在城市化“上半场”中，城市空间的价值往往依附于“土地经济”——根据可达性、类聚效应、规模效应，城市中的土地被规划赋予不同价值，往往呈现出圈层式的空间结构和马鞍型的价值梯度曲线。在张宇星来看，随着逆全球化趋势的兴起，以及中国城市开发从增量到存量的转变，“空间经济”将成为定义城市区域价值的新逻辑，与“土地经济”互为补充，发掘出更多原先被忽视的城市价值。

张宇星

博士，教授级高级建筑师；深圳大学建筑与城市规划学院研究员，趣城工作室（ARCityOffice）创始人，主持建筑师；深港城市/建筑双城双年展（UABB）的主要发起人之一，同时担任UABB学术委员会主任、上海城市空间艺术季（SUSAS）学术委员会委员等职。

UC=《城市中国》

张=张宇星

从“土地经济”转向“空间经济”

UC：传统城市规划中的基础对象——“土地经济”，在当下的城市转型中已不再适用，“空间经济”——即城市三维空间本身的独特要素和品质逐渐形成了新的未来城市价值体系，这是您曾提出的观点。根据您的观察，“土地经济”的衰落是永久性、全局性的，还是临时性、局部性的？这种转变与当下的城市转型是怎样的关系？

张：中国这40年以来的城市发展、城市规划都基于西方传统的经济地理学模型。通过此模型的核心——可达效应、类聚效应、规模效应，就基本可以判断一个特定的地方、区域或地点能否创造价值。这是当前城市规划的基本原理，也是决定整个现代主义城市或者全球化体系的核心指标。

一，地租曲线下的可达性指标，意即交通的区位条件决定了其土地价值。这是基于现代主义城市的交通系统（轨道、汽车）发展起来的。区位理论是整个经济地理学的核心。它在不同尺度下起着控制性作用，从宏观的全球国家体系层面，再到区域层面及城市层面。

二，类聚效应，意按照功能分区集聚同样或类似功能，从而发挥现代主义城市最大的规模效应及价值，反之，混合功能可能会造成价值降低。这是基于整体的全球资源分配形成的金字塔结构，包含城市中的工人区，区域中的功能节点，承担某种特定功能的国家节点等等。

三，规模效应，意即集聚同类产业及空间，从而创造最大价值。

张：这套原理的逻辑非常严谨，应用于中国的“土地经济”，也造就了中国现代城市的基本现状。换句话说，能合理有效地利用以上三项指标，土地便能获得升值，随之带来产业活动。因此，中国近40年高速城市化，在内向和外向上都遵循此经济地理逻辑：外向，接收全球（尤其是西方）的资源，它按照等级体系传输到中国；内向，则在国内，资源是从一线城市传输到二线城市，再逐渐传输到三线、四线……城市，这也是一个等级化体系的表现。

“土地经济”中的土地价值取决于与“中心”的距离

但这套原理在中国当代受到一定阻碍。原因之一是外部因素，逆全球化、去全球化趋势骤起，全球化体系突然停滞，甚至倒退。原因之二，是过去追求高效率的“土地经济”开发模式，带来了一系列负面效应，造成中国的城市遭遇发展瓶颈和资源限制。例如，在各大城市，目前几乎很少能看到大规模的成片区的开发。很明显，中国已经从增量时代转到“存量”或“微增量”时代。

自此以后，城市未来发展的重点，首先是如何充分发挥存量空间的价值，其次是如何赋予“微增量空间”以高价值，从而创造空间流量。因此，当原来基于区位、规模及功能的“土地经济”模式已不再适用时，各个学科都在思考如何重新建构价值体系，重新定义城市空间价值，这是中国未来城市发展的新方向。

在这个背景下，我开始讨论从“土地经济”到“空间经济”转变的话题。过去的“土地经济”模式关注点非常宏观和抽象，强调规模、功能及可达性，对个体的人是没什么关注的。因此，我希望回到为人服务的空间本身。如果一个空间足够吸引人，那就证明了其价值。针对“空间经济”，我也提出了场域、互聚、微积三个原理：

