广州推出五大政策“工具包”支撑保障高质量城市更新

广州将大力推广“房票安置”全市通用，并探索房票在二手房、以旧换新等场景应用，提升补偿安置灵活性与市场流动性。

这是广州市规划和自然资源局近日推出的《广州市支持高质量城市更新促进精细化空间治理的规划用地管理若干措施》（下称《措施》）中的最新举措。

根据《措施》，广州形成规划资源五大政策“工具包”，为“十五五”期间广州高质量推进城市更新行动和低效用地再开发试点工作提供全方位支撑保障。

规划弹性“工具包”，旨在强引领、增弹性、锚定实施蓝图。

在将城市更新纳入国土空间规划“一张图”管理的基础上，广州深化“单元+地块”刚弹结合的详细规划编制机制；支持同步推动用地报批组卷、规划条件核发、建筑工程设计方案、施工图设计文件并联审查，缩短审批时间，加速项目建设；制定土地混合开发和空间复合利用正面清单和管控要求，鼓励功能复合与设施共享，系统增强规划在实施中的适应性与引导力。

土地整备“工具包”，旨在破解用地碎片化、权属处置难题。

广州市规划资源部门将强化城市更新与土地储备整备联动机制，推动成片连片改造；支持通过土地置换和整合周边“三地”（边角地、插花地、夹心地），促进空间规整；系统推进工业用地连片整合与“工改工”做地，保障优质产业空间；创新市区两级建设用地“指标池”机制，优先保障产业项目落地。

土地供应“工具包”，旨在激活存量空间价值。

《措施》提出多元供地方式，涵盖公开出让、带方案出让、协议出让、长期租赁、先租后让、弹性年期出让等，支持市场主体灵活获取土地；允许符合条件的用地权属人签订变更协议自主改造，并探索工业、商服用地使用权续期机制，增强产权人改造积极性；优化工业用地与城镇危旧房改造项目出让金计收规则，可分期或缓缴，切实降低改造成本；支持危旧房拆除重建项目跨宗地成片更新，提升空间利用效率与功能活力。

规划许可“工具包”，旨在提升审批服务效能。

广州市规划资源部门将实施深化精简审批，允许城市更新项目在不突破地块总建筑面积和住宅建筑面积、不减少公益设施等前提下，依正面清单对地块功能用途进行深化，精简审批流程，促进项目实施；支持利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可进行临时转换用途5年过渡，并明确具体审批流程，提供精准服务；支持城市更新项目增加公服设施，增加的建筑面积不计容。

不动产登记“工具包”，旨在保障权益流转顺畅。

广州将创新推出城市更新预告登记服务，维护改造主体与被拆迁人权益；对危旧房拆除重建等项目提供按户首次登记服务；支持带建筑收储供应，简化保留建筑登记材料；允许分期办理产权证以便于项目融资，同步实行“多验合一”与“验收即发证”，大幅压缩办证周期。

广州市支持高质量城市更新

促进精细化空间治理的规划用地管理若干措施

为深入贯彻中央城市工作会议精神，落实《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《自然资源部 住房城乡建设部关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》等要求，高质量推进广州市“十五五”期间城市更新行动和低效用地再开发试点工作，实现从规划编制、土地整备、用地报批、土地供应、规划许可、不动产登记等规划资源领域的全流程支撑保障，促进城市结构优化、经济社会发展、历史文化保护、宜居环境改善、公共基础设施完善、社会综合治理，特制定本措施。

本措施适用范围为纳入广州市城市更新年度计划的项目和纳入广州市低效用地再开发试点项目库的项目。

一、规划编制阶段：强引领、增弹性、锚定实施蓝图

（一）将城市更新纳入国土空间规划“一张图”。通过总体规划定目标定重点，专项规划建路径建机制，详细规划控指标定功能的城市更新规划管控传导机制，全方位支持高质量城市更新。在总体规划中明确城市更新工作总目标、重点区域、差异化实施策略等。在专项规划中明确城市更新实施目标和规模、分区分类实施策略、正负面清单等。在详细规划中严格落实上位规划刚性管控要求，在资源环境承载能力和国土空间开发适宜性评价的基础上科学合理确定规划指标，配置高质量产业空间、完善公服配套设施、增加绿地和公共空间。

（二）深化“单元+地块”刚弹结合的详细规划编制机制。单元层面明确主导属性、发展规模、底线约束、功能布局、配套设施、公共空间、资源利用等总体管控要求和相关单元的协同要求。地块层面在遵循单元详细规划管控要求的基础上，明确用地布局并确定地块主要用途、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、基础设施和公共服务设施等具体管控指标和要求。

