文旅古镇的开发尴尬：不急功近利不行

在8月11日的云南文博会中国国际文化旅游投资洽谈会上，关于文旅小镇、古镇古村落的专题备受地产商的关注。

据不完全统计，中国现有“古村落”5000个左右，历史文化村镇和乡土建筑遗产之多、地域分布之广，世界罕见。

而这些古村落也成为文化旅游地产中最吸引投资者的“资源”。

本报记者了解到，在国内的文化产业投资基金中，古镇古村多被视为独立的“部分”。

“主要是针对二线城市以及发展潜力巨大的县级中的旅游资源的争抢。这与我国新型城镇化建设有望成为中国经济增长新的巨大引擎不无关系。”某基金会负责古镇古村项目的负责人告诉《第一财经日报》记者。

事实上，随着地产界与旅游业界进入到新型城镇化建设的潮流中，旅游和新型城镇化建设的结合在一定程度上解决了政府一直头疼与无奈的问题，那就是“高耗能、高污染、高投入以及低效能”为特征的粗放型城镇化道路。

本报记者梳理近期公开的信息以及此次洽谈会上的项目发现，投资10亿元的都是小项目。

不可否认旅游和人文因素加入城镇化建设进程中确实有促进作用，但是否达到理想效果还有待时间检验。

“文旅小镇的开发已经到了急功近利的时期，无论是哪个投资商，看中自然风光的小镇无非两点，一是地上，一个是地下。” 另一旅游集团股份有限公司的负责人告诉《第一财经日报》记者。

如此大环境下，该公司只搬迁了一条街，就花了9个亿，而许多矛盾在后续的工作中短时间内都很难消除。

“作为企业，必须要求短期回报。文旅小镇的开发风险是很大的，第一是政策的变化，二是回报周期长。” 西江苗族文化旅游开发有限公司董事长王瑛告诉本报记者。

上述两位负责人均表示，文旅古村落的收益率很低，“虽然目前没有一个准确的数字，但作为投资者的确非常艰难。原来的地产开发式的商铺经营已遇瓶颈，整个一条街都是酒吧、卖牛肉的，已开始让各方感到厌倦与反感。”

这种模式最终还是一个房地产模式，也就是街区开发越好，租金越高，老住户越少。

“中央政府是希望保护开发好老街区，所以挂保护牌，但地方政府是要收税的，企业是讲回报的，在这样的大环境下，就大拆大建，你挂越多，拆腾挪就越多。可以想象，当老住户一个月的租金达到3万时，他为何还住在老街区？”上述负责人表示。

本报记者了解到，国外一些文旅小镇的开发，有的是归属到遗产管理总局，或通过发行遗产彩票和基金的方式，使得富人愿意将钱投入到基金中，从而合理避税。

与此同时，一些国家的政府是鼓励个人修缮自己的老房子，如此全额抵扣个税，这也使得有历史的老房子保存完好。

“但国内没有好的资金筹措来源，没有好的配套资质，政府也始终放不开手脚。”知情人士认为。

这样的模式使得目前国内的一些文旅小镇成为“空镇”。

在这种困局下，该如何寻找出路？贵州黄果树旅游集团股份有限公司董事长助理张目告诉本报记者，首先要给古村落做精准定位，“是依托大的景区，还是依托地产或者城市成熟的配套设施，三种依托有不同的定位。”

而核心问题是解决投资者回报的问题。王瑛认为：“如果将自然资源的品牌做好了，游客量才上得来，同时，将景区内的商业业态做减法，景区外的业态做加法，这样在不破坏生态资源人文环境的情况下，通过外围商业业态的配套措施，实现企业投资的回报。”

除此之外，一些景区还是要解决过于依赖门票收入的单一商业模式问题。“现在通过我们的服务把其他资源捆绑起来，依托现金流，给金融部门更大的信心，通过贷款解决我们配套服务的问题。”