场域效益，即在一个特定的空间中，是否含有足够丰富的信息、内容。例如，在一个没落的工厂举办展览，为原本毫无价值的工厂增加信息密度，提供价值，创造了场域。

深圳的金威啤酒厂在改造后成为2022年深港双年展的主展场，通过创造性地使用工业设备遗存，啤酒厂跳脱了日常的空间体验，成为整合公共文化生活的城市装置与构建文化生产的舞台。（图片来源：谷德）

互聚效益，意即空间本身是否可以提供人与人，以及人与空间之间交往互动的可能性。

微积效益，意即空间本身是否可以给每一个个体、小的机构提供独立生存的空间和可能性。

这些原理都是基于人的视角，同个人对空间及场地的直观感受有关。在未来，我们应当突破传统的经济地理学、地租理论的局限，不能将对城市空间的价值认知局限在对生产者、对政府有价值，而应该构建多元人群与空间的一种新关系，创造对全部人（包含生产者、消费者、管理者）都有吸引力的空间，将各类使用者创造的价值与空间价值融合，从而构建新的城市空间价值链条。

A+B模型，驱动城市发展“下半场”

UC：“空间经济”的城市发展方式是否从一个内生的角度重新定义了一个区位的价值而原本的“土地经济”模式是从一个外部视角？是否目前用于产业，商业地产的较多，居住空间是否适用？

张：首先，“空间经济”是一种新的价值逻辑，它和功能、区位及规模没有直接关系，所以可能诞生在原来区位好的地方，也完全可能出现在原来区位差的地方。但相对来说，“空间经济”诞生在成本洼地的可能性会更大一点，并且能够在那里创造出很明显的价值。反之，在区位好的地方，有时很难区分是“土地经济”还是“空间经济”带来的效益。

需要注意的是，“土地经济”的区位价值梯度，并不是一条均匀的直线，而是马鞍型曲线，是一种有着回浪扩散效应的波浪形曲线，也叫地租曲线，是经济地理学中一个重要的定律。首先以城市的一个中心点为例，隔大概一段距离就会出现一个圈层，越往远公里数越大。第一个圈可能是一公里，第二个是五公里，第三个圈可能是三十公里。同时，由于城市往往由多中心构成，每一个中心所构成的同心圆互相交错，又会形成一个新的波纹。因此，这个同心圆不是简单地向外扩散，而是由多个圆交互形成。这就可以解释：为什么在城市的最中心地带会同时出现最佳和极差的区位点，这在深圳、上海这样的城市经常会出现。我认为，在曲线中的这些波谷地区，用“空间经济”进行城市的微更新是非常好的一种方式。

趣城工作室为沙井古墟新生计划设计的山墙之家，以“针灸”式的“空间经济”手段为老城区注入了活力。延伸阅读：城市更新的本质是重塑日常生活连续流（摄影：白羽 BAI Yu）

张：尽管“土地经济”与“空间经济”有着本质的不同，但在实际运用中往往是互相搭配使用，而不是替代关系。对此，我提出了一个新的概念——A+B模型，A即“土地经济”模型，B即“空间经济”模型。“空间经济”更适合用于城市低谷区域的活化，提升空间价值，而在峰值地区其实可以继续使用“土地经济”的模式，也不太需要“空间经济”的介入。

举个典型的例子，在对深圳城中村进行开发时，有四分之三可能会按照“土地经济”的原理建造容积率很高的超高层或者综合体，而剩下的四分之一，有时是受政府保护的历史文化区，会用展览、策展、微更新、业态、各种新的方法去增加流量，也就是用“空间经济”的原理进行开发。目前很多大的开发企业已经认识到A+B模式的价值，实践结果也验证，这两种模式叠加在一起的效益是最大的。其应用也十分广泛，任何业态的功能空间都可以，包括你提到的产业园区，旧的居住区等等。