（三）创新详细规划弹性管控机制。在不突破永久基本农田保护线、生态保护红线、城镇开发边界以及其他各类保护区边界等控制底线，不改变规划单元主导功能、已公开出让建设用地的用地性质和规划指标、次干路及以上路网格局，不增加规划单元总建筑面积、总住宅建筑面积，不减少绿地、公益性用地和次干路及以上路网密度等要求的前提下，可结合项目实施实际需求，对地块相关管控指标在规划单元内弹性管控。

（四）分类优化详细规划专项评估事项。工业产业区块核查与调整、市政基础设施评估不再列为详细规划编制阶段评估事项，相关情况的核查结果以专章形式纳入详细规划成果；社会稳定风险评估须在项目前期工作阶段开展，提前明确项目在社会稳定风险方面的可行性，加强对重大项目、邻避设施项目的决策把关；位于地质灾害易发区或涉及不良地质，及涉及山体或山体边坡坡脚外坡高三倍距离影响范围内的，须开展地质灾害危险性评估，用地布局和项目选址应充分考虑地质灾害发育情况和防治要求；环境影响评价、历史文化遗产调查、交通影响评估、城市树木保护专章、海绵城市（洪涝安全）评估，如已有评估成果且符合相关要求，可延用已有成果。

（五）支持首开先行，并联审查加速项目建设。在单元层面骨架路网、市政公服设施建设总量基本稳定的前提下，可先行批准首开区地块详细规划，出具规划条件，促进首开区开工。支持同步并联开展城市更新单元详细规划、片区策划方案、项目实施方案编制，同步推动用地报批组卷、规划条件核发、建筑工程设计方案、施工图设计文件并联审查，缩短审批时间，加速项目建设。

（六）鼓励土地混合开发和空间复合利用。结合提升居住品质和新产业、新业态发展需求，在符合安全、环境、消防等相关要求的前提下，以“用途相近、功能相融、互不干扰、设施共享”为原则，优化土地功能配置，明确用地混合兼容正面清单和管控要求（附件1、2），鼓励功能混合兼容的用地布局，促进空间设施共享，增强土地使用的适应性和灵活性。应在土地出让前，在规划条件中明确用地混合的具体比例，后续按照各类性质建筑面积分类核算计收土地出让金。

（七）统筹推动工业产业区块提容和规划道路分级管控。落实产业发展需求，加速推动旧厂和村镇工业集聚区改造，以单个或多个工业产业区块为单元，统筹提升工业用地容积率至2.0-4.0。统筹建立工业用地路网“刚性骨架＋弹性脉络”分级管控体系，允许结合产业导入及项目建设需求对弹性管控道路作出灵活调整。

（八）保障工业用地设施配套。经各区政府组织认定符合所在区关于税收、经济贡献和成长性等方面要求的“工改工”项目，工业用地上可建配套设施用于工业生产必需的研发、设计、检测、中试设施等的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的15%；用于行政办公和生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的15%。鼓励配套集中布局，独立占地建设的，其用地面积不大于总用地面积的7%。同一产业用地主体，或产业链上下游关联企业的多宗相邻产业用地，支持集中设置“产业邻里中心”，配套设施比例不高于相关地块配套建筑量、配套用地面积之和，邻里中心服务范围内的工业用地相应核减配套设施规模，统筹服务范围应符合15分钟产业社区服务半径要求。在土地出让合同中原则上应明确工业建筑面积先于配套设施建设并投入使用，配建设施在规划报建、确权登记时必须规范为工业用地配套功能，不得单独分割转让、抵押。

（九）鼓励立体绿化打造第五立面。鼓励开展立体绿化，对于老旧小区改造等因用地条件限制确实难以满足绿地率要求的，立体绿化面积可按照相应系数折算后纳入绿地率计算。纳入折算的立体绿化面积每处应当不小于100平方米，其设置高度应距离室外地坪不超过40米。商业服务类建筑立体绿化折算面积占比不得超过该地块绿化面积的50%，其他类不得超过20%。折算后整体绿地率不应低于国家、省、市相关要求，改造后原则上不应低于改造前原有绿化水平，立体绿化折算后的绿地率不得低于原有绿地率。以上立体绿化应与建筑主体同时设计、同时建设、同时验收和投入使用，并妥善维护不得擅自拆除。

二、 土地整备和用地报批阶段：强统筹、优路径、保障项目落地

（十）强化城市更新与土地储备整备联动机制，提升改造效益。充分整合城市更新项目土地资源，优先将“依法征收、净地出让”模式城中村改造项目整理的土地纳入年度收储计划和土地整备计划。整体规划、连片开发，按照详细规划确定的发展定位、空间布局和产业导向等要求，合理布局生态、生产、生活空间，完善城市更新片区的交通网络、补齐市政公服设施短板、增加绿地和公共空间，增进社会公共利益。

