导读

9月7-9日，2024中国城市规划年会在合肥举行。9月8日，由天津市城市规划学会、天津华汇建筑工程设计有限公司承办的“学术研讨会四：好住房和好街区的创新探索”。

新时期，我国住房建设已从过去的总量短缺转化为总量持衡，并进入到结构性调整的关键期。2024年7月，三中全会新闻发布会上，郑重提出了“建设适应人民群众新期待的好房子，满足刚性和改善性的住房需求”。住建部多次强调“好房子、好社区、好城市”的战略意义，明确具体的行动部署，将之纳入到今后一段时期内城市规划工作的重点。

住宅和社区是人类文明发展的基石，是我们每一位规划工作者所最为熟悉的城市总图中最大的底色和画幅，是构成城市时空与文化肌理最基本的颗粒，也是离我们每一个人的心灵最近的地方。在过去高歌猛进的几十年里，传统居住区规划模式和大规模现代主义建造运动，在解决了“有没有”的同时，也导致了我国城市风貌的雷同、肌理的破碎、文化的迷失，甚至是市场的畸形，这一切也成为我们当下行业、学业不可承受之重。天津规划界这些年来，从未停止过对“好房子、好街区”的思考与探索，以黄文亮先生、霍兵先生、周恺先生、赵燕菁先生等为代表的天津规划学界的精英骨干们，学以致学，在天津市城市规划学会的平台上，在全国疫情最艰难的时期，向全国推出了“可持续开放街区”的系列论坛，其中包括院士篇、局长篇以及我们正在谋划的企业家篇，并学以致用，华汇设计更是在之后住建部举办的全国好房子竞赛中获得了第一名的殊荣，同时在北京通州集租房、保障房的工作中，把多年的思考落地成为现实。

作为“可持续开放街区”这一著名学术品牌的番外篇和年会特别定制版，由天津市城市规划学会与华汇设计共同主办，天津大学建筑设计规划研究总院有限公司、天津市城市规划设计研究总院有限公司、天津市建筑设计研究院有限公司、天津市政工程设计研究总院有限公司、中国市政工程华北设计研究总院有限公司联合协办，我们高度聚焦“好房子、好街区”的创新实践，深度解读国家战略与政策的意涵，全景式梳理人类人居历史各个发展纪元学理的演化，理性指认存量时代人居发展的关键问题，从理论创新、范式创新、设计创新、机制创新、运营创新的五大视角出发，定向邀请了杨保军、董珂、霍兵、刘东卫、黄文亮、马寅、赵燕菁作为主讲嘉宾，与来自于全国各地近150名规划同仁汇聚一堂，共谋“好房子、好街区、好城市”的创新路径与美好愿景。

会场照片

学术研讨会由中国城市规划学会理事、天津市城市规划学会理事长、天津大学教授黄晶涛主持。中国城市规划学会理事长杨保军为本次活动录制了致辞视频，中国城市规划设计研究院副总规划师、总工室主任、绿色城市研究所所长董珂，中国城市规划学会常务理事、天津市政府参事霍兵，中国建筑标准设计研究院有限公司总建筑师刘东卫，天津市城市规划学会首席顾问、天津华汇建筑工程设计公司规划总裁黄文亮，阿那亚创始人 & CEO马寅，中国城市规划学会副理事长、中国住宅研究会主任委员、厦门大学双聘教授、华汇设计资深合伙人赵燕菁等特邀专家进行了精彩的主题报告。

杨保军理事长为学术研讨会录制贺词

会议主持人：黄晶涛

中国城市规划学会理事、天津市城市规划学会理事长、天津大学教授

黄晶涛教授表示中华文明下传统人居范式就是中国好房子的根本智慧所在，由一个“全息”的四合院分型所同构的人居聚落，构建出城市和自然之间的榫卯关系，街坊巷弄所编织出的有机脉络造就了颗粒邻里间的时空纠缠，而随着“好房子”资产的保值增值与传家传世，文明的火种生生不息。如今，这一切中国式的“美丽”正在被大规模生产般的现代主义建造运动所蚕食，取而代之千城一面的产品是否还能保值增值、传家传世呢？

“好房子、好社区、好城市”的提法涵盖了四个基本属性：产品属性、空间属性、社群属性、运营属性。阿那亚的成功实践，较好诠释了产品美学、空间美学、社群美学，并构建出一套可持续的运营体系，和上一个增量时期相比，阿那亚的新范式恰恰是存量时代的所需增加并升维的内容，这值得规划设计行业深思与总结。

