城市体检评估与城市更新衔接的若干策略研究

城市体检评估伴随着规划实施逐步进入规划视野，并从传统规划领域扩展至城市综合治理视角，这与城市发展和管理要求的不断演进是紧密关联的。从20世纪60年代西方规划学界对规划方案的择优评估，到20世纪80—90年代的规划实施后的一致性评估、21世纪初的绩效性评估，全球范围内对城市规划实施评估的学术研讨及实践应用在持续深化。中国城市体检评估工作自2018年开始试点，目前全国290多个地级市已全面开展。各个城市依据自身情况，开展了广泛的探索，例如北京市区分级、通过更新项目入库与资金奖励反馈联动；上海市建构市级统筹、区级主导、因地制宜指导街镇和社区体检的多级体系；湖北武汉实施“数据整合—指标兼容—价值转化”体检优化路径等，形成了丰富多样、因地制宜的实践成果。已经开展的城市体检评估，将城市作为有机生命体，在现代数据技术的支持下，逐步成为推动城市治理体系和治理能力现代化的重要抓手，为城市更新提供科学依据，助力实现城市精细化管理。

1  城市体检评估工作的特征

面向城市有机生命体更新的复杂体系，体检评估工作体现出如下的3项主要特征：其一，以城市空间为牵引。城市有机生命体中，社会、经济、环境等诸多要素有着不同的运行代谢周期。相对于社会经济要素的流动变化，城市空间具有更加显著的稳定特征，以及与社会经济要素的互构特征。以城市空间为牵引，制定针对相对稳定要素的更新措施与政策，所形成的政策举措具有更为综合和持久的效用。其二，以要素综合为基础。在城市更新阶段，社会经济空间要素呈现出更为紧密的关联，各部门管理工作之间的协同需求也更为显著。城市体检评估工作为城市运行及城市管理提供了统筹平台，通过城市多要素的综合分析，将分析结论反馈到城市更新的措施政策之中。其三，以发展特征为导向。城市体检评估工作，通过数据的跟踪积累，在为不同地区发展特征对比研判提供视野的同时，也持续勾勒城市发展特征，可为资金资源和政策投放的效益评估提供经验数据，进而支撑资源约束条件下的城市政策制定。

2  城市体检评估与城市更新的衔接路径优化措施

首先，建立物质环境的生命周期台账体系，可精细化支撑更新需求判断。物质环境更新是城市更新的重要构成，建成房屋的结构、围护材料、管网设备、保温材料等要素信息，以及市政管网设施的信息获取，可支撑不同物质材料的精细化更新周期判断。日本国土交通省针对公寓中不同类型要素的维修周期，建立细致的施工做法，形成长期修缮计划（表1）。中国城市的体检评估工作，如逐步打通与既有房屋和基础设施工程竣工备案信息、修缮维护信息的共享渠道，或借助城市体检评估工作逐步完善建成环境的数据信息库，可对建成环境的分类更新需求进行更为体系化的预判，降低不及时干预所引发的关联损失，延长建筑寿命，降低资源消耗，保障城市空间资产价值。

资料来源：

日本国土交通省面向公寓的长期修缮计划（注：公寓，集合住宅的一种形式，指采用钢筋混凝土结构建造的坚固住宅，和我国住宅概念接近）https：//www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html，2026年4月18日获取。