（十一）建立市区两级建设用地“指标池”机制，优先支持产业项目实施。探索构建市、区两级建设用地“指标池”，市规划和自然资源局统筹管理省下达指标和各级“指标池”。通过实施城乡建设用地增减挂钩、拆旧复垦及生态修复腾出并经核定形成的新增建设用地指标，允许优先进入本级“指标池”自用。区如有“富余”可进入市级“指标池”统筹管理，向指标缺口区调剂。

鼓励各区结合全域土地综合整治以“先拆后建”模式开展增减挂钩项目，将整治区域内的拆旧地块作为一个整体，按照增减挂钩项目管理相关规定打包审批，统筹实施，所产生的增减挂钩指标可统筹使用于产业项目范围内零散不规则农用地的规整和成片开发。探索通过“先建后拆”模式实施增减挂钩，按要求编制增减挂钩方案，按程序报省政府审批，提前做好产业园区土地整治。

（十二）支持通过土地置换和整合周边“三地”，促进成片连片更新。已纳入低效用地再开发试点项目库的城市更新项目，对实施区域统筹和成片开发涉及的零散或不规则土地，经双方协商一致，按照“面积相近或价值相当、凭证置换”原则，经批准后进行置换。允许整合周边可开发利用的边角地、夹心地、插花地纳入连片改造，单个地块面积不超过3亩、累计面积不超过项目总面积10%，具有必要性且经市政府同意的，可不超过20%。

（十三）推动工业用地连片整合和工业做地。为保障优质、连片产业空间，通过全域土地综合整治、低效用地再开发等，整合零散的现状工业用地。推动低效工业用地成片连片“工改工”，原则上单个工业用地做地片区不少于0.5平方公里，且片区内规划工业用地净用地面积不少于做地片区总面积的65%，融资地块净用地面积原则上不得超过同一做地片区总面积的15%。鼓励整合低效村镇工业集聚区、旧厂房、留用地及周边土地，统筹做地，打造成片产业园区。

（十四）妥善处理历史遗留建设用地，无需使用新增建设用地指标。按照依法依规、尊重历史、公正公平、包容审慎的原则，根据其成因并兼顾土地管理政策的延续性，在保障无过错方利益的前提下，妥善处置历史遗留问题。已纳入低效用地再开发试点项目库的城市更新项目，经第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均认定为建设用地的，在符合规划用途前提下，允许按建设用地办理土地征收、供应等手续，并纳入“一张图”实施监管，无需使用新增建设用地指标，涉及征收的按现行规定落实征地补偿安置；对其地上建筑物、构筑物，不符合规划要求、违反《城乡规划法》相关规定的，依法依规予以处置；用地红线内非项目主体原因造成的历史遗留违法用地由区政府承诺处置到位，不作为用地报批前置条件。

（十五）允许历史遗留建设用地上建筑物保留，按程序完善登记手续。已纳入低效用地再开发试点项目库的城市更新项目，历史遗留建设用地上的建筑物、构筑物，综合考虑建设时间、土地属性、建设性质、安全状况等因素分类处置，结合规划近远期实施情况核实规划符合条件，允许保留并完善用地、规划确认、竣工确认等手续后办理不动产登记手续。

（十六）在城市更新项目中大力推动房票安置。继续大力推广房票全市通用，优化和简化房票使用兑付流程，推动房票政策在城市更新、低效用地再开发、重大基础设施建设拆迁安置等多个领域应用，探索房票安置适用范围扩至二手房、以旧换新等领域，充分发挥房票作为去商品房库存、激活土地市场、优化资源配置的城市治理工具作用。

三、土地供应阶段：多元化、差异化、激活市场动力

（十七）多种方式供应土地，激发城市更新新动能。坚持公平公开、“净地”供应，增强自然资源要素保障能力，创新土地供应方式，结合各类城市更新项目实际，采用适配的带方案（设计方案、项目方案）出让、综合评价出让、长期租赁、先租后让、弹性年期出让等方式供应土地，降低用地成本，优化营商环境，提高改造主体积极性，形成推动城市更新行动的新动能、新优势。

（十八）允许权属人对符合条件的用地自主改造，签订变更协议。在符合相关规划的前提下，经审查不涉及改为商品住宅等需要收回国有土地使用权的，原土地使用权人可以申请办理变更规划条件、土地供应文件、补缴出让金等手续自主改造开发，涉及工业产业区块的应符合工业产业区块的管控要求。但位于旧城区、重点功能片区、重点生态敏感地区以及地铁、城际铁路站点周边800米等范围内涉及需要收回国有土地使用权的应优先征收或收储。

