王建国：设计发现价值、设计创造空间、设计创新未来——城市设计引导城市更新的实践探索

导读

近年来，党中央、国务院围绕城市更新做出一系列顶层部署，城市更新已成为现阶段城市工作的重心。城市设计是引导城市更新实施、指导建筑设计、塑造城市特色风貌的有效手段，是在城市更新中重塑城市空间价值，创造新空间、新业态、新生活的核心技术抓手。在此背景下，中国城市规划学会城市设计分会组织系列笔谈，聚焦“高水平城市设计引导高质量城市更新”主题，邀请业内专家学者共同探讨城市设计在存量更新阶段的新目标、新任务和新作为，为各地城市更新、城市设计工作提供思路参考。

作者王建国系中国城市规划学会副理事长、中国工程院院士、东南大学建筑学院教授

城市是一个具有复杂巨系统属性的有机生命体。城市更新是一种经久不衰的城市有机生命体自我调适、修补优化、新陈代谢、赓续生命的正向干预。城市物理性状优化、建筑载体性能提升、公共服务健全完善、历史文化风貌传承、民生福祉场所营造、集体记忆代际共构等都是城市更新行动的主要内容。城市更新就是要慢慢提高城市生命体的复杂性和环境包容性，生生不息，从而延续城市文明。

设计是发现价值的，设计是更新阶段最突出的问题。城市设计是引导城市更新实施的重要科技手段，中办国办《关于持续推进城市更新行动的意见》提出了“强化城市设计对城市更新项目实施的引导作用，明确房屋、小区、社区、城区、城市等不同尺度的设计管理要求”。2025年7月召开的中央城市工作会议提出了中国城市发展“二个转向”的划时代判断，和“以推进城市更新为重要抓手”的全局部署。与国际上以往的城市更新内涵和范围有所不同，城市更新在中国今天已上升为城镇发展转向存量提质增效时代的国家层面的“重要抓手”。

在进入存量提质增效的城市发展新时代之际，城市发展和城市更新需要遵循城市“内涵式发展”的工作主线，突出“以人民为中心”。面对存量时代错综复杂、条规各异、“个体泛在”且边界模糊的各类城市更新项目，城市设计再次呈现出独特的技术支撑和很多更新场景下的先导作用。以前中国城市发展依据增量时代的城市各类规划和规则进行城市发展预判、土地布局、资源分配、空间安排、形态管控等，也有“千人指标”和服务半径等与人相关的指标，但此时考虑的“人”是用“人以群分”中的“群”作为颗粒度的。但是，在城镇化速率趋缓稳定的城市更新阶段，就需要重点考虑更加契合存量时代的城市发展动能，如城市社会力量自主性更新动力、各类利益相关者自下而上的内生发展需要、问需于民的社区“千人千面”多样性问题等。此时城市设计的重要性就再一次获得彰显，城市的空间立体性、平面协调性、特色风貌、文脉延续以及城市街巷肌理、环境友好等，都是城市设计可以引导城市更新高质量发展中的领域。

以下就“设计发现价值”谈几点关于城市设计导引城市更新的认识：

1、设计发现价值首先是去发现存量物业资产的现实和潜在价值、助力解决问需于民的城市更新钱从哪儿来的问题，此时，城市设计就可能成为通过设计创意助力存量价值评估，只有存量物业的市场估值和资源潜力被社会看见了，更新者接受了，城市更新才会真正有效启动。复杂矛盾化解、多方参与协同、建规保用打通；用地性质变更改变、都需要城市设计这类带有某种“点石成金”的技术正向干预。快速城镇化阶段留下了大量的未充分开发和建设完成的存量城市用地、超量且低水平建设的各类园区建筑、工业厂房、高资金杠杆建设的住宅、商业及写字楼等，城市设计在城市更新时代的工作介入，有助于通过设计创造空间的能量，激发闲置低效土地归集整理、效能优先、指标优化、功能适配性重组及改变并完成法定工作流程，实现城市更新的提质增效。

