导　读

据官方数据显示，到2020年以前，广州新增建设用地指标已不足100平方公里，而广州纳入城市规划的存量土地近600平方公里，占广东省总量的五分之一，以存量土地开发为主的城市更新将是未来发展的潜力和发展重点。2014年上海第六次规划土地工作会议提出了“规划建设用地规模负增长”，“以土地利用方式转变来倒逼城市发展转型”，标志着上海进入存量开发为主时代，城市更新将成为可持续发展的主要方式。两地均于2015年颁布了新的城市更新政策，下面从政策级别、工作原则等方面来分析比较两地城市更新政策的异同。

1.政策级别比较

广州城市更新政策的总纲性文件《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号，2015年）是地方政府规章，其配套文件《关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）已颁布，操作指引《广州市城市更新片区策划方案编制指引（试行）》等文件在征求意见中。而上海城市更新政策的总纲性文件《关于印发<上海市城市更新实施办法>的通知》（沪府发〔2015〕20号）为低一层次的地方规范性文件，其配套文件《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》在征求意见中。

2.工作原则比较

广州城市更新的工作原则为“政府主导、市场运作；统筹规划、节约集约；利益共享、公平公开”、上海为“规划引领、有序推进，注重品质、公共优先，多方参与、共建共享”。两者都提到了规划的指导作用以及鼓励多方主体参与，利益共享，广州强调政府计划引导市场，上海则强调了“公共利益”。

3.管理职责比较

广州设立了市、区两级城市更新机构。城市更新局负责领导全市城市更新工作，对城市更新工作涉及的重大事项进行决策。各区城市更新部门负责组织辖区内城市更新的具体实施工作。城市更新局和各区城市更新部门均为常设性机构。而上海则由市政府及相关管理部门组成城市更新工作领导小组，下设办公室在市规划国土主管部门，具体实施工作由区县人民政府指定相应部门执行。

4.规划引导比较

广州和上海城市更新政策中均强调了规划统筹引领的重要性，以“区域先行规划”为抓手，上海表述为“城市更新单元”，广州表述为“城市更新片区”。单元或片区综合考虑各项因素划定，可包括一个或多个城市更新项目。

5.土地政策比较

上海城市更新的土地政策主要是“存量补地价”，支持现物业权利人或者现物业权利人的联合体、依据规划重新取得建设用地使用权，地价按土地市场价格标准补缴。广州城市更新的土地政策则较为详细，包括历史用地的处置、土地供应、土地置换、集体建设用地流转、房屋确权等方面均有相应的规定，地价则是按基准地价（旧厂）或市场评估价（旧村）标准补缴。

6.项目管理制度比较

上海城市更新项目实行土地全生命周期管理制度，意为规划土地等各相关职能部门综合考虑各因素后，提出城市更新项目功能、改造方式、建设计划、运营管理、物业持有、持有年限和节能环保等要求，并将其纳入土地出让合同进行管理。广州则是实行更新改造全程动态监管，以及建立重点项目建设实施情况的定期考核通报制度，主要是掌握更新改造的过程信息。