（十九）探索工业、商服等产业用地使用权续期，提高权属人自主改造运营的积极性。工商业用地土地使用年限届满前1年申请续期，除因公共利益依法需要收回、不符合国土空间规划、合同约定应当收回或未完成履约要求、其他法律法规不予续期的，原则上予以续期。实施方案获批复但剩余年限不足10年的低效用地再开发项目和经主管部门认定为增资扩产类项目、但土地使用年限过半的工商业用地，符合国土空间规划，并经区政府牵头组织区发改、投促、工信等部门开展综合评估，确认已达到履约监管要求后可按规定申请办理续期。续期年限、续期出让金计收标准等应在续期方案中予以明确，经有审批权的人民政府批准后实施。

（二十）强化招商超市推动城市更新项目土地出让。将有招商需求且权属清晰、符合规划的城市更新项目土地纳入广州招商土地超市平台，集中向社会发布所有城市更新项目可招商地块的全面信息，具体包括地块规划指标、用地类型、优势说明及360°VR实景，并提供“一图查询”功能以整合展示交通路网、周边配套、现行详细规划及产业布局；主动向意向企业点对点推送地块红线、地形图、用地清单、地下管线报告、规划条件等关键矢量文件与技术资料，实现信息“一站式”公开与服务精准对接，促进城市更新地块的高效出让。

（二十一）优化工业用途更新项目土地出让金计收规则。鼓励自有工业用地再利用，原以划拨方式取得或已合法取得不动产权证、但注明未办土地有偿使用手续的工业用地（含仓储用地），经区政府认定属于政府鼓励性产业、并符合产业布局规划及产出要求的，在不改变工业用地性质、不发生权属转移且自持使用的、不涉及近期重点项目或重大设施建设计划且未纳入近期土地征收连片开发计划或城中村改造计划或近5年土地储备计划的前提下，仅增加工业、仓储建筑面积的，可暂不办理土地有偿使用手续，企业在发生权属转移，或自行申请办理土地有偿使用手续时再行缴交。

已纳入广州市低效用地再开发试点项目库的用于工业用途的项目，首次缴纳土地出让金比例不低于应缴土地出让金的30%，于出让合同或相关协议签订之日起30日内付清；余款在签订出让合同或相关协议之日起24个月内付清，按合同约定缴纳余款的，余款不计利息。

（二十二）优化城镇危旧房拆除重建项目土地出让金计收规则。城镇危旧房采取拆除重建方式实施再开发的，属于个人住宅拆除重建增加的住宅建筑面积或低效居住用地按照《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（穗建规字〔2024〕15号）的规定采取拆除翻建方式实施再开发增加的住宅建筑面积按规划和自然资源部门依法受理时点同地段住宅用途基准地价的40%计收土地出让金（不作基准地价系数修正），应缴土地出让金=住宅用途基准地价×40%×增加的住宅建筑面积。

原未办土地有偿使用手续的住房建筑面积可暂不办理土地有偿使用手续，在发生权属转移或自行申请办理土地有偿使用手续时再行缴交；由于完善厨卫使用功能等成套化改造而增加建筑面积涉及补缴土地出让金的，需按规定先行缴交。

（二十三）支持城镇危旧房跨宗地成片连片自主更新。支持重点功能片区、土地储备、市政交通公共设施近期建设计划范围外的城镇多幢危旧房在原用地权属范围内统一规划、整体报批，在土地权属清晰并全面摸清所有权利人情况（含公建配套权利归属）、不增加户数、不改变原建筑用途的基础上，由确定的项目实施单位组织编制实施方案，明确项目实施改造范围（红线范围）、改造内容、产权分配方案等，按程序报请区政府审批同意后，依程序办理建设工程规划许可、规划核实、确权登记等手续。用地性质、供应方式按照原产权证明确。

项目周边涉及的零星地、边角地、插花地、缝隙地等经区自然资源主管部门组织论证不具备单独供地条件的，可在编制实施方案时纳入改造范围一并改造，并按程序报请区政府同意审批。

（二十四）探索存量土地和空间的短期利用。在维护相关方合法权益、保障安全、不影响远期规划实施前提下，支持已完成征收补偿的批而未供储备用地、征地留用地等，采用弹性供应方式，开展土地短期开发利用，主要用于特色文旅、民营教育、养老康养、交通接驳、全民健身、农贸市场、城市服务者之家、园林绿化、便民设施等用途。

土地短期开发利用应编制土地短期实施利用方案，明确短期规划用途、期限及有关技术指标，作为详细规划实施方案。在符合环保和安全要求，且不影响规划实施、不修建地下室前提下，按程序办理土地供应（既有建筑物有利用价值的，可带保留建筑供应）、建设工程规划许可、规划核实、确权登记等手续。土地短期开发利用应通过签订供应文件对期限届满无偿收回、特殊情形提前收回、批准续期继续使用等情形作出约定。土地短期开发利用项目使用年限原则上不超过10年，纳入“一张图”实施监管。

