导读

9月24日，在由中国城市规划学会住房与社区规划专委会承办的2022/2023中国城市规划年会专题会议七“住房与社区·研究与探索”上，袁昕院长作题为《拐点之后的住房与社区规划变革》的特邀主题报告。

袁  昕  中国城市规划学会常务理事、住房与社区规划专委会主任委员，清华同衡规划设计研究院院长

一、变  局

我们一直在说百年未有之大变局，最近这十多年我们已经看到一些变化的拐点出现，这些拐点背后到底有哪些变局？

第一，城镇化进入下半程。2011年前后，我们的城镇化率跨过了50%，城镇化发展的速度逐渐放缓，城市高速扩张阶段已经过去，现在我们探讨的话题不仅是增量，更多的讨论存量问题。农村人口市民化速度减缓，虽然这一过程还在持续，城市人口总量还在上升，但这些增量是不均衡的，全国已有上百个城市出现人口收缩，在这种情况下出台怎样的政策，支撑城市住房与社区怎么样发展，是我们面临的变局之一。

第二，经济转入中速发展阶段。在2011年之前，我们的GDP年均增长率平均在10%以上，但从2011年后直到近年，GDP增长再也没有超过10%。我们进入到中速发展阶段。我们提出高质量发展，要由过去的高效率转成今后的高质量。经济总量虽然提高了，但维持社会运转的盘子也增加了，房地产失速，房地产支撑的土地财政难以为继，高品质城市建设的动力源从何而来？城市中最大多的用地是居住，空间品质提升相当大一部分工作对象是住宅和社区，无论是在存量或增量空间中，如何做好住宅与社区规划，支撑高质量发展、空间品质的提高，是摆在我们面前的变局之一。

第三，社会主要矛盾转化。高质量发展不仅要关注效率，也要谋求效率与公平的平衡。城市是为人服务，当“以人为核心”落到个体的每一个人的时候，不同的人的切身感受就会很不同。近年，社会主要矛盾由人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾，转化成了人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，这些矛盾很多焦点都在老百姓生活的社区和周边。新的历史时期在追求效率和公平时，我们需要建立什么样的空间治理体系和社区治理机制支撑和谐社会建设，这也是所面临的变局。

第四，人口中度老龄化。到2023年，我们国家60岁及以上的老龄人口占比预计达到20%，全社会跨入中度老龄化的门槛，中国高速老龄化带来的冲击可能比前些年的城镇化带来的更大。当前倡导的积极老龄化，但未富先老、未备先老等问题依然严峻，怎么把老龄社会转化成消费社会、促进发展的社会，背后有很多人的问题。社区如何完善公共服务设施、增加老年就业等功能，支撑老龄社会发展变局？

第五，少子化人口负增长。近年的少子化现象以及人口增长到达拐点也是始料未及的，比当年所预估的时间要提前，背后探讨的是人口红利以及家庭结构、公共服务供给等之间的关系。我们应看到需求在未来更远的变化趋势，才能保障工作不处于被动。当前房地产业的状况，显然与十、二十年前的住宅和房地产政策有密不可分的关系。

第六，世界科技创新发展。自上世纪中叶第三次工业革命开始，世界GDP的年均增速较之前出现了折线上升的态势很重要原因是得益于科学技术特别是信息技术的进步。每一次工业革命背后都能看到城乡形态发生重大变化。从工业革命开始，解决了能源、动力问题，城市和工厂间的关系开始进入融合阶段，正是因为过于融合，以至于工厂污染与城市生活交织，导致公共卫生的相关法案出台，诞生了现代城市规划，开始有了城市功能分区。社会进步螺旋式的上升，如今，信息技术可以更好地促进产城融合。第四次工业革命将进一步改变生产力与生产关系，移动办公、集成芯片支持的设备小型化和万物互联等新技术等出现，将加速城市功能的重组。未来已来，城市规划在优化生产力和生产关系空间布局时，必须考虑马上就要到来的未来，要能够看到以上这些拐点所将要带来的变化。

