高超：激活存量空间效能，大力推进城市更新

作者 | 高超 中国城市规划学会城市更新分会青年委员，北京市城市规划设计研究院城市更新规划所主任工程师，高级工程师

2025年中央城市工作会议指出，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。

目前，我国城镇化转向稳定发展期，存量空间成为承载城市功能的主要载体。以北京为例，北京市存量城乡建设用地的占比已经超过85%，存量空间成为首都功能的重要承载，也是人民美好生活的重要承载。存量地区是人口、产业、公共服务等要素的集聚区，也是各方资金投入的重点区域。随时间推移，存量地区持续衰老。以北京为例：功能集聚、区位优越的地段房龄普遍偏高，建筑质量相对较低，1980年前建设的建筑多位于三环内，重点产业功能区、多线换乘站等高价值地区同样有老旧建筑占比高、容积率偏低的现象。

立足新发展阶段，大力推进城市更新对引领存量空间资源要素的优化配置、激活城市发展动能、实现城市高质量发展与能级跃升意义重大。城市更新工作推进中，建议重点关注以下四个方面：

一是应更加关注系统性谋划

转变项目化推进的工作思维，立足城市发展全局，加快建构适配于存量空间效能激活的城市更新工作格局，服务城市发展与功能跃升。围绕生活品质提升、生产效率增效、生态价值激活等多维目标，系统性谋划城市更新工作蓝图，健全城市更新工作方法，引领城市更新模式的优化创新、资源要素的精准匹配，加力推进城市发展建设方式转型。

二是应更加关注政策适配

优化既有城市开发建设路径，注重问题发现和解决，建构适配于城市更新制度体系。积极听取市场、公众等主体的合理更新需求，直面更新项目实施中的瓶颈问题，用好“法规+政策”组合拳，制定“小切口”改革政策，适当放宽要素配置与建设管控要求。坚持“以需定供”填补政策空白，“以案促策”带动政策创新，“以案促改”引导政策完善。政策上，让主体会用、用好；项目上，让市场敢投、能干；管理上，让政府放权、赋能。

三是应更加关注模式可持续

破解更新项目资金平衡困局是保障更新项目能盈利、可持续的关键，这需要精准释放政策红利，拓宽融资渠道，降低项目实施成本，充分发挥市场在城市更新中的资源要素配置作用，增强运营成效，稳定项目实施预期。同时，也要积极探索城市更新项目的盈利模式，通过资产盘活、运营增值等方式，构建城市更新项目的资源资产资本化闭环，构建“收益可预期+成本可控制”的可持续更新模式，促进存量资产的保值增值，让市场主体敢于投入城市更新蓝海。

四是应更加关注片区整体焕新

当前的更新项目多依赖主体自身诉求发起，存在空间分布碎片化、功能定位同质化及设施更新片面化等问题。应转变“盆景式”更新工作思路， 强化片区的整体谋划、整体更新、整体运营，充分发挥规划引领作用，以片区为基本单元统筹资源要素、项目生成与空间提升，创新要素配置模式，完善片区更新统筹主体利益保障机制，更好地发挥城市更新的规模化、专业化效益。

未来，面向存量空间提质增效的城市更新，需要快速反应，先试先行、先立后破，建立系统化、可持续更新体系。加快支持建设涵盖体制机制、方法路径、实施管理等方面内容的城市更新制度与政策体系，有效推动存量空间提质增效，探索一条推进城市高质量发展与能效跃升的城市更新之路。

供稿单位：中国城市规划学会城市更新分会