导读

作为第三届北京城市更新论坛中的重要市级活动，“第三届北京城市更新最佳实践经验分享会”于9月27日在朝阳区汇京双子座大厦圆满举办。最佳实践经验分享会由北京城市更新联盟、北京城市规划学会主办，北京城市规划学会城市更新与规划实施专委会、清华同衡规划设计研究院、中粮集团大悦城控股北方大区公司、中国城市规划学会清华同衡规划实施研究中心联合承办。会议以“看见·价值”为主题，邀请行业专家、深度参与更新实施的多元主体开展经验分享、对话研讨。

中共北京市委城市工作委员会办公室秘书处处长胡洪亮在会上做主旨报告。在报告中，胡洪亮从北京城市更新的价值导向与实现机制两个方面展开，回顾并展望了北京城市更新的成效与未来。

胡洪亮  中共北京市委城市工作委员会办公室秘书处 处长

各位领导、各位同仁：

大家上午好。今日，我有幸与诸位分享关于北京城市更新的若干思考与个人体会。

自城市更新工作启动以来，秘书处从城市工作委员会的角度参与了多项相关工作。主要包括四个方面：首先，持续四年对市级城市更新示范项目进行梳理；其次，连续三年组织开展城市更新最佳实践与优秀案例的评选活动；第三，负责组织城市更新论坛及城市更新周的活动；最后，发布了《北京城市更新白皮书》。

提及城市更新，个人认为，尽管实际开展时间不足四年，但自2020年10月底十九届五中全会正式提出“实施城市更新行动”以来，其影响深远，已成为我们工作中的重要组成部分。在日常生活中，无论是携子出游，还是周末小聚，都会留意周边是否有经过更新的场所，可供聚餐、闲逛或娱乐。总体而言，对于参与城市更新工作颇有成就感。

接下来，向各位汇报相关工作的具体情况。

本人认为，对城市更新最具权威性和重要性的两个决策，分别是党的二十大报告和二十届三中全会的精神。这两份文件均对城市更新提出了若干重要要求：二十大报告中强调了“人民城市人民建、人民城市为人民”的理念，提倡提升城市规划、建设和治理水平，并明确提出了实施城市更新行动的方针；二十届三中全会则明确指出，需要建立可持续的城市更新实施模式和政策法规，并就土地制度提出了明确的要求。而北京市的城市更新工作，乃至城市更新所坚持的价值导向与这些要求是相一致的。

1 北京城市更新的价值导向

北京城市更新的价值导向主要体现在四个方面：坚持“四个中心”战略定位，优先服务保障首都功能；坚持“以人为本”基本原则，严守民生改善底线；坚持“社会参与”组织模式，市场与市民共同聚力；坚持“统筹更新”实施手段，统一规划、统一平衡、统一算账。

1.1 突出“四个中心”战略定位，优先服务保障首都功能

北京城市更新要始终坚持“四个中心”定位，将空间资源优先用于服务保障中央政务功能、国际交往、文化和科技创新。不仅是城市规划工作者，所有相关从业者都对“四个中心”在新版城市总体规划中的战略定位有着深刻的理解。城市更新工作也必须牢牢把握“四个中心”的核心要求，其中政治中心是城市的灵魂。在城市更新工作中，首要任务是思考如何为政治中心的发展做出贡献。例如，力学胡同的“急难愁盼”项目改善了中南海周边区域人居环境和城市风貌，提升了居住水平和条件。同时，项目对政治中心的建设也产生了积极影响，释放出的空间为机关部门提供了服务保障。北京站及周边地区通过路市合作系统推进拆违治乱、优化功能布局、恢复站区历史风貌等，使大国首都“迎宾门”风采重现。首钢老工业区改造紧抓冬奥契机，遗产保护与国际赛事完美结合。然而，在城市更新的实际工作中，北京在减量发展与高质量发展的严格要求下，围绕四个中心进行工作，这无疑增加了工作的难度。以力学胡同的“急难愁盼”问题为例，我们在调研时询问一位住户阿姨为何不愿搬迁，她表示虽然挤在仅十平方米的小屋内，但因为丈夫和儿子都生病，为了就医方便，只能选择留下，搬到房山将无法解决生活问题。这只是很多难题中的一个。因此，城市更新工作充满了挑战，需要我们投入更多的努力去解决这些问题。

