导读

9月7-9日，2024中国城市规划年会在合肥召开。9月8日下午，由北京城市规划学会和北京清华同衡规划设计研究院有限公司共同承办的学术研讨会十二“城市更新的精明实施”成功召开。

研讨会由学会理事、青年工作委员会副主任委员、北京清华同衡规划设计研究院有限公司副院长恽爽女士和北京清华同衡规划设计研究院有限公司院长助理、详规实施分院院长于润东主持。围绕主题“城市更新的精明实施”，会议邀请政府、企业、金融、学者、规划师等多方代表，与会嘉宾有：学会副理事长、全国工程勘察设计大师、清华大学建筑学院张杰教授，学会常务理事、杭州市规划和自然资源局张勤局长，学会青年工作委员会主任委员、中国城市规划设计研究院上海分院孙娟院长，苏州工业园区城市重建有限公司企业发展部谭亚升总经理，北京城市更新联盟秘书长、中国建设银行股份有限公司北京市分行公司业务部王学伟副总经理，中粮集团大悦城控股北方大区公司产业与写字楼管理部负责人贡女士。研讨会围绕需求分析、策划定位、运营模式、经济核算、规划协同及实施保障等方面展开了深入研讨，充分交流北京、上海、苏州等一线城市在城市更新领域的实践探索，为新时期的城市更新工作提供可借鉴的成熟经验。

恽爽院长首先阐释了本次学术研讨会的主题“城市更新的精明实施”。她提出近年来，城市更新成为行业和学界的热点议题，但伴随着房地产行业的持续低迷，中国的城市更新也面临新的挑战，传统粗放的城市更新模式已经难以为继。面对更加复杂的现状条件和成本压力，以北上广深为代表的城市更新深水区，正在不断尝试新的可行路径。为了寻求经济收益和公共利益的最佳平衡，一线城市普遍采用政府与市场相结合的方式推动城市更新，并聚焦挖掘真实空间需求、打通政策堵点、科学推进更新进程、算好资金平衡账等核心内容。

恽爽院长最后提出，我国的城市更新已经逐步迈入深水区，可借鉴的成熟经验尤为珍贵，希望研讨会在推动城市更新精明实施的核心议题下，为与会的业界、学界专家学者，提供一个交流沟通的平台。

主题报告

综合举措推动北京聚力开展城市更新工作

恽  爽  中国城市规划学会理事、青年工作委员会副主任委员、北京城市规划学会副理事长、北京清华同衡规划设计研究院有限公司副院长、教授级高工

恽爽院长梳理了近年来北京城市更新工作的开展情况和变化特征，着重剖析总结了“北京城市更新最佳实践评选”活动的相关经验，最后分享了北京城市更新工作的一些思考和启示。

恽爽院长首先从“工作组织”、“政策体系”、“财政支持”、“社会参与”和“宣传带动”几个方面，对北京城市更新工作开展情况进行了系统梳理。她认为：近年来，北京城市更新工作的顺利开展，是政府主导，市场、社会多方力量共同努力的结果。为了有效推动北京城市更新工作，政府不仅在组织机制上成立“城市更新专项小组”统筹更新工作，还搭建了“1+N+X”的更新政策体系，并出台了《北京市城市更新奖励办法》进行财政支持。正是政府的积极推动，才有了市场主体成立“北京城市更新联盟”，积极参与北京城市更新工作，并进一步催生了“北京城市更新最佳实践评选”等一系列活动，有效提升了北京城市更新工作的社会关注度和影响力。

随后恽爽院长从参评数据和价值导向两个方面详细剖析了“北京城市更新最佳实践评选”工作。通过对2022-2024年连续三届“最佳实践”参评项目数据的梳理分析，北京城市更新无论从“实施主体”，还是“社会影响”上都呈现出急速提升的趋势，而在“地区分布”上，城市更新的热潮也从中心城区逐步向外围区县拓展。随后，恽爽院长通过对参与评选的不同项目进行分类总结，提出了北京城市更新鼓励和推动的六大价值导向：牢牢守住城市战略定位，突出片区统筹、规划引领，注重多元参与、精细化治理，做到人民生活更加幸福，再次激发产业活力和坚持建管并重、可持续发展。