表1 日本面向公寓的长期修缮计划标准样式（节选）

其次，开展适宜的社会、经济、空间要素关联分析，支撑城市更新措施的制定。城市有机生命体是社会经济与物质空间相互建构的复杂适应系统。在物质环境更新需求基础上，社会经济层面的更新需求可通过多源数据识别，例如政府统计数据可以提供人口、产业经济、城市活动等信息，手机信令、POI（兴趣点）、互联网地图、社交媒体等多源数据可反映社会经济活动时空特征，12345热线、网络问卷等数据能够体现居民及使用者的更新意愿。从这些不同空间精度和不同时间频度的数据中，如何综合认知更新成效是当前研究重要内容。例如，对于城市低效用地，一般通过容积率、经济产出、使用状况等数据指标加以判别。然而，其中的一些地区，如城中村、老旧厂区等的社会经济指标处于低位，但在城市有机体中扮演着重要角色。这些低成本空间对维持大城市的系统弹性、平抑城市整体运行综合成本、吸纳新市民以促进城市的包容性增长具有战略意义。如果仅从空间低效的经济核算维度出发，这些地区容易采用新空间新人群的方式更新，仅能取得项目的更新成效。在改善地区面貌的同时，这些项目实施能否促成更大范围、更长久的更新成效，需要建立城市体检评估与城市更新之间的进一步衔接，避免简单化的单一指标取向，也应避免短期化的价值成效取向。通过体检评估，识别物质性、经济性和社会性的深层作用机制，让城市更新真正服务于城市生命体的可持续繁荣。

以武汉市城市体检为例，依托全市数字公共基础设施平台综合各部门统计调查数据，进一步融合手机信令、互联网地图、POI、社会调查及12345热线诉求等多源数据，城市中创新园区、赛会设施、轨道站点周边空间、城中村等不同类型存量空间，除物理环境的体检评估外，其使用强度、吸引范围、服务人群等社会经济要素也在动态评估视野中。对低效楼宇、老旧厂区等在经济产出指标上并不突出的“低效空间”，进行了分类甄别与引导提升，充分挖掘其承载创新创业、补充公共服务、吸纳低成本活动等功能，以此维系地区活力的潜力。武汉案例表明，通过城市体检评估识别社会、经济与空间要素之间的关联结构，是制定更具针对性和持续性更新措施的重要依据。

其三，通过城市动态数据的追踪分析，逐步认知城市更新的综合效益，支撑资金资源投放和政策制定。城市体检评估工作通过不同空间尺度上的数据持续积累，可以动态勾勒城市更新的社会经济影响。不同类型城市更新的长效效益评估，是指导城市资金资源投放和政策制定的重要参考依据之一。当前广泛兴起的大数据、人工智能模型方法，在空间决策与城市模拟中的广泛应用经验，为分析城市体检评估数据中更新效益外溢的时空特征提供了技术可能。

具体来说，城市更新中通过规划许可和建设许可所表征的空间资源供给，在更新实施后形成空间资产，进而对后续的城市社会经济活动形成筛选门槛。这一过程中，更新项目不仅形成内在变化，也对周边甚至更大范围产生社会经济影响，包括城市功能的变化、职住关系的调整、房屋租售价格的涨跌等。这些不同类型更新实施在不同地区的综合效益，可以通过城市体检评估数据的持续积累和分析定量呈现，这对于指导城市资金资源投放及相关政策制定具有实际意义。上述内容在北京相关工作中正在进行探索，通过居住、产业、民生设施、基础设施的规划许可审批数据，分析土地和建筑资产的积累和变化，并观察由此对职住平衡、公共服务设施利用、企业运行等社会经济活动的影响。一方面形成城市空间供给、空间资产和空间利用的年度时空分布统计分析，补充城市体检评估的专项内容；另一方面依托持续积累的数据，识别空间资源、空间资产、空间利用之间的相互影响关系，揭示空间资源投放在全市不同区域中影响空间利用的分异性规律，引导后续空间资源投放及相关政策的制定（图1）。

图1 2022—2025年北京城市空间活跃度评价工作中，

不同地区中不同类型空间资源投放的空间利用影响分析

3  结语

城市体检与城市更新的深度衔接，是城市治理现代化的核心路径。以空间为牵引、要素为基础、发展为导向，构建全生命周期管理与多维度关联分析体系，借助动态数据追踪更新综合效益，方能超越单一物质更新，推动城市迈向可持续繁荣，为城市生命体健康发展筑牢科学支撑。

来 源：《城乡建设》2026年第8期

作 者：

清华大学建筑学院   黄鹤   张璐

清华同衡规划设计研究院   李颖