聚焦“三个转变” 持续推动西安城市更新提质增效

西安市深入贯彻落实中央城市工作会议的决策部署，紧扣“十个聚焦”重点工作，以国土空间详细规划管控“一张图”为基础，结合城市体检与群众急难愁盼，调动发挥国企平台在城市更新项目谋划与实施中的主体作用，持续加大项目谋划、申报、实施一体化工作力度，围绕城镇老旧小区、市政基础设施、城棚改城中村市政配套、城市公共空间、老旧街（厂）区，谋划确定重点更新片区57个、急需改造项目包103个、总投资307.4亿元，为推动城市内涵式发展，打造宜居、韧性、智慧城市提供了强劲动力。

全市57个更新片区一张图

一、突出规划引领，推动项目由“征集制”向“谋划制”转变

适应城市更新新形势新要求，创新推行“实施主体+行政保障+技术支撑”工作模式，统筹片区示范建设、项目滚动谋划、存量资源盘活，推动项目生成从被动上报转向主动布局、从零散推进转向片区统筹。

一是规划引领抓片区。坚持“先定空间、再谋项目”理念，以国土空间详细规划管控“一张图”为基础，按照“数据整合、落图耦合、项目校合、生成项目”四步走策略，综合运用城市更新耦合平台分析集成，实现项目谋划与空间规划深度融合，谋划57个重点城市更新片区，确定新城区东新街特色街区片区、碑林区边家村街道片区、莲湖区劳动南路城市公共片区等三个市级示范片区，集中优势资源率先突破，为全市城市更新工作下好“先手棋”。

市城更指挥部统筹组织更新片区划定与项目谋划工作

二是主体参与抓项目。遴选具备项目谋划建设运营全周期业务条件的陕建集团、西安城投集团、市轨道集团等5家单位作为更新片区统筹实施主体谋划项目，并将项目谋划与落地实施贯通起来、与存量资产盘活联动起来、与百姓民生福祉结合起来，确保谋划项目该干、可干、能干成。西安水务集团发挥自身供水平台智慧监管优势，通过平台在线监管数据和人工排查相结合的方法精准定位水压不足、水质偏差的小区，谋划各区县、开发区庭院供水管网和二次供水设施更新改造项目，切实解决群众用水难题。

问需于民——开展问卷调查，围绕百姓需求谋划更新项目

三是全力盘活抓资源。推动国企平台开展资产整合、价值评估和融资策划，统计低效、闲置存量项目，以存量资产盘活反哺项目建设，初步实现资金跟着项目走、项目依托资产活。2020年起，西安城投集团投入市人民体育场项目提升改造资金、盘活资源，2025年1月项目建成投用后，通过场馆日常使用、举办赛事和群众活动、器材和