未来隐含在历史之中，从花园城市到新都市主义，再到吴良镛先生所构建的“人居环境科学”，世界近现代住区规划学理的演化，为我们“好房子、好社区”的范式创新提供了有迹可循的科学规律。摸着别人的石头过河，把别人的教训与经验转译为我们自己的理性与智慧，这恰恰是作为“发展中国家”的优势。而日本经济社会“失去”的30年里，其并未“失去”的好房子实践经验，或许是我们未来30年好房子建设的参照版本。

“好房子、好街区、好城市”提出的时代背景是存量时代，而中国存量时代的特殊性在于它恰恰又是新世代的新纪元，提供年轻人能看得上、住得起、可传家的好房子是时代赋予我们的责任。因此，规划人要树立迭代的价值观，锁定存量时代的问题导向，创新发展范式，重构理论体系与实践路径，共建存量时代新产品、新空间、新社群、新运营的可持续规划体系，这也正是本次年会“美丽中国，共建、共治、共享”的核心理念所在，这也正是“好房子、好街区的创新实践”分论坛的学术目标所在。

董  珂

中国城市规划设计研究院副总规划师、总工室主任、

绿色城市研究所所长

董珂副总规划师主讲的题目是《“好房子”的政策意图和实现路径》，针对三个关键议题，阐明政策方向，引领研讨的进行。

1.为什么要建“好房子”？

当前，房地产市场供求关系发生重大变化，这既与中国总人口“达峰”和城镇化速度趋缓的长周期趋势相关，也与当前国内外形势和国内经济结构转型的短周期特征相关。但我国的住房事业远未“结束”，因为目前的大部分住房只解决了“有没有”的问题、离“好不好”差距很远。当前的主要矛盾已经从总量短缺转化为总量基本平衡、结构性供给不足，未来的住房事业应当以深化供给侧结构性改革为主线，推动供给和需求在更高水平实现动态平衡。要按照中央部署要求，加大高品质住房供给，适应人民群众新期待的“好房子”。这既是满足人民群众安居乐业、实现中国式现代化的重要标志，又是推动经济扩内需、稳增长和调结构、转方式的重要手段。

2.什么是“好房子”？

“好房子”的本体特征可概括为绿色、低碳、智能、安全；“好房子”的外部特征可概括为好配套、好环境、好服务等方面。同时，“好房子”是“无限的居住需求”和“有限的支付能力”之间的“平衡点”，因此要认识到不同使用者对“好房子”需求的差异性，深入研究新就业大学生、进城务工人员、老年人、新三代育儿家庭等人群的不同偏好，提供相匹配的“好房子”，并关注面向居民全生命周期的灵活化住宅平面设计。

3.怎样建“好房子”？

建“好房子”要从房屋全生命周期入手，关注好标准、好设计、好材料、好建造、好维护、好服务等，并从政策和技术两个维度推动改革创新。

霍  兵

中国城市规划学会常务理事、天津市政府参事

霍兵参事主讲的题目是《范式创新之好社区和好房子》，从住宅和社区规划设计的范式创新、用城市设计替代居住区规划体系和改革规划土地权藉管理为好房子好社区建设提供条件三个方面展开。回顾历史，住房和社区是现代城市规划产生的原因，改善大众的住房条件是其初心和使命。我国一直十分重视住房问题，梁思成、林徽因在抗战胜利后即提出关心大众住房问题，居者有其屋。改革开放40年我国城市建设和社会经济发展取得的成就，与住房和土地使用制度改革直接相关。当前，要实现第二个百年目标、满足人民对美好生活的向往、化解房地产、地方政府债务等风险也都与住房和社区规划直接有关。在新的历史时期，住房和社区依然是我国城乡规划，包括国土空间规划最重要的核心议题之一，必需给与高度的重视。

人类文明的进步体现在住房的演进中。自19世纪末开始，现代住宅和社区规划设计经历田园城市、现代主义、后现代主义以及新都市主义四次范式转型，每一次都是为解决当时的住房短缺和改善居住环境问题，引领城市规划建设和社会的转型。好房子不仅涉及结构、材料、绿色、智能等技术方面，更重要的是空间、造型和文化传承等，满足使用功能和人的精神需求、生活方式的进步，需要多样性、人性化、归属感和生命力。今天，我们要建设好房子、好社区，而现行以现代主义大规模建造为内核、千篇一律的居住区规划范式和规划管理难以满足要求。要通过试点实践、理论探索和范式创新，改革相应规范标准和规划土地权藉等管理，为好社区好房子提供必要的条件。吴良镛指出，创立人居环境科学，从一定层次上讲就是范式的创新。好房子和好社区需要多学科的广泛参与，但规划设计的创新探索是前提，使各项研究有的放矢。