最后，恽爽院长总结了北京城市更新工作的思考和启示，她提出：城市更新工作需要以完善的政策支撑作为基础，强调规划的顶层引领和统筹作用，并从制度建设、政策配套、执行实施和长效运维等多维度、全流程来判断城市更新项目的成功与否。城市更新需要所有参与主体形成合力，才能切实推动工作实施。

苏州工业园区产业用地更新国企探索实践

谭亚升  苏州工业园区城市重建有限公司企业发展部总经理

谭亚升回顾了苏州工业园30年的发展历程，介绍了苏州工业园区城市重建公司作为苏州工业园区城市更新的主力军开展园区城市更新的工作经历，并重点说明了产业用地更新的实践经验和具体案例。谭亚升表示：苏州工业园经过30年的发展建设，从开始的资源和劳动密集型园区，发展成为现在的技术和知识密集型园区，当下的产业用地资源使用现状难以适应新的发展需求，从而倒逼园区开展产业用地更新。苏州工业园区建立“政府引导、市场主导、多元参与、聚力创新”的产业用地更新模式，通过“政府收购”、“企业自主更新”和“市场化合作更新”三种途径落实，切实提高了土地利用效率，拓展了产业发展空间，取得了良好的更新成效。苏州工业园区城市重建有限公司作为“市场化合作更新”的国企代表，发挥着重要和积极作用。

苏州工业园区城市重建有限公司围绕“城市更新”、“项目管理”和“产业经营”三大核心业务板块，全面参与苏州工业园区的城市更新推进，实现了园区21平方公里的片区更新，推动了3000亩近30个产业用地更新项目。通过12个典型案例，谭亚升详细介绍了苏州工业园区国企产业更新的不同灵活模式，主要包括：资产收购、股权合作、轻资产服务和一二级联动等，基于具体项目分析了项目更新的特点，通过更新在产业升级、资源利用、人才引入等方面取得的成效。最后，他提出苏州工业园区城市重建公司将进一步积极探索产业用地更新新模式，为载体入驻企业提供更加专业的服务，协同做好苏州工业园区产业生态体系建设，为加快建设世界一流高科技园区持续作出国企探索实践与创新贡献。

“悦更新，悦美好”城市更新实践经验分享

中粮集团大悦城控股北方大区公司产业与写字楼管理部负责人贡女士通过对中粮集团多年城市更新实践案例的梳理，提出中粮城市更新1.0、2.0、3.0的发展变化历程，并总结了中粮集团对于城市更新的理解和实践经验。

贡女士首先介绍了中粮集团城市更新发展的三个阶段：以 “中粮广场C座改造”为代表的旧有建筑更新改造为高端写字楼的城市更新1.0阶段；以“中粮·置地广场改造”、“中糖大厦更新”为代表的打造区域产业升级引擎的城市更新2.0阶段；以“汇京双子座大厦更新”和“中粮·达瑞兴生命健康产业园”为代表的产城融合、构建区域产业新生态的城市更新3.0阶段。

在此基础上，贡女士总结了中粮集团在城市更新领域的实践经验：一是城市更新需要功能织补，精细运营，通过城市更新织补原来城市欠缺的功能，串联更多的生活场景，创造新的空间和体验；二是构建“策规算运一体化”更新模式，实现多元资本“投融建管退”完整闭环运作；三是强调政策导向，以政府的视角拥抱城市更新。

城市更新的供需逻辑与空间画像

孙  娟  中国城市规划学会青年工作委员会主任委员、中国城市规划设计研究院上海分院院长、教授级高工

孙娟院长通过对城市空间“物质”、“精神”和“社会”属性的剖析，提出城市更新需要“回归人心”、“回归城市基因”并最终“回归场地”，在此基础上，孙娟院长提出了城市更新的“五方逻辑”，从“政策”、“金融”、“市民”、“主体”和“第三方”五个视角，构建了城市更新非标场景营造的实践路径。