更“自由”的“空间经济”

是未来中国城市的出路

UC：您将城乡交接带、城中村、临时搭建等空间类型称为“自由空穴”，认为他们一旦采用新的“空间经济”方式，也许可以以一种意想不到的、有创意和低成本方式，激发出最大的空间价值和空间吸引力。如今是否可以在资本主义正规体系的控制之外，主动推广加强这种“自由”的“空间经济”方式？

张：必须的，我认为这是未来中国城市的唯一出路。目前的全球化体系是一整套被正规化和体系化的东西。“土地经济”背后的原理也是一个非常高效的资本传导体系——资本以西方为中心一层层传导下去，一直传导到中国、非洲等地区。这一体系最终表现在土地空间上，就是所谓的“土地经济”的原理，表现在产业上，就是所谓的产业集聚原理。对于主导这套全球化体系的国家和地区来说，它有两大好处，一是流动性强。当一个资本被创造出来，它就能够高效快速地被传播到世界很边缘的角落去。二，它创造了一个强制性的发展体系。几乎所有发展中国家为了资本的流动，必须主动融入这个强大的体系，不然就没法发展。

但当这套正规化的体系走到今天，我们能够明显地看到其带来的负面影响。所有跟随这个体系的地区或国家，其内生力量很有可能被大大削弱。

首先，当一个地方加入到这个体系中时，其发展模式就完全基于区位和功能分化。其在全球化体系中的发展角色是被固定的，且规模要足够大，足够好。如此一来，当一个地方在长时间就只能专注做一件事，不然效率就会降低。例如，早期中国改革开放时期，珠三角要发展，必须要融入这个体系里面，首先要打造符合条件的区位，因此大量兴建港口、高速公路，使得能更高效地进入到体系。

然而，但一旦进入了这样的体系，整个地区的创新程度就会受到压力。一旦这个地区想发展别的产业时，这个体系会反向控制它的内生性。因为在这个由西方主导的金字塔结构体系中，创新属于最高端的部分，它会永远被放在体系的控制核心，不会下沉到其他地区。我们想获得创新能力是非常难，必须另起炉灶，但这样的代价也很高。所以，一个地方所谓“非正规性”的经济为什么重要？因此它对整个国家的创新动力起着关键作用。如果我们在整个过程中不注重内生性的资源培育，创新能力的培育，在后期是很难真正拥有竞争力的。这就是中国城市目前遇到的瓶颈。

创新的形成需要三个基础，其一是低成本，其二是靠近发展中心。其三是一种自由度，能够允许、包容、鼓励各类多元的思想和创新——这一点已无法在一个正规化体系化的模式中得到满足。因此，我认为要想发展创新体系本身，首先要重视非正规体系。一个地方的非正规性经济及社会文化往往一方面是大量创新动力的来源或孵化地，另一方向又需要在低成本的价值的洼地发展起来。如何掌控兼容和平衡度是非常难的，若是一方面强调创新，一方面又压制非正规性，会导致这样一个创新体系仍然无法跳脱原有的金字塔结构，一定程度上还是会受到限制。

因此，当我们在加入“地方经济”背后的资本传导体系，获得大量资源的同时，另一方面也要将资源转化为属于这个地方的内生动力。而这样的内生动力其实完全可以通过A+B模型进行培养，“空间经济”与一个地方非正规性、内生性的创新，是高度关联的。

UC：除了内城的价值洼地可以采取A+B的模式以外，对于新开发区域或者比较边缘的地区，可否有意识的保留这样的“自由空穴”？

张：目前针对城市空间的新发展战略已经有很多相关的实践和结论。例如，在深圳，去中心化的过程很快，并没有哪个区域处于压倒性的中心位置。分析得出的结论是，深圳已经有 4 个中心，每个都接近 500 万人口，类似超大城市中的小集群。同时，也有十几个城市单元，以大概 100 万人口为一个组团。因此，深圳实际已经高度去中心化了。虽然名义上的中心还存在，但是原有的城市中心功能已经大大减弱了。