结合天津率先开展的《新型居住社区城市设计导则（试行）》的实践，霍兵参事介绍了水西片区试点案例和控制性详细规划规范、建设项目规划管理规程、城镇社区公共设施规划指引等标准修订的情况，以及对现行用地分类、容积率、绿地率等规划控制指标目的和效用的反思。结合试行的住宅多样性增值空间管理规定、中糖优选配售型保障房项目和鼓励住房定制和多主体建造的探索，提出进一步改革规划设计标准、土地利用地价评估、权籍登记等系统创新思路。

刘东卫

中国建筑标准设计研究院有限公司总建筑师

刘东卫先生报告主题为《新时代住房长寿化发展战略与好房子建设解决方案的思考》，他在报告中指出建设好房子，要建立与其适应的技术体系，即“建筑长寿化、建设产业化、品质优良化、绿色低碳化”。建筑长寿化是降低资源环境负荷的有效途径，关键技术包括大空间功能灵活可变技术、SI体系（支撑体与填充体分离的体系）、基于数字化的全生命周期定期维护维修和建筑隔震技术等。建设产业化的核心就是发展装配式建筑，统筹考虑主体结构、围护墙和内隔墙、装修和设备管线的装配。品质优良化主要体现“好房子”作为高品质生活载体的本质属性，包括安全、智慧、健康、舒适等方面，内涵丰富、技术广泛。绿色低碳化注重从源头减碳，减少建筑的隐含碳。

实现传统住房建设供给模式和生产建造方式根本性转变，研发新型建筑体系与集成技术，成为新一代建设者的重要使命。规划师建筑师都自带很强的社会责任感和使命感，要承担很大一部分的政府项目、国家课题等，很多工作都是国家战略、地方发展、民生刚需的落脚点，这就需要建筑师有责任心，去包容、协调各方问题，利用自身视野和优势，交出一份让国家放心、对人民负责的答卷。

黄文亮

天津市城市规划学会首席顾问、天津华汇建筑工程设计公司规划总裁

黄文亮先生针对“好房子”的建设，提出了以下三大核心倡议：

1.让“新合院”成为中国城市肌理特色的基因

合院不仅是街廓居民交流互动的重要空间，更是促进街廓内居民守望相助、营造温馨社区氛围的关键。同时，建筑立面应传承合院文化的精髓，展现个体的独特性和价值，这是激发社会创造力的源泉。

2.让“易家居”成为中国城市温柔更新的要件

让住房能依据多元人群以及人生的不同阶段需求而容易改变。比如，在平面上突破传统户型设计思维，采用“少就是多”的“开放式设计”，运用密肋板，使宅内无柱，确保私宅领域内最大的可变弹性；在剖面上，运用架高修饰地面层，确立清晰的宅内空间使用及维修权责范围，以利更便捷的家具设施改变及维修。

3.让“活街区”成为社区居民高质生活的领域

少做车行优先的道路，多做人行优先的街道，并将社区升级为街道。同时根据交往需求将街道划分为促进街区居民交往的邻里商街、生态园道，以及促进街廓间居民交往的地址街道、生态绿街、宁静宅街、服务巷弄。更重要的是，应采用总设计师机制，实现一体化设计、运营和维护，以打造真正的“活街区”。

最后，黄先生简要地运用四个案例，提出营造多元化、个性化的“新合院、宜家居、活街区”的一步步实践推展经验，指明各界需要认清时代问题的急迫性，凝聚勇气、决心及毅力，一起来面临挑战，形成解决问题的坚强共识，好房子好街区建设的前景应是乐观的。

马  寅

阿那亚创始人 & CEO

马寅先生以“一直游到海水变蓝”为题，分享了阿那亚十一年来的发展历程。该标题源自贾樟柯纪录片，片里余华说小时候从来不知道海水是蓝的，所以有一次他从海边游泳，他说我就想游游到海水变蓝。这段话正应和阿那亚在10年前就面临的当下开发商面临的困境。今天回过头来看是幸运的，原因就是阿那亚有10年的时间慢慢去研究转型，慢慢去研究怎样把一个项目从深坑里带出来。