突出历史文化遗产金名片，将老城保护放在突出位置，留住乡愁记忆。北京拥有悠久的古都文化、独具特色的京味文化、深厚丰富的红色文化以及蓬勃发展的创新文化。在城市更新的过程中，应持续致力于保护和传承这些文化特色。例如，中轴线申遗带动下的钟鼓楼片区的更新项目，是展现古都文化的重要代表；模式口大街的更新项目作为老舍先生笔下《骆驼祥子》中祥子回京的地点，其更新过程中很好地体现了京味文化的传承运用；去年最佳实践之一的浪漫胡同项目，作为毛主席进京的第一站，在更新过程中，建立红色会客厅，纪念和传承这一重要的红色历史文化遗产；卫星制造厂科技园项目，发扬展示航天精神，推动“文化+”融合发展，将创新文化带入生活。

明确产业提升的更新导向，改造后优先用于科技创新，发展高精尖业。众多城市在更新过程中引入了新的业态和产业。例如，2015年停产的兴发水泥厂，曾计划改建为高端酒店，包括提供米其林级的冰淇淋和躺着观星的房间。最终，该项目并未大规模拆除重建，而是采取了城市更新的方式，吸引了数学应用研究院的入驻，并成功引入了17个高精尖学科和产业；经开区的汽车厂部件产业园，在原有玻璃厂的厂房内引入了高端汽车零部件产业，实现了旧厂房的再利用；大兴生物医药基地更为典型，因为采取了拆除重建的方式，在当年的评选中展开了有关北京五环以外老旧厂房拆除重建是否算作城市更新的讨论，一方面，原厂房被完全拆除；另一方面，确实引入了新产业和业态，在研讨后一致认为需要评估被拆除建筑的价值。而大兴这一项目中的80年代钉子厂，由于厂房没有保留的价值和意义，如果仅为了保留而保留，可能会导致更高的成本和不佳的效果。因此，在城市更新的每个环节和过程中，必须根据实际情况做出决策和判断。

1.2 坚持“以人为本”基本原则，严守民生改善底线

注重民生改善、全龄友好，特别关注服务“老老人”“小小孩”等补短板项目。关于“小小孩”的问题，北京正在推进儿童友好城市建设，城市更新为儿童友好提供了空间和可能。例如，昌平区沙河的北科婴幼学苑项目，对原毛纺厂空间进行更新，引入运营公司，转型改造为托育园，为周边居民提供了便利。关于“老老人”的问题，例如方庄的芳华里养老院，前身为闲置近30年的方庄电影院。当时方庄的张晓东书记全程推动，现在实现了专业化养老服务、居家生活感受、开放混龄的社区运营三者有机结合。今年姚江胡同一位80多岁的居民向区委区政府领导写信，感谢在政府与企业的共同努力下，大家切实感受到了新变化，表达对今后在共生街区幸福生活的期盼。

以老旧小区改造为重点，补短板、强弱项，打造民生改善综合体。老旧小区改造紧紧围绕“七有”“五性”，解决居民生活中的急难愁盼。面向满足广大居民的需求，通过优化小空间来解决大问题，从而改善居民的生活质量。例如，云景里老旧小区是住建部首批完整社区试点之一，同时改造中实现了拆除外墙护栏、室内上下水改造双100%。

公共空间改造与群众生活体验息息相关。例如“小空间 大生活”——百姓身边微空间改造就是聚焦民生需求，通过精细化设计，统筹利用社区和街头闲置、低效、脏乱差的小微空间，实现织补城市功能、提升环境品质、促进社区共建等综合目标，是城市更新和基层治理的完美融合。

1.3 坚持“社会参与”组织模式，市场、市民共同聚力

城市更新让每一个参与者发现了自己的可能。例如今年的云景里老旧小区改造项目，在调研过程中发现，施工单位直接作为社会工作者与社区、街道共同开展群众工作，逐户进行沟通，最终取得了显著的成效。