四、规划许可阶段：放管服、促融合、加速项目建设

（二十五）允许城市更新项目对地块功能用途进行实施深化。在保障安全和公共利益优先的前提下，允许城市更新项目结合实际需要，在不增加地块总建筑面积和住宅建筑面积、不减少绿地、道路和公益性用地面积、不减少公服市政设施建筑面积的前提下，在详细规划深化实施方案、规划条件核发中按照正面清单和管控要求（附件1、2）对地块功能用途进行实施深化，同时满足名城保护、生态保护、城市设计等相关要求的，可视为符合详细规划。经规划和自然资源部门审核通过后，依据项目核发的规划条件将调整后的地块指标按程序纳入国土空间详细规划“一张图”管理。

（二十六）支持存量建筑变更规划用途自持经营。允许存量建筑变更为商品住宅以外的规划用途，经审查同意调整详细规划后可按新的用途变更规划条件、土地供应文件及土地出让金后，办理不动产登记。变更规划用途后应全部自持经营，不得分割转让。应由政府依法收回土地使用权的存量建筑、位于工业产业区块内的存量工业建筑、尚在履约跟踪评估期的产业用地上的存量建筑除外，低效用地再开发试点项目库以外的工业建筑不得改造为商办用途。

（二十七）支持存量建筑临时转换用途5年过渡。存量建筑可按正面清单（附件3）进行临时转换用途，其中用于发展国家支持产业、行业的，可享受5年期内不改变用地主体、不改变用地及建筑规划用途、不调整详细规划和规划条件的过渡期政策。过渡期满前半年内对项目实施情况进行综合评估，符合产业发展方向和履约监管要求的，可按程序申请详细规划调整，根据新用途、新权利类型、市场价，依法依约定办理用地手续，需要继续临时使用的也可按有关规定申请；不符合的，按照约定退出过渡期支持政策，维持原有土地用途。过渡期满办理土地有偿使用手续，可采取协议出让或租赁方式，所涉出让金可按约定一次性缴款或分期缴纳，不动产权证中须根据出让合同备注土地取得方式、土地出让年限或者租赁年限、土地用途等内容。应由政府依法收回土地使用权的存量建筑和位于工业产业区块内的存量工业建筑除外。

（二十八）简化存量建筑临时转换用途5年过渡审批程序。由房屋所有权人编制5年过渡期实施方案，属地区政府组织相关部门联合审查，开展意见征询和方案公示，公示期不少于15个自然日，实施方案经区政府组织相关部门联合审议通过后，由属地区政府或其指定部门出具同意意见，并与房屋所有权人签订履约监管协议。房屋所有权人依据经批准的实施方案和批复文件申请办理后续消防安全、环境保护相关审批、备案手续。不动产登记用途与建筑物改造后用途不一致的，由区政府或其指定的部门开具证明，区市场监管部门落实商事登记工作。商事登记不作为对建筑物合法性的确认、房地产权属以及使用功能的证明和房屋、土地征收补偿的依据。

（二十九）支持城市更新项目增加公服设施建筑面积。城市更新项目核发规划条件后，确需增加社区公服设施建筑面积的，可由项目实施主体提出申请，征求行业主管部门意见并公示后，增加的建筑面积不纳入原规划条件的计容面积；已建成并移交的社区公共服务设施，在不改变设施使用功能的条件下申请加建、改建、扩建的，由项目实施主体按照规定和行业标准，按程序办理规划报建手续，无需重新申领规划条件。

（三十）支持微更新项目规划许可豁免。在保证公共安全和公共利益、不影响周边利害关系人合法权益、不改变建筑主体结构、确保建筑结构和消防安全、不破坏历史风貌和景观环境、落实用地需求的前提下，对改善社区公共服务（市政）设施、提升公共空间服务功能等符合广州市免于和无需办理建设工程规划许可清单列明情形的微更新项目，可直接办理后续消防安全、环境保护相关审批、备案手续。

（三十一）明确存量建筑调整用途无需规划许可情形。存量建筑（历史建筑、文物保护建筑除外）调整用途在不变更不动产登记，不增加建筑面积、建筑高度、建筑层数，不涉及修改建筑外立面风格，不影响建筑结构安全的前提下，符合正面清单（附件4）等列明利用情形的，无需办理规划许可，可直接办理后续消防安全、环境保护相关审批、备案手续。