二、迷  局

而拐点阶段我们也有困惑，可以称之为迷局：

第一，当前城镇住房套数与户型面积。涉及到存量以及在空间上的匹配问题。目前房地产产能过剩，日前全国人大财经委主任也提到各个专家估算的数据差异还是很大，但是总体结论是14亿人可能住不完，14亿的人口规模拐点已经到来，接下来人口规模开始逐渐减少，这些存量如何去化？如何更新？

第二，当前城镇住房空置套数与面积。未来10年、20年，如何消化现有库存，估计有些住宅将要面临永远售不出去的可能，因为资源在空间上的需求错配，一方面是有人买不起房，另一方面是有房没人买，这些房子怎么办？

第三，当前有刚需购房意愿的家庭数量。城镇中还有多少无房户？还有多少刚需？住房空置目前没有官方统计数据。各个城市在未来还有多少人口增长或者人口流失？这些人会去哪里买房子？

第四，未来家庭人口结构与生活方式变化。除了人口规模的增长趋势开始进入下降的拐点外，家庭的结构也在发生变化。现在户均人口数量，已下降到2.6人，还有四分之一1人户。资本驱动的房地产市场仍在做大户型以谋求更大的利润，小户型似乎只是为了低收入人群的。然而，那些丁克和单身的精致白领们其实恰恰是对生活有更高的追求，市场上却稍有适合新的家庭结构的住宅产品。未来的家庭结构和人口生活方式还会有哪些变化？我们在跨越中等收入陷阱后是否还能回归大家庭？

三、定  局

最后，在拐点之下，我们也可以看到几点定局：

第一，城市更新与住房建设模式变化。面对存量更新，住宅的建设模式必然发生变化，传统的房地产以资本驱动、金融为杠杆的开发方式显然不可能再持续，城市更新也不是变相的大拆大建。更新是以需求为驱动，以价格为驱动来平衡资本和资产间的关系。个人认为，大型房地产企业必须真正转型到小型化和以服务创造价值，跟社区、住户有更密切的沟通和联系，形成建设共识，再解决资金和实施问题。住宅与社区的规划设计也成为沟通的工具和结果。大型资本市场房地产回归到小型化、特色化，贴近生活、接地气地去运营。

第二，技术进步解放更多劳动力资源。一方面人口在减少，另一方面高科技带来生产力的解放，城市怎么提供更多就业机会？如何实现城市创新？新技术革命正在推动创新创业回归城市中心地区，城市社区也将是提供就业的重要空间载体。

第三，城市创新促进社区功能更多元。技术革命解放的劳动力，他们的创造力如何激发，怎么通过创意、服务业推动社会发展？社区如何承担其城市创新、老年就业等职能？未来社区业态的多元化，不仅是规划设计，也对社区的空间使用的管控方式变革提出明确的需求。

第四，源自需求端的住房与社区规划。过去开发商什么赚钱就做什么，而不是市场要什么就提供什么，现在看养老产业发展也有类似倾向。住宅不仅是商品，还有很强的社会属性，好的住房制度是社会稳定的基石。真正面向需求段的住房供给和空间生产才能够为和谐社会做出更大贡献。

近年，大量的责任规划师、社区规划师是非常好的桥梁，真正实现接地气，不仅是最后一公里，而是最后几百米，能够真正了解广大人民群众对住房的需求，在社区中对品质生活的需求，从而将这些需求进一步落实到规划、建设和管理上。规划不能总是居庙堂之高，指点江山激扬文字，我们要更多地站在江湖之远看大众的民生，自下而上推动适应新时期新发展理念下的规划和建设变革，这样工作更有价值，更能体现历史责任。

供稿单位：中国城市规划学会住房与社区规划专业委员会

*本文根据现场报告整理，已经专家审核。