●众说纷纭：工业用地弹性出让

上海派米雷集团研究员高成：政府破解地方债务危机手段之一

一， 对于政府。弹性年期制的实行意味着政府调整产业结构的频率相应增加，有利于引进更优质产业，及时淘汰落后产能；弹性年期制有利于降低政府拆迁费支出，增加土地出让金收入，或将成为政府破解地方债务危机的手段之一。

二， 对于生产型企业。弹性年期制意味着企业必须要不断苦练内功，提升自己的竞争力，倒逼企业不断转型升级；未来企业自主拿地建厂的积极性和可能性都会下降，企业会转向购买和租赁物业；在企业利润下降，经济面临下行压力的档口实行此政必将导致工业地产物业价格的上涨，会加重企业负担，一部分企业或将淘汰出局；政策执行后估计会出现土地购入总价的下降，一部分优质企业可能会考虑购买土地或物业，另一大部分企业会选择租赁物业。笔者认为，短时间内在制度没有被确立和执行前市场会出现一个交易性机会，先知先觉者会抢购带有50年产权的土地和其他物业，未来这样的物业必将逐渐淡出我们的视野。

三，对于工业地产运营者。随着工业用地越来越少，单打独斗的企业将逐渐发现从政府这里再也不能拿到“物美价廉”的土地了，尤其在上海这样的一线城市，工业用地的短缺和弹性年期制的实行直接促使单个企业只能去产业园区里购买或租赁物业，这将给产业园带来很大的市场；未来工业园区的容积率将被提高，单层厂房越来越稀缺。

DTZ戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊：是把双刃剑

作为一种对已有土地制度的改革尝试，产业用地的弹性地价制度就像一把“双刃剑”，如何恰当的使用，既能降低地价门槛，又能保障企业运作的稳定性。

苏智渊认为，工业地价弹性机制的产生的缘由主要有三个方面：一、地价太高导致大量的产业项目向低成本地区转移，北上广深面临成本过高的瓶颈；二、一些低附加值的产业项目长期占据产业用地，但又无法给予令人满意的税收产出；土地无法获得再利用的机会；三、政府面临无产业地可供的尴尬，为地方政府官员的招商引资政绩考核带来负面影响。

运用较短的工业出让年限其实就可以部分的解决上面的问题，比如，20年或30年的工业年限的出让价格肯定会低于50年的，这样投资进入门槛就低了很多；同时，一些企业如果无法实现对政府的税收或产出承诺，一个较短的年限也利于政府在法理上较快收回土地，对于提高土地的配置效率有帮助。再者，地方政府可以把产业土地价款产生的财政收入，分配到一个更平均的区间，而避免因为一个大的产业项目“一年撑死，一年饿死”。