朱永飞表示，新时期，城市更新将成为特大城市建设的抓手，重要性凸显。

某专业机构负责人则表示，在广州等一线城市出台严厉商务物业调控政策的背景下，开发商对于商业性质的旧改项目，也必须摒弃以往以销售为主的模式，而是与时俱进转变为发展产业，吸引整宗购买的大客户以及发售商业基金等方式来盈利。

新快报记者 谢蔓

政府

多管齐下进行城市更新建设

如朱永飞所说，城市更新不只是开发商才关注的问题，关系到你、我、他。40条新措施的出台，总体而言，就是降低三旧改造的门槛、改现有的零碎改造为成片整体改造，同时缩减审批流程。据悉，至2016年年底，全市城市更新用地（即纳入“三旧”改造标图建库用地）共585.23平方米公里，约为全市存量建设用地总量（1787平方公里）的1/3,是今年住宅用地计划供应量5.8平方公里的约100倍。其中，纳入2020年前实施规划的城市更新用地353.62平方公里。

据悉，40条新措施的新内容主要包括旧厂业主自行改造门槛降低、成立城市更新基金支持旧改、鼓励业主自主连片改造和打包改造、政府收储提供多套奖励方案等等。

根据省政府政策的精神，《实施意见》首先优化了旧厂房自行改造条件，明确独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）的国有土地旧厂房可优先申请自行改造。国有土地上旧厂房不改变用地性质，自行改造工业厂房（含科技孵化器）的，只要不分割出让，政府可不增收土地出让金；分割出让的，政府按照《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》计收土地出让金。国有土地旧厂房按规划新用途改为商业服务业设施用地的，按商业市场评估价补缴土地出让金。国有土地旧厂房利用工业用地兴办国家支持的新产业、新业态建设的，可按现有工业用地性质自行改造，按照“工改工”政策执行。5年过渡期后，按新用途办理用地手续。科研、教育、医疗、体育自行改造的，按相应地段办公用途市场评估价的一定比例计收地价。

现有的“三旧”改造中，改造地块相对分散和零碎，不成体系。《实施意见》提出对于150亩以上集体土地旧厂房，可由区政府统一招商、整体改造。用地面积低于150亩、不纳入旧村全面改造和微改造的集体旧厂房、村级工业园区可单独改造。

专家

为提高企业积极性 政府让利

《实施意见》还提出，为鼓励土地权属人交地收储，基本按照政府与土地权属人5:5的思路分配土地增值收益（按时交储奖励10%）。“工改居”由政府收储的，按规划毛容积率2.0的公开出让成交价或新规划用途市场评估价的40%计算补偿款（可享受政府收储奖励）。“工改商”由政府收储的，按规划毛容积率2.5公开出让成交价或新规划用途市场评估价的40%计算补偿款（可享受政府收储奖励）。国有土地旧厂房权属人申请政府收回的，采取一口价方式补偿，按毛容积率2.0商业市场评估价40%计算补偿款（不再享受政府收储奖励）。

暨南大学公共管理学院教授胡刚表示，关于旧厂房的改造，以前主要涉及的是政府与企业的利益分配问题。而新措施的实施，可以看出广州市让利了，扩大了企业的收益面，有利于城市更新项目的推进。

机构

新形势下商业项目开发要改变以往散售的模式和思路

在大湾区时代，广州城市更新更具紧迫性。政策的创新和支持促进产城新模式，但这种模式仍需要具备新思维。戴德梁行广州策略发展顾问部董事及主管陈维政在题为“城市更新4.0:产业新思维下的城市商机”的演讲中表示，城市更新注重产业先行和产业导入，可以为城市更新所活化、提供的空间载体注入新的经济活力，实现功能提升。未来广州需打造城市更新产业服务生态圈，搭建城市更新服务平台，促进政府管理端、金融支持端、改造供给端以及开发需求端都能实现信息对称、信息共享和资源整合。

他还指出，在城市更新项目中，商业用地开发受限——商业用地开发迎来巨大挑战。以往开发商通常采取的是物业单元散售模式、从销售市场快速回笼资金。物业的租售的比例可能达到1:9,即一成为自持的出租物业，九成为出售的物业。这样资金杠杆比例也达到了1:9。而未来，商业用地的开发很有可能将转换为产业单元整售模式，以及在资本市场进行融资的金融创新开发模式。新模式下，更为稳健的模式有可能将调整为租售比例为4:6,大大增加自持的比例，确保产业落实引进。

戴德梁行华中区董事总经理黎庆文表示：“新的产业，新的功能区，新的人才是广州未来能否发展好的关键。在房价上涨、动迁成本逐年攀升的背景下，城市更新的思路必须转变。无论是开发还是融资模式，都须以一种灵活的方式推进。对于 到2020年，计划完成城市更新规模42—50平方公里 的宏伟目标，政府与企业之间必须协调配合，实现良性互动。”