11月23日下午，城市中国峰会的养老分论坛在清华大学建筑学院举行。清华同衡养老产业专家委员会执行秘书长陈首春，清华大学建筑学院教授周燕珉，北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星，凤凰城市与旅游研究院院长叶一剑出席论坛，并发表主题演讲，围绕养老产业的启蒙期、新的养老模式等话题展开对话。

陈首春  清华同衡养老产业专家委员会执行秘书长

养老床位空置率达40%

2013年7月1日，民政部颁布《养老机构设立和管理》两个办法，以这两个办法的出台为标志，下半年中陆续出台了35号文，40号文。此后，几十个政策文件也陆续出台，政府表现出了强力推进养老产业发展的决心和力度，各方力量也在政策的推动下纷纷布局养老。养老产业似乎风生水起。

但实际情况并非如此乐观。从养老机构和养老地产两方面来说，过去的六年中，养老床位数从235万张上升到近500万张，整体的行业空置率达到40%。养老地产中也因为土地、金融、税收等因素，没有取得突破进展，更多的地产企业仅仅是在拿地、开发、销售。

养老产业进入了焦灼期，而这焦灼期实际也是养老产业的启蒙期。无论是对需求方还是供给方，还是作为政策制定和引导者的政府而言，可能都需要重新调整自己对这个产业的认识和心态。“毕竟中国现在经历的是一个超大规模、超快速度、未富先老的老龄化进程。”

在养老产业的启蒙期，各方需要从三个层面入手，一是投资者的引导，第二是消费者的教育，最后是对政府的引导。

目前养老产业没有启动，跟老百姓付不起钱有很大关系。对于消费者的教育而言，首先要调整心态，告诉养老人群养老的重要性；其次要针对消费理念进行调整；第三是要多尝试，尝试新的养老服务、产品等。在政府方面，中国的市场尝试往往会先于政策的出台，对政策有预期是可以的，但更应该是在现行的政策环境下，做现在市场能做的事。

如今中国有超过2亿的60岁以上人口，并以每年1000万的速度递增，每7个中国人中就有1个老年人，到2050年可能会达到高峰，也就是每3个人中就会有1个老人。2010年的城镇职工赡养比是3:1，2030年时赡养比会变成2:1，2060年是1:1，也就是说每一个工作的人就要负担一位老人。因此，养老金是一个非常大的问题。

然而，中国的基本养老金替代率，从2000年的60%多持续下降到2013年的43%。国际劳工组织1952年出台的社会保障最低标准公约中55%就是警戒线，世界范围内八成国家的养老金替代率高于60%，在40%左右只有6个国家。

一个产业在未富先老的情况下能不能启动起来，并不是看人均GDP，而是要看我们的老百姓是否有足够的经济能力，能够体面地、有尊严地养老。这不是一个人均GDP的概念。

产业应关注刚需阶层

国家现在倡导的是“9073”养老服务格局，即90%的老人在家养老，7%的老年人依靠社区养老，3%的老人依靠机构养老。但实际上全国有500万张床位，只有300万老人居住，也就是3%的机构养老实际上只实现了1.5%左右。

那么机构养老的潜在需求有多少？这个行业和专家有一个共识，就是机构养老应该面向刚性需求。刚需阶层有多少？根据统计，目前失能老人四千万，失智老人六百到八百万，空巢老人一亿左右，这些都是刚需阶层，排除三者间的重叠部分，有刚性需求的老年人会占到老年总人口的25%，而现在入住的是300万，占到刚需阶层不足10%。

从机构建设的硬件投资看，现在有500万张床位，按照9073政策和人均1000万的人口递增，到2020年养老床位的缺口将达400万张，以20万元一张床位的硬件投入计算的话，总共是8000亿，也就是说平均每年要投入1000亿。

到了2020年，刚需阶层肯定比现在的5000万要多，即便9073目标达到了，入住的老人也不到1000万，那剩下的老人怎么办？因此，养老机构并不代表整个养老产业，从硬件投资角度讲，以后为剩下的老人建设的可能会是一些新建的适老化住宅和社区改造。