最近阿那亚以“超现实的艺术与设计表达”上榜《时代周刊》2024年全球100个最佳旅行目的地，被认为是“该领域在世界范围内脱颖而出的机构”之一，他们说：“简约的设计和超凡脱俗的宁静成为吸引中国年轻游客的最大亮点”。

阿那亚的成功在于注重设计，采用分期建设，根据市场需求灵活调整策略。面对现在城市“千篇一律”的现象，阿那亚邀请很多不同的建筑师，营造多样性与丰富性，但他们在审美上又是彼此契合的。最后在内容运营上，需要提前规划商业与文化艺术内容，确保建筑不仅是物理空间，更是生活内容的场所。建筑师给了建筑（好房子好街区）第一次生命，内容运营则是建筑（好房子好街区）的灵魂。好房子好街区建设要有“一直游到海水变蓝”的执着。

赵燕菁

中国城市规划学会副理事长、中国住宅研究会主任委员、

厦门大学双聘教授、华汇设计资深合伙人

赵燕菁教授表示当前城市发展正由增量转向存量，增量时代，“好房子”主要服务于开发商，旨在最大化土地收益；而存量时代，产权人的更新改造成为“好房子”的新内涵。对政府而言，一方面不依赖土地融资、不增加财政负担的房子才是理想的“好房子”。另一方面产权人把现有房屋改造成自己的“好房子”，才是有市场动力的好房子，也是推动城市更新的重要源头，政府需要着力解决更新中遇到的难点。

一是违章问题，因用途和容积率与市场需求错配成为违章；建议出台城市更新立法，允许物业根据市场变更用途和容积率，然后根据实际使用用途及容积率收取不同标准“年租”。

二是产权问题，产权细碎化影响自主更新；建议条件允许时可以重建产权，通过立法将资产处置权和产权分开，确保物业的处置权不被分割。

三是审批问题，早期物业难以满足新技术规定；建议城市更新项目应该采用非标和容缺审批，出台专门针对城市更新的技术规范和条例等。

四是协调问题，尤其是集合产权协调带来的巨大交易成本使得更新项目很难启动；建议借助“更新中介”，全权负责完成改造程序。

五是审美问题，小型自主更新难以委托设计师；建议未来要建立小业主普适性项目的委托、监管、服务、职责乃至收费标准，让更多的设计师能都接入小型城市更新。

六是周转问题，时间成本高；建议推广模块化装配式建筑等技术缩短更新时间，减少周转时间和成本。

七是融资问题，城市更新首要关切就资金问题；建议利用房子本身的抵押品属性融资，挖掘土地的价值成为更新的资金来源。

在学术报告环节结束后，主持人特邀演讲专家及与会嘉宾代表用一句话向在做的同行尤其是年青的同事讲一些寄语。

霍兵：

希望大家继续把好房子、好社区作为我们的己任，进一步范式创新，用城市设计取代居住区规划，改革规划土地权籍管理，为好房子、好社区提供条件。

刘东卫：

要有前瞻性的思考，整体性的反思，还要去建设实践中系统性地创新。

周长林：

好房子是家的依托，承载了人们对美好生活的向往。我们既是在做好房子，也是在创造一个家的寄托，同时更是在创造美好的生活。希望我们共同努力，通过好房子，为中国式现代化，为中国式现代化贡献自己的力量！

宋昆：

我想豪宅对有钱人肯定是好房子，但是对社会基层来讲好房子绝不是豪宅。因此我认为我们对好房子的评价应该是由使用者来评定。

黄文亮：

借用马寅的话：一直游到海边变蓝。我们大家应持续奋斗，要有激情，有热情，要能够坚持，肯于面对困境，坚持下来做突破！

赵燕菁：

我们做好房子，一定要区分增量的好房子和存量的好房子。在很大程度上我们现在已经没有机会大规模从增量开始了，实际上现在真正要解决的是怎么把已经建成的房子变成好房子。

黄晶涛：

中国好房子、好社区、好城市，一直在路上，就让我们大家风雨兼程，一直游到海水变蓝。我也希望在座每一位年轻人，你们都有自己心仪的好房子，住在你们理想的好社区，一起来设计我们美丽中国的好城市！

本次会议结束前，黄晶涛教授再次向与会嘉宾、参会人员、工作致谢，同时表示本次研讨会选题前沿、研究内容新颖、研究方法科学，充分诠释了本次年会“美丽中国，共建、共治、共享”的主题理念。也希望本次学术研讨会成为抛砖引玉的机会，为更多的业界同仁带来好住房、好街区、好城市的创新思维空间，有更多的业界人才加入到创新探索工作中来。

嘉宾合影