以南京江宁区开发区城市更新为例，通过城市设计发现了其三维立体城市中心地标和功能调整的存量价值，融合了土地产权归集收储与更新规划编制，实现了对归集地块控制条件的城市设计精细管理和更新引导。目前区内的景枫中心地块（总计8.57ha）已经成功启动，西门子和密尔顿钢琴地块也紧随其后，另有二个地块则拟采取自主更新模式启动更新。概括说，由政府依法收回片区内多宗低效产业用地、基于更新规划，整合为净地后重新挂牌出让、导入景枫主导的高端服务业，建设集高端商业、商务办公于一体的城市综合体，是国内城市开发区低效用地局部产权归集收储再出让的城市更新典型案例。

2、设计发现价值其次是要挖掘更新对象隐含的深层价值和多重发展潜力。通过优秀设计和创意想象，发现更新场景中隐含的历史文化价值和空间更高层次的重组潜力。

例如，我们在广州传统中轴线城市设计中，通过《老广州》画册上看到的老照片，挖掘出珠江滨水的五仙门发电厂的历史、科学和艺术价值。为此，团队及时提出了抢救性保护海珠广场西侧五仙门电厂的城市设计方案。其后，根据城市设计成果，控制性详细规划调整了原用地的开发建设用地和条件，电厂工业建筑遗存最终被列为广州市文物保护单位，原厂房建筑主体功能则化身为广东省华侨博物馆，完美表达了设计发现价值的作用。

3、设计发现价值的第三重意义，带有城市更新不同上位前置条件和规范要求初步协调结果的城市设计场景效果，可以为进一步的用户意见征集和共识汇聚、业态策划布局、规划指标优化、项目资金筹措、建筑更新落地、环境性能提升、使用运维管理等，提供带有平立剖和数据支撑的城市空间场景“可视化”的协商基座，据此完成契合城市高质量发展品质要求的建设实施传导。

以团队完成的南京钟岚里片区城市设计为例，针对该片区地处城市中心区、历史遗存多、文保要求严苛、前期存留问题复杂等现状，设计梳理了基地内历史要素与图底肌理，开展了片区及周边敏感视点的视线视域研究，以此科学确定了片区不同城市界面的建筑高度。同时又根据文化旅游街区配套要求和拆迁补偿等经济测算，最终完成了面积达标的酒店和社会共同使用的商业街区城市设计方案。在此基础上，规划管理部门完成了地块控制性详细规划技术修正工作，精准适配历史建筑保护与活化利用功能定位，细化核定各宗地的核心规划指标。

同时，南京钟岚里片区城市设计项目创新了供地方式——带设计方案出让+带文物划拨：项目严格依托城市设计与详规成果，依规制定差异化、精准化供地方案，突破性破解历史街区供地与文物保护衔接难题。2021年2月，项目南侧商办混合地块采用招拍挂模式，带完整城市设计要求公开出让，为后续建筑方案深化、风貌管控落地预留空间。2025年5月，北侧文物地块创新实施“带文物保护要求”划拨供地模式，同步明确文物保护主体责任与管控标准，既有效降低经营主体拿地成本，又大大缓解了地方政府文物保护资金压力。目前钟岚里片区引进了嘉佩乐酒店并延请奇普菲尔德担纲设计，整个过程建筑方案到技术设计均由城市设计全程引导实施，是社会效益与经济效益双赢的城市更新成功探索。

设计发现价值、设计凝聚共识、设计创造空间、设计营造场所、设计创新未来。城市更新阶段要靠设计，建设的依据是设计。城市设计能够引导多尺度的城市更新高质量实施落地，促成条线分立的更新前置约束执行走向“可视化”的协商和协同，通过城市更新生长孕育出的新空间，可以满足新功能，承载新业态，创造新的生产力，于是，人民群众在新空间新业态中就拥有了新生活。