孙娟院长提出随着人口红利的消失和经济下行，传统城市空间生产的“在场”性不足，对于空间的“社会”和“精神”属性关注不够，城市更新需要回归“空间”的核心价值：“人”的日常生活，关注非标空间场景营造。而从空间的“精神”属性出发，孙娟院长聚焦空间使用者的价值取向，基于行为场景理论，提出了“18型VCR人群画像矩阵”，并结合更新项目进行调研实践；而从“社会”属性出发，则是要基于对城市基因和使用人群的刻画，使空间创新回归人心，业态策划呼应使用人群需求，之后再回归场地和场景设计。

基于对新时期城市更新底层逻辑的认识，孙娟院长提出了城市更新的“五方逻辑”。她提出：城市更新的“政策方”需要构建标准化的更新流程，制定精细的奖励机制并确立明确的产权流动规则；城市更新的“金融方”需要设计全生命周期的金融工具；城市更新需要为“市民方”提供清晰的公共利益前置，成熟的自主更新路径和以人民为中心的基层治理机制；而更新的“主体方”则需要细化界定主体权责，并培养新一代的城市更新运营“主理人”；最后，作为城市更新的“第三方”，规划师、资产管理人员和信息平台人员等，则需要积累从“规划设计”到“政策研究”“投融资策划”乃至“信息技术”“资产管理”的城市运营全流程知识和能力。

最终，孙娟院长总结社区更新非标场景营造，需要策划先行，从人的需求角度前置运营，并根据运营需求定制设计，通过规划进行多方统筹和上下协调，最终实现城市更新共同缔造。

探索发挥联盟作用，助力北京城市更新

王学伟  北京城市更新联盟秘书长、中国建设银行股份有限公司北京市分行公司业务部副总经理

王学伟秘书长通过“宗旨、联盟、平台、上下结合、社会资本、探索和人民”7个关键词，系统总结了北京城市更新联盟在城市更新实践探索过程中的经验和体会。

首先，王学伟秘书长阐释了北京城市更新联盟三大“宗旨”：政府指导、市场运作和多元参与。在此基础上，联盟建立了“政府与市场”的联接、“主体与产业”的联盟以及“供给和需求”的双联通，从而深度匹配城市更新的供给与需求。其次，更新联盟通过逐步搭建“政府和市场的对接平台”、“会员和会员的合作平台”、“需求和实施的接洽平台”、“投资和融资的聚集平台”以及“产业和产品的运营平台”，将项目实施对接、投融资管理和更新项目运营等城市更新具体工作落到实处，对城市更新项目进行全产业链条孵化。而“上下结合”、“社会资本”则都强调在政府主导的前提下，需要搭建平台，发现需求，充分调动市场和社会主体参与城市更新工作的积极性。最后，王学伟秘书长提出未来北京城市更新将持续在公共空间改道、文化活化利用，TOD轨道一体化建设等新领域进行探索尝试，而所有这些，都是建立在“以人为本”这个城市更新最重要的价值导向之上，紧紧围绕“人民”这个最核心的关键词展开。

学术研讨

研讨主持人：于润东  北京清华同衡规划设计研究院有限公司院长助理、详规实施分院院长

下半场研讨围绕：城市更新工作中如何在同一价值观下协调多元主体的利益诉求，实现主体分工与协作；城市更新中如何通过制度创新和流程设计提高工作推进效率以及城市更新工作中短期改造成本和长期经济收益如何统一精算并实现动态平衡等几个核心议题展开。与会专家各抒己见，展开了热烈讨论。

