看到河北涿州限购的新闻，我第一时间是反省自己的短视。

一年多以前，一位朋友跟我说，想去涿州买个房。我当即表示反对。查了资料，没有发现北京会修建去涿州的地铁，远期规划都没有。不过，有高铁（高速动车），而且很快，只需26分钟。如果住在涿州，在北京上班，主要交通工具是高铁，很不现实。

但对方告诉我，到涿州买房是用来投资。买房用于投资我就不好说什么了。但我心有不甘，补了一句：涨是会涨，但到时候能转出去么？朋友回答：实在不行，退休以后也可以住过去。

朋友果然下手了，当时的房价只有6000多。后来的情况你都知道了，哗哗哗，如今涿州部分房价直奔2万。

类似的情况是，还有一个朋友想去天津武清买房，区别在于，是想用于自住。我也表示疑虑，同样是交通问题——开车上下班太费时间，还是要依赖高铁。如你所知，武清的房价去年底就已超过2万。河北的固安也早已轻松越过2万关口。正在修建地铁的燕郊，更不用说了。

涿州、武清、固安都位于北京周边。毫无疑问，它们都是拜北京住房需求外溢所赐。当北京市区房价普遍到达七八万的时候，高铁半小时路程的范围内，单价1万的房子简直就是白菜价。

非唯北京，大城市尤其是特大城市，住房需求像涟漪一样扩散，几乎是一种普遍现象。现代以降，将大城市与郊区、周边县市连接起来的，是快速交通网络，特别是轨道交通。从这个意义上说，都市圈，就是轨道网格圈。最典型的当然是东京都市圈。

有些购房者相当敏锐。港铁有位资深专家，过去10多年就是遵循地铁规划在内地多个城市买房。在我听说的案例中，他是逻辑最为简单而清晰的投资者。放眼四顾，恐怕也找不到第二种能超过其投资收益的路径、类型。很少有人能拥有如此前瞻眼光。过往实证经验表明，地铁沿线房价的涨幅大都超过其他地段同类物业。

一些房企也是沿着城市交通规划进行布局。大约三年前，我当面跟四五家房企的领导建议过，尽快到固安或其旁边去买地。原因很简单，首都第二机场选址在大兴与固安交界的地方，已是公开信息。而北京这样的城市，机场必然有地铁通往市区。且不说空港对区域周边物业的潜在带动，单是地铁本身的升值效应，已是有目共睹。

京津冀一体化的机遇，不少房企是抓住了的。一些中型房企，北京市土地市场抢不过大型房企，转而到周边县市拿地。现在来看，北京天津尤其是北京的需求外溢，它们是最大的获利者。从增长幅度来看，甚至超过在北京市区开发的房子。

当然不止是北京。上海、深圳、广州、南京等城市，远郊区和周边县市近两年的房价涨幅往往超过市区。譬如，大亚湾的楼市原来价格低廉，成交不活跃，但在深圳需求的直接拉动下，它在2015-2016这两年间的涨幅可观。

碧桂园过去多年都是重兵囤积于三四线城市——但这些三四线城市，并不是业内谈之色变的库存严重的城市，很多是位于大城市周边。去年碧桂园销售额破3000亿，增长143%；今年1-2月，碧桂园更是一举超越去年的行业老大，连续两月夺得销售额第一。很显然，正是大城市的需求外溢让碧桂园取得如此丰厚的收获。

值得注意的是，由于今年极少数城市实行的是行政直接管控，限购限价而且控制发证节奏，那些在一线城市特别是北京，豪宅产品有较大货量的房企，销售必然会受到影响。前两个月的房企销售排行榜已初显端倪，大城市周边有大量现货的房企，销售额增幅领先。

回到开头，我为什么不赞成前述朋友到北京周边买房用于自住，主要原因是上下班成本太高。我们都看到那则报道，一位女士住在河北沧州，工作在北京，每天需在路上花约5小时，耗费225元。这种成本，绝大多数人承受不起。

所以，北京城市功能的疏散，既包括人口的疏散，也包括产业的疏散。如果没有产业，像燕郊这样的睡城，即使以后通了地铁，几十万人口，每天往返北京，交通压力也是不堪其重。回龙观、天通苑这种大型居住区，直到三条地铁连通以后，交通才稍有缓解。

但是，建房子很快，城市功能的重新调整，却很慢。大城市对周边县市的辐射，不应该只是住房需求的外溢，而应是产业、人口与公共资源（教育、医疗）的同步迁移。都市圈的活力运转，重在规划。出现严重大城市病后再作调整，确有必要，但成本高昂。

对个人而言，两年前在涿州、武清、固安买房的朋友，资产的增长固然相当惊人，但除非你能顺利转让，找到接棒者，否则仍只是账面财富——能否落袋为安取决于两点，一是城市自身产业生长和北京产业转移的速度，二是包括房地产税在内的房地产长效机制推出的速度。