（三十二）允许城镇危旧房拆除重建项目不低于现状条件实施自主更新。受各种客观历史条件限制，城镇危旧房拆除重建项目满足现行相关建筑设计技术标准确有困难的，在保障公共利益，妥善考虑相邻关系人利益的前提下，建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、绿地率、停车配建等规划管理指标，可按不低于现状水平控制，但应综合运用新技术、新设备、新材料、加强性管理等保障措施提高结构、消防安全水平和通过第五立面利用、垂直绿化等方式提高绿化水平。

（三十三）支持城镇危旧房拆除重建可适度增加建筑面积。为满足基本生活需求，改善人居环境，城镇危旧房改造项目可以适度增加建筑面积，用于非成套住宅进行成套化改造、增配必要的市政基础设施、公共服务设施等。新增建筑面积按照广州市建筑工程容积率计算有关规定计算规划容积率面积，其中地上计容建筑规模增量原则不超过30%。

政府公房项目户数可结合规划历史审批、不动产登记等材料判定，其重新分户后的每户住宅户型面积标准应满足国家住宅设计规范的最低标准。

适用广州市装配式建筑和模块化建筑项目容积率激励措施相关政策规定的，可按规定额外享受相应容积率激励政策。

（三十四）鼓励成片连片加装电梯。鼓励成片连片、成批集中加装电梯。由政府引导成片连片、成批集中编制审批既有住宅加装电梯规划方案，实行加装电梯规划方案审批与方案实施分离。成片连片、成批集中加梯方案经公示后，会同相关部门联合审定方案。各个单元业主自主协商、依法表决后，按照已批准的成片连片、成批集中加装电梯规划方案组织实施建设，落实建筑质量安全和加装电梯技术规范等相关管理要求，免于申领建设工程规划许可证。

五、竣工验收与不动产登记阶段：严把关、促循环、完成管理闭环

（三十五）创新不动产预告登记服务保障不动产权利的延续性。城市更新项目产权调整或拆迁补偿协议应约定“产权人不得进行处分或变更面积等”。协议签订后，不动产登记机构依申请办理被拆迁房屋变更登记（变更附记）：该房屋已签订拆迁补偿协议，约定不得办理处分或变更面积等登记业务。根据附记，不动产登记机构不受理被拆迁房屋的不动产处分或变更面积等登记业务，保障改造实施主体权益。在被征拆房屋办理注销登记时，原权属人和项目实施主体可以按照约定向不动产登记机构共同申请办理已预编不动产单元的补偿房屋的预告登记。被征拆房屋已有抵押权登记的，可同步与抵押权人申请办理补偿房屋的抵押权预告登记。

（三十六）分类施策提供精准便捷的不动产登记服务。城镇危旧房拆除重建项目，实施方案已明确用地、规划等手续，在符合首次登记条件下，可以采取直接按户首次登记等方式提供不动产登记服务，新核发不动产权证所记载的土地使用年限延续原权属证书的剩余使用期限，与原证记载信息保持一致。对于需整合产权，通过转让、置换、作价入股等方式实现权利归集后集中更新的项目，不动产登记机构可以依权利人申请，依据项目实施方案、出让合同（或划拨决定书）、置换协议等，灵活采用办理注销登记、转移登记等方式，实现多权利主体权益归集至项目实施主体名下。

（三十七）支持城市更新项目带建筑收储供应，探索简化不动产登记申请材料。对于土地带建筑一并收储供应的，可根据有偿使用合同或划拨决定书中明确的建筑物权属、界址、面积、用途、结构、土地性质等登记必备要素的信息，在确保安全底线基础上，简化不动产登记申请材料，免于提交规划核实和竣工验收的材料；对于供地文件明确保留但缺少部分必要登记要素的且不存在扩改建的，经比对该建筑在经批准的保护名录清单，属于经批准的历史保护保留建筑保护图则建筑本体范围，或历史地形图（地籍图）显示该保护保留建筑本体以外部分属1967年1月1日前已建成的，可参照简化办理。保留建筑物存在改扩建的，当事人持规划、建设、竣工验收等材料依法办理不动产首次登记。

（三十八）支持分期办证便捷融资。供地文件要求整体确权且限制只发一本产权证或不得分割的，经区政府同意，企业可以分期以规划条件核实范围为基本单元办理房屋首次登记，再按照“房屋首次登记＋变更登记”办理后续新建房屋登记，在确保项目只核发一本证的前提下灵活分期办证，分期办证后不得分期办理抵押登记。分期办证的项目登记时产权证均应注记整体确权、转让要求，后续处置应满足供地文件关于整体确权，转让等有关要求。

（三十九） 实施“多验合一”与“验收即发证”。整合规划、消防、人防等验收事项，实行一次性联合验收。验收合格及完成房屋测量后，不动产登记机构即时受理首次登记申请。产权人后续可凭相关主管部门出具的允许转移、抵押的书面材料申请办理不动产转移、抵押登记。