嘉宾观点（排名不分先后）：

张杰教授认为中国的城市更新不能照搬西方的路径和模式。欧美城市之所以会兴起城市历史景观复兴等一系列城市更新运动，与经济发展背景和运行逻辑密切相关，而对于时代背景完全不同的中国城市更新，机械地照抄欧美更新模式无疑没有出路。我们需要深刻理解欧美城市更新的内在逻辑和基本原理，结合中国现实情况，对其进行合理创新和补充完善，构建适合当下发展背景的城市更新模式。由此，中国的城市更新需要引导而不是僵死的管控。城市规划应该改变单纯自上而下传导管控的思维模式，在构建整体政策体系和产业生态的基础上，灵活地把握市场机遇，扶持支撑具有发展前景的项目和模式，不断创造新的经济增长点。这才是未来城市更新、城市治理或城市经营的可持续的路径。

张勤局长认为在同一价值观下，多元主体的分工协作并没有唯一模式，应该是具体问题具体分析，但在当前城市更新步入常态化、社会资本活力不足的情况下，应强调政府主导、规划引领，在实践中完善方法、健全制度，保证更新工作的整体方向不会出现偏差。对于更新的流程和制度创新，应该加强过程中的包容，保证相关权益方都能够充分的在详细规划编制过程中表达自己的诉求；进一步在明晰责任的基础上，根据规划管控对象的不同进行分解和调整，从而锚固刚性，释放弹性。而对于短期改造成本和长期经济收益的平衡，规划师应该具备整体性思维，从地区整体发展的角度为更新项目进行系统谋划和统筹考虑。

从左至右：孙娟、王学伟、谭亚升、恽爽

孙娟院长认为未来的城市更新需要更加关注年轻群体的需求，一方面年轻人群的聚集能够给地区带来活力，从而带来更多的人群和消费，另一方面，年轻人群更具有冒险、创新和韧性精神，能够切实推动地区的发展。而规划师需要从城市体系逻辑上重新思考，把深度揭示城市发展的内在规律作为历史责任和使命。

王学伟秘书长认为在城市更新领域，金融机构也在进行不断创新，需要跨出金融做金融，从传统的后端向前台转变。联合运营主体评估项目是否具有可行性，统筹投资、施工等各个层面，把原本不具备商业可行性的工作变为可以融资支持的项目，这是近年来北京城市更新中金融机构的主要探索方向。

中粮集团贡女士认为政府需要在城市更新中起主导作用。一方面，需要政府进行整体统筹驱动，特别是面对一些复杂的城市更新项目，单个市场主体难以独立完成，需要政府根据参与企业的不同特点和需求，进行整体统筹，合理安排主体分阶段获取各自收益，把城市更新持续推进下去；另一方面，需要政府协调整体更新方向和管理部门，保证企业参与城市更新的积极性。

谭亚升经理认为良好的营商环境是城市未来发展的基础，苏州工业园区坚持打造高质量营商环境，持续完善交通、教育、医疗、养老、体育等各类公共配套硬件环境建设，出台并落实各类企业、人才、服务政策提升软件环境建设。而“软硬环境有机结合”的情况下，企业才愿意投资、人才才愿意定居，产业和人才是园区未来持续发展的基石。因此，对于产业用地更新而言，能否实现更新，需要看园区、城市未来的发展，从投资收益的角度能否实现经济利益的有机平衡，我们的更新必须是服务于城市的发展、城市产业升级的核心需要和投资收益的长效支撑，这也是苏州工业园区城市更新发展的重要出发点。

恽爽院长总结可实施性是更新规划必须具备的基础条件。由此，规划师必须具备更加多样的专业技能，理解更新规划的底层逻辑，更新规划需要寻求各方利益的最佳平衡点，起到“黏合剂”的作用。新时期的城市更新，政府作为撬动点，启动更新工作，市民、企业需要共同分担，才能把更新工作不断推进下去。同时，更新项目需要实现长效运营闭环，而非仅仅为了创造一个热点，只有实现可持续的收支平衡，才能真正实现城市的良性发展。