如此一来，很多位于城市相对边缘的新区域也开始有发展诉求。它们应该怎么做？我认为，这些地方不能跟风去发展所谓的高端企业，更重要的是保护好其价值洼地的资源，利用“空间经济”的方式进行活化，让空间本身吸引一些潜在的创新企业。

举个例子，坪山原来是深圳最偏远的一个地方，但它现在拥有了全球性的知名度，其背后就是利用了这样一个原理。它早期其实就是一个成本洼地，由于成本效应和规模足够，区位上也离城市中心不远，交通上比较便利，便吸引了比亚迪这样的高端企业。发展到这几年，我们的团队又帮坪山做了很多以“空间经济”为切入点的发展项目。尽管很多是小项目，但各方面很丰富，该有的都有。深圳当时引进著名科学家颜宁，第一站就是引到坪山，在坪山落户。她在演讲时也提到，她没想到在这个不算中心的地方，居然能喝到比在普林斯顿大学更好的咖啡。这验证了：“空间经济”的逻辑下，一个地区可以做到消费又便宜，又有高端、创意的内容存在，就特别适合吸引创新型的这类人才资本。

在未来，社区的价值是一个经济问题

UC：在发展“空间经济”方面，建筑师可以重点着眼于哪种方向，方式，或者有哪些需要重点关注的部分？

张：这当中最需要关注的是土地和空间价值的重新设定。

之前四十年，中国还处于房子稀缺的阶段，是物质层面的稀缺。如今我们则进入新的稀缺时代——可能相比之前的40年，房子本身不是那么稀缺，新的稀缺是空间本身的质量和体验，是一个使用系统上的稀缺。城市空间，不管是居住或商业，最终是要给人使用的。当下的城市，可能单个的居住区建得很好，单个的商业中心建得也挺好，但组合到一起却难以真正形成一个多元、宜居的社区。

城市中最理想的状态，是在15 分钟的生活圈范围，我能够走着去上班，去喝杯咖啡，去和朋友交流，去做我想做的任何事。但是我们并未达到这个理想状态，若是想达到这样的状态，就需要重构城市的物理空间和整个价值系统。但我们目前的城市规划依旧基于刚才提到的“土地价值”逻辑，而建筑学则还是基于柯布西耶的光辉城市原理，把建筑当成独立的单元，越大的建筑互相之间离得越远。建筑成为一种生产的机器和消费的产品。而建筑实际需要承担，关乎人与空间情感链接的终极意义，在这个过程中被弱化。

“光辉城市”的终极目标是建设一种与传统城市截然不同的，能够适应工业化生产方式和汽车时代的现代城市。这一理念导致了大量车行为主、强调功能分区的城市的出现。图片来源：《光辉城市》

真正好的城市，其构成元素往往很简单，可能就是由小尺度的房子聚集形成的一个小街区组成。其实中国、西方的小城市很多都是这样，只不过现代城市彻底把它抛弃掉了。因此，我对城中村的保护非常重视，因为城中村已经是天然的、高密度的、小尺度的建筑的一个集群。把它保护好，优化一下，城中村其实就是一个现成的、非常好的社区。我们在城中村里面走，就好像回到一个“人”的状态，而在 CBD 里面走，我们就是一个机器，只是去上班而已。

城市的高楼大厦当然还是要有的，毕竟人口也上涨，经济规模也在上涨。但如何保留、更新和建造一些低密度的、符合人性尺度的、能满足人物理体验的街区，也变得非常重要。在未来的操作层面，我认为可以从两个方面去看，第一，在建筑和城市规划设计方面，要去探讨如何融合这两个尺度的城市形态，从新的技术和手段上去重构物理空间。我们现在的工作室也是在持续做类似的事情，研究如何把大小尺度的元素兼容在一起，形成一个新的城市形态。这个形态一旦形成，也会形成两个不矛盾的系统。