（四十）“一码管地”全生命周期管理。在城市更新项目土地供应、建设工程规划许可、建设工程规划核实、不动产登记等不同阶段，赋“不动产单元代码”实现业务关联，强化用地-建筑管控治理公开透明，提高审批效率，提升项目全生命周期管理服务水平。

六、附则

本措施自印发之日起执行，有效期2年，由市规划和自然资源局负责解释。

附件1

用地混合正面清单和管控要求

一、用地混合概念

用地混合指土地使用功能超出用地兼容规定的适建用途或比例，用地类别以两种或两种以上用地性质组合表达。

二、详细规划编制阶段的用地混合管理

1.有条件鼓励用地混合

鼓励城市中心片区商住混合。充分保障各类公共设施建设规模和使用功能的基础上，提倡位于市级核心区、区级核心区、重点功能平台内，商业设施用地（B1）、商务设施用地（B2）与二类居住用地（R2）混合，建设融合住宅、商业与配套设施等综合用途的商住混合功能，促进城市职住平衡。

鼓励立体利用轨道上盖空间。提倡位于地铁、城际铁路站点周边800米范围内，交通运输用地（S）与二类住宅用地（R2）、商业设施用地（B1）、商务设施用地（B2）混合，建设商业、办公、旅馆、住宅与配套设施等综合功能体。

鼓励发展都市工业。在符合工业产业区块管控要求的前提下，提倡位于工业产业区块范围和产业保护区块、村镇工业集聚区内及城中村改造复建物业，公共服务设施用地（A）、工业用地（M）混合供应。

2.公用设施用地混合管控要求

涉及公用设施用地混合情形，应参考《广州市市政公用设施用地集约化利用工作指引（试行）》，具有邻避效应的用地混合，应在选址阶段由主管部门充分征询利害关系人意见，优先确保市政设施落地实施。

3.地上地下空间用地混合管控要求

鼓励交通设施用地（S）、公用设施用地（U）、绿地及广场用地（G）混合，在征得有关部门同意的情况下，允许地上地下复合混合布置，露出地面的建构筑物应实施立体绿化设计。地下空间设置人防工程、交通、市政、商业、公共服务、工业仓储的，应符合本市地下空间开发利用管理、商业设施规划管理和相关专项规划要求。地下空间禁止混合住宅、社会福利设施、学校。

三、规划实施阶段的用地混合管理

土地供应前核发规划条件时，在其他规划指标不变的前提下，可以结合项目实施需要，按照规划实施深化用地混合正面清单（见下表）增加或者调整用地混合性质，并明确用地混合的具体比例。

规划实施深化用地混合正面清单

注：

1.本表的公共管理与公共服务设施用地（A）指公益性用地，营利性邮政、教育、体育、文化、医疗卫生、社会福利设施等社会事业用地和营利性科研设计用地除外，具体可以由相关行业主管部门认定。

2.涉及公共安全、公共利益、环境保护及特殊功能需求的用地不得进行多用途混合利用。

3.被列入《产业结构调整指导目录》《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录》规定的禁止类、限制类产业，用地不得混合利用。

附件2

用地兼容正面清单和管控要求

一、用地兼容概念

用地兼容指具有主导建筑与设施用途的土地，允许两种或两种以上建筑与设施用途的混合建设和使用，其他用途的功能服务于主导功能，用地类别以单一用地性质表达。

二、用地兼容管控要求

1.用地兼容的一般规定

用地兼容适用于详细规划编制、详细规划深化实施方案、规划条件核发阶段。土地出让金按照各类性质建筑面积分类核算计收。

用地兼容实行正面清单管理，用地兼容应互不相斥，符合安全、环境、消防等相关要求。项目建设应统筹好主用途与兼容用途的关系，应保持主用途的主导地位并优先实现，兼容用途应始终服务于主用途。

地块内除规划确定的用地性质及下文特别规定之外，其他使用性质的地上计容建筑面积占地上计容建筑总面积比例不超过15%。

涉及各类历史文化保护专项规划、生态保护规划等对用地兼容有明确要求的，按其规定要求执行。

允许位于地铁、城际铁路站点周边800米范围内地块，对兼容用途及其比例管控要求进行综合论证后，可进行高于用地兼容的一般规定比例，最终比例以经批准的详细规划为准。

2.居住用地兼容管控要求

居住片区的配套商业服务设施建筑面积不高于3.3%。按照《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》进行管理，经批准允许建设保障性租赁住房的项目，配套商业服务设施不高于5%。

