导读

作为2022/2023中国城市规划年会备受关注和多方热议的学术对话之一，“社会资本如何参与城市更新”于2023年9月24日上午在湖北省武汉市国际会议中心召开。学会副理事长、江苏省政协副主席、教授级高级城市规划师周岚做了精彩发言。

周 岚  学会副理事长、江苏省政协副主席、教授级高级城市规划师

党的二十大明确，实施城市更新行动对城市高质量发展至关重要，它不仅仅是空间政策，还是重要的经济政策，是在房地产转型背景下能够撬动市场力量参与、且有大量真实社会需求的领域。推动城市更新行动，既需要金融、税收、交易制度等经济政策的支持，也需要城市规划建设运营等空间治理方式的变革。规划设计师作为链接政府、百姓、市场力量的技术中间人，可以发挥自己的空间规划专长和设计创意，帮助老百姓实现改善人居环境理想，帮助市场主体实现空间魅力增值，帮助政府实现老旧地区的品质提升、以及新城老区的环境均好度。

规划年会专场讨论社会资本参与城市更新，是规划界对发展方式转型的积极呼应和跨界合作的推动。发展方式转型的体现，既在城市增长重心从增量转向存量，也在规划关注从侧重城市的宏大叙事到同时关心老百姓身边的小微空间，还在建设方式从大拆大建的房地产开发主导转向可持续的城市有机更新，这些变化同时在推动着“一蹴而就的房地产开发商”和多元社会力量逐步转为“与城市、社区、居民长期相处、共同成长的城市更新运营商”。

社会资本参与城市更新的关键难题在于资金平衡。绝大多数城市更新项目投入大、即期平衡难，迥异于过去净地出让的房地产开发方式，需要寻求新的平衡策略。我认为可以从四个方面入手，多策联动推进。

拉长周期，打通规划建设和运营环节

鼓励市场力量参与城市更新全过程，通过建设运营一体化，以物业的长期运营收入逐渐平衡当期的更新改造投入。建议支持参与更新的市场主体提高物业持有比例和期限，并在更新和运营过程中挖掘和响应更多居民日益增长的需求， 不断优化服务、完善功能、改善业态、提升活力，与所在社区、居民形成良性互动、共同成长的有机整体。

拓展空间，采取大区域平衡、片区统筹策略

在城市更新的实践推进过程中详细地进行资金平衡测算，在此基础上进行合理的“肥瘦搭配”，通过多类型的大区域、片区整体统筹，包括通过不一定连片项目的捆绑运作，实现项目整体的资金平衡。

刚柔并济，推动控制性规划和包容性规划的双向融合

现行的以刚性控制指标为核心的控制性详细规划适应的是新区开发、净地出让方式，但面对城市更新项目中的存量建筑的不同改造需求、复杂的产权关系、多元的居民需要，简单的自上而下的指标分配不能适应有限空间的复杂需求，尤需倡导包容性规划精神，鼓励坚守公共利益前提下的规划设计创新，推动自上而下的规划落实和自下而上的实施运营方案的融合落地。

重心下移，授权城市政府综合试点改革创新

创新需要突破，突破需要得到依法授权。建议由国务院授权地方政府综合试点，支持地方政府围绕城市更新行动的务实推进系统探索，制定适用于城市更新复杂情况、有利于激发市场活力和社会资本参与的更新制度，包括规划制度、土地制度、产权制度、开发机制和社会治理方式等，各地结合实际形成综合试点方案报国务院批准后实施。地方政府得到综合试点授权后，每一个更新项目的推进也应符合依法行政的要求，建议针对更新地区制定详细的城市更新行动实施方案，在征得地区居民和利益相关人同意后，由地方人大批准通过“关于某某地区的城市更新实施方案”，采用透明、公正的方式依法合规地有序推进实施。

供稿单位：江苏省城镇化和城乡规划研究中心