在张宇星看来，深圳城中村实际是一个“来自未来的世界遗产”，是未来单元人社会和城市的雏形。其“非正规性”也造就了不可复制的价值。（摄影：张超）

张：第二，开发商和政府要认识到新的价值系统的重要性。这种由不同尺度的空间形成的状态所创造的价值，可能比直接建高楼卖出去的价值更高，因为它更容易形成一个具有整体性的社会氛围。未来，如果一个区域里没有成熟的社区，没有社会和文化环境，这个地方是没有经济价值的。或许它在全球化的系统里面有价值，但对地方的这个创新的内生性来说是无价值的。

过去，资本和政府往往都把社区的价值成当社会问题，而不是经济问题，建立社区的目的是追求社会和谐，构建良好的邻里关系。而如今，我认为社区的价值是一个经济问题。在未来，社会和文化是一切经济的基础，而不是说先发展经济，然后再去强调文化和社区。社会不是经济的附属产品，只有建立了好的文化和社会状态，这个地方的土地和空间才会产生价值，才能吸引资本和多样化的产业。

我们经常会看到，有些地方会引进一个产业园区，然后在旁边建设一片花园住宅区或者购物商城。这个状态对之前40 年的中国城市发展或许是有价值的，但在未来，特别是对中国城市内生的创新来说没有价值。因为这里没有本地的企业，没有本地人的创新，没有小公司需要的小的住宅，小的公寓、小的消费和烟火气。没有这些低成本的东西，很难培养属于这个城市自己的创新群体，一旦大的外企迁走，立马就回归原型，变成一大片衰落的居住区。

这就是我说的，城市形态，看起来是一个社会问题，其实背后是一个经济问题。

“未来城市”或许可以很朴实

UC：我们可不可以这么理解，接下来，中国城市里那些比较成功的，或者具有代表性、启发性的城市空间和区域，在某种程度上是“反现代主义”的。正是因为有一些人意识到了当前庞大的社会、时代体系与个体之间有着普遍的、深刻的冲突，从而试着通过空间去弥合、缓和这个冲突，因此才取得了令外人觉得意外的成功。以至于，不少后来者无论怎么模仿都不得要领的原因，也是在这里？

张：你说得对！

如果将我以上提到的新的价值体系和空间形态进行重新匹配，其实就构成了我们对未来城市的想象。我认为未来城市没有那么复杂，没有想象中的什么高科技、科幻场景，在我看来是很朴实的一个东西。如果以我说的 A+B模式来想象，一个白领下了班就住在城中村，里面什么都有，吃喝玩乐不夜城，富有生机和活力，而高效率、资本化的空间就在城中村的隔壁，其中的人群和生活场景之间没有任何矛盾，是互相兼容的。

在珠三角地区，A+B个模型已经有很多成功的实践，比如美的，碧桂园之类的这些佛山、顺德总部，基本是一个超级总部，全球 500 强，边上就是一堆城中村，超级城中村。周边的整个产业链条，包括功能、空间全都是融为一体的，这就是企业最佳的生产方式。我们其实无法界定它是城市还是乡村，但它很鲜活。这就是刚刚提到的，标准的现代主义模型与内生型模型的一种嫁接，它们完全可以融合得很好。比如当地那些企业的老板可能就喜欢到城中村里面去消费，再去总部公司上班。

总结来说，去谈未来城市，我认为一定要从一个经济、社会、文化的整体去看待。B 模型中，真正培育“空间经济”价值的是一种社区性和文化性，而不是纯市场经济强调的产业量和税金制度。它更关注的是人能否真正凝聚在一起，能否独立创造价值。在这样的模式下形成的社区，一个公司从创业到上市，一系列的活动都完全根植于这个地方，是与地方有紧密关联的。这与从外面引入的企业所创造的价值完全不一样。因此，“空间经济”能够为未来城市创新经济的孵化起到至关重要的作用。