3.工业用地兼容管控要求

涉及工业产业区块的应符合工业产业区块的管控要求。经各区政府组织认定符合所在区关于税收、经济贡献和成长性等方面要求的“工改工”项目，工业用地上可建配套设施用于工业生产必需的研发、设计、检测、中试设施等的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的15%；用于行政办公和生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的15%。鼓励配套集中布局，独立占地建设的，其用地面积不大于总用地面积的7%。配建设施在规划报建、确权登记时必须规范为工业用地配套功能，不得单独分割转让、抵押。

4.公共服务设施、市政公用设施用地兼容管控要求

涉及市政公用设施的兼容管控，应参考《广州市市政公用设施用地集约化利用工作指引（试行）》具有邻避效应的用地兼容，应在选址阶段由主管部门充分征询利害关系人意见，优先确保市政公用设施落地实施。

涉及公共服务设施、市政公用设施用地兼容的，其建筑面积规模经论证确需突破兼容比例的，可高于用地兼容的一般规定比例，最终比例以经批准的详细规划为准。

5.绿地广场用地兼容管控要求

涉及绿地广场的兼容管控，应以《城市绿地设计规范》为准，公园绿地内建筑占地面积应按公园绿地性质和规模确定游憩、服务、管理建筑占用地面积比例，小型公园绿地不应大于3%，大型公园绿地宜为5%，动物园、植物园、游乐园可适当提高比例。

用地兼容正面清单

附件3

存量建筑用途转换正面清单和管控要求

一、存量建筑用途转换清单管理

存量建筑用途转换清单适用于已建成并投入使用的合法建筑物变更使用用途。土地出让金按照各类性质建筑面积分类核算计收。

存量建筑用途转换应以保障安全和公共利益为前提，互不相斥，符合安全、环保、消防等相关要求，按照存量建筑用途转换正面清单要求进行分类转换。

存量建筑用途转换正面清单

二、存量建筑用途转换管控要求

1.存在以下情形之一的，不得申请转换用途：

（1）存量建筑所在地块已纳入重点功能片区、土地储备、市政交通公共设施近期建设计划，或已纳入属地政府近期征收、改造范围的；

（2）位于工业产业区块内的工业建筑调整为非工业或非服务于工业用途的；

（3）尚在履约跟踪评估期内的产业用地；

（4）工业建筑改造为商办用途（纳入广州市低效用地再开发试点项目库的城市更新项目除外）；

（5）用于改作或以任何形式变相用于商品住宅的；

（6）用于易燃易爆物品、危险化学品生产加工存储和放射性物品存储等功能的；

（7）法律、法规、政策文件及国家强制性标准要求禁止的其他情形。

2.存量建筑用途转换应优先保障本区域民生需要和产业可持续发展，并征求行业主管部门意见，综合确定转换比例。

3.属于历史文化遗产活化利用、社区养老设施转换的，按照有关规定执行。涉及相关设施邻避规定的，按照有关规定执行。

4.在存量建筑用途转换中，应衔接广州市环境影响评价相关规范，做好具体项目准入工作，系统性评估建筑用途转换对周边影响及周边环境潜在污染风险。同时，对所涉及的消防安全、结构安全、运营管理安全等问题，须经区相关部门论证通过，符合开展特殊消防设计情形的，还应当按照有关规定开展特殊消防设计专家评审。

5.如涉及其他利害关系人的，应就调整相关内容进行公示，并按照民事法律、法规的规定，处理好涉及的相邻权关系并负责处理由此引发的相邻权矛盾。

附件4

存量建筑调整用途无需规划许可正面清单和管控要求

一、存量建筑调整用途无需规划许可清单管理

存量建筑调整用途在不变更不动产（历史建筑、文物保护建筑除外）登记，不增加建筑面积、建筑高度、建筑层数，不涉及修改建筑外立面风格，不影响建筑结构安全的前提下，符合正面清单等列明利用情形的，无需办理规划许可，可直接办理后续相关审批、备案手续。

存量建筑调整用途无需规划许可正面清单

二、存量建筑调整用途管控要求

1.清单实施过程中，涉及房屋结构安全等相关要求的，依据广州市房屋使用安全管理有关规定执行。

2.存量建筑调整用途应符合相关设计规范。

3.如涉及税务、市场监督、生态环境、城管、卫生、水务、工业信息等其他行业管理，应取得相关行业主管部门意见并按其要求办理。

4.涉及历史城区、历史文化街区、历史文化名镇、历史风貌区、传统风貌建筑的，还应按相关法律、法规、规章和保护规划执行。

5.若列入本清单的建设工程出现违反土地管理、建筑安全、消防安全、道路交通安全、城市市容市貌、户外广告、物业管理、市政管理、房屋使用、生态环境保护、应急管理、公共管理等有关法律法规规定情形的，各相关行政主管部门依法予以查处。