社会参与中很重要的力量是市场主体，市场是经济活动的主体，在资源配置中发挥着基础性作用，市场主体是关系城市更新的元问题，要鼓励社会资本参与，协同多元主体实施。城市更新最重要的问题是资金，需要发挥多元筹集的方式，达到众人拾柴火焰高的效果，北京对于贷款、基金、REITs三种方式都还在探索中。另一方面是联盟，北京城市更新工作的顺利推进离不开联盟各成员单位的共同努力。

1.4 坚持“统筹更新”实施手段，统一规划、统一平衡、统一算账

在实施过程中，虽然“统筹更新”存在立项难度大、实施要求高的问题，但统筹更新的优势在于能够提升整体空间价值、实现规划指标的统筹以及大片区资金的平衡。实现政策、力量、功能、区域和建管等多个方面的统筹。在统筹过程中，城市设计也是一项重要手段，例如在第一届最佳实践的丽都国际街区更新项目中发挥重要作用。

2 北京城市更新的实现机制

城市更新实现机制主要包括四个方面：发挥城工委以及城市更新专项小组的作用；突出城市更新中区级政府的主体地位；突出城市更新过程中的社会治理效能；强化政策对城市更新工作的支撑和引导。

2.1 发挥城工委以及城市更新专项小组的作用

市委城工委负责全市城市更新工作的领导和统筹，设立城市更新专项小组负责推动实施，各区也相应设立了组织体系，形成了市级统筹，以区为主，市区联合，条专块统的工作格局。城工委完成了新的调整，殷勇市长作为新任主任在近期主持召开专题会议，专门研究城市更新工作，并明确指出未来的城市更新工作将由城市更新专项小组负责研究和调度。

2.2 突出城市更新中区级政府的主体地位

《条例》进一步明确健全城市更新工作体制机制：明确市级政府职责分工；区人民政府发挥统筹推进、组织协调、监督管理职能，明确具体部门主管本区城市更新工作；街镇组织实施辖区内街区更新，搭建共建共治共享平台；居委会发挥基层自治组织作用。

在城市更新工作中，区级政府的作用至关重要。比如模式口项目，区委区政府全程领导了该项目的城市更新工作。在更新过程中，始终坚持文物保护作为核心，环境整治作为前提，有机更新作为遵循，民生改善作为重点，业态提升作为关键五大原则。各区对城市更新工作给予了高度重视，普遍建立了由主管区领导负责城市更新工作的机制。朝阳区、昌平区、亦庄区、丰台区等均已实施了这一机制。

街乡层面作用也非常重要。例如，丽都的城市更新项目，乡级政府发挥了重要作用。望京小街同样得益于望京街道办事处的重要作用。方庄街道的城市更新一直由张晓东书记带着班子不断推动工作。改革创新的意识、争先的勇气以及处理难题的智慧对于城市更新同样至关重要。城市更新是新与旧的衔接，是破与立的更替。技术复杂程度高、权属主体涉及面广、利益协调难度大、前期资金投入大、投资回报周期长，因此街乡的治理能力显得尤其重要。

2.3 突出城市更新过程中的社会治理效能

主要涉及到如何有效地开展群众工作。去年评为最佳实践的昌平区昌盛园社区老旧小区改造项目，街道党工委书记曾说过一句话：“只要你用一颗真心对待老百姓，老百姓特别讲理。”我非常赞同这一观点，只有真诚相待，才能有效地开展群众工作。北京市在这一领域已经形成了较为成熟的模式和实践经验，例如12345市民服务热线、以党建为引领的工作机制以及“吹哨报到”制度，这些都是有效的实施机制。

2.4 强化政策对城市更新工作的支撑和引导

政策的重要性不容忽视。在《城市更新条例》征求意见阶段，在时任市规自委详规处处长马红杰同志带领下，与实施主体意见讨论时，提问城市更新最重要的政策是什么？主体提出土地能不能提前续期的问题，其实这个问题北京市确实走在了前面，当然后续的配套政策还在不断跟进。

总体而言，城市更新因为确实不同于新建，它有自己的历史，有自己的实际情况。政策保障需要持续跟进，而且三中全会也明确提出要建立可持续的政策法规体系。这两年北京在规划土地政策方面做了很大的创新，包括土地供应、使用年限和土地价款方面，陆续都将形成了创新的支撑政策。