在软件方面，现在的5000万刚需阶层，不管是住在养老机构还是住在家里都需要养老服务，而这个服务如果按照两万元计算，那就是每年一万亿。

养老的人力成本在上涨，行业如何应对人力短缺问题，养老服务业应该如何展开？在养老供给方面，我认为应该有四个支持，即政策的支持，金融的支持，人才的储备和产业配套。

公办民营将是养老机构发展的大趋势

从商业逻辑角度怎么看待养老机构、养老地产及全龄化社区？

首先是养老机构，从商业角度来看，第一是机构养老的客群定位，前面提到5000万的老人现在只消化了不到6%，这个阶层就是潜在的人群。而现在的养老机构不做刚需做健康产业，这是本末倒置，刚需中的刚需就是失能失智老人，所以未来机构的主要方向应该是护理员。因此未来养老的客群定位就是做刚需，做护理院。

第二是养老机构的区位选择。目前住在养老机构的老人平均年龄85岁，住在健康社区（CCRC）的大概是75岁。我们的机构面对的是失能的，平均年龄为85岁的老年群体，所以它的选址肯定是在市内，家的附近。

第三是规模，参照国内国外的经验意见，养老机构普遍的规模应该是200到250张床，500平米左右。

第四是成本构成。以北京为例，一家中等偏上的养老机构单人收费在8000元左右，在这样的情况下，入住率是比较高的。在8000元的成本构成中，应该是房租成本占30%，人力成本将近一半，其他还有能源成本、耗材等其他成本费用。

作为养老机构，可以参照现在幼儿园的做法，政府把指标放到整个提心中，在挂牌的时候，随着土地作为附属指标，卖地的时候就加入这个指标体系，这样的话开发商会无偿待见这样一个养老机构的硬件设施，建成验收后交给民政部门，民政部门再通过市场招标的方式，请轻资产的单位公办民营。

例如汇晨养老机构就是北京第一个做公办民营的，它轻重资产分离，政府投资建设硬件设施，民营资本做软件服务。这是今后的一个方向，政府的参与是养老机构可以低成本甚至零成本获得硬件设施的重要可能。

另一方面，在养老产业中，轻重资产分离是非常重要的逻辑。这样一方面是对于重资产投资人的风险回避，因为风险和运营风险混在一起时，下判断非常难。对于重资产投资人来讲，他只应该考虑投资风险，而不要关注运营风险。此外，轻重资产分离也便于将来的资产证券化，等政府思路转变时，公办民营的模式也可能会大力推进。

CCRC和全龄社区应该如何运营？

CCRC概念来自于美国，一类是异地候鸟式养老，一类是面对本地的远郊项目，还有是室内小规模CCRC。它们的共同特点是或多或少都会有相等比例的持有型物业，不能拆分房屋产权销售。最大的问题就是现金流，目前的销售方式是卖使用权，以租代售。

面向异地候鸟式养老客群的CCRC，一类是房产销售，一类是连锁化。我不太看好面向本地客群的远郊的大规模CCRC，这类CCRC规模一定不能做大，因此室内小规模的CCRC是我看好的项目。

最后，全龄化社区一定是未来中国居住区的发展方向。如今中国住房空置率逐年提高，改善型住房在调整，个人认为未来养老是一个很大的门类。因为老人还是愿意离子女近一点，因此可以把一个小型的CCRC植入常规的住宅房地产项目中，这样适老化住宅可以卖，再配上老年公寓、配套设施、机构养老等，形成一个全龄化社区。更进一步讲，老人还有自己的社会生活，因此不仅仅是居住建筑，一些公共建筑也应该做适老化的调整，这样可以建一个老年友好型的城市片区。

最后总结一下我个人的观点，主要是集中在养老产业的商业逻辑上。第一，轻重资产分离，要以这样的逻辑看待整个产业的逻辑。第二，机构的硬件投资要谨慎。第三，面向刚需阶层的服务是轻资产的商业机会，而这个服务不仅仅局限在机构养老中，居家养老模式也可以包括。第四，面向异地客群的候鸟式养老项目，连锁化是它的关键。室内的小规模CCRC市场前景更大，而前期的投资体量并不大。最后，养老建筑要常规化，常规建筑适老化，要建立供给与需求之间的通道，完成对投资者的引导，对消费者的教育，政府和政策是其中的核心。（清华同衡养老产业专家委员会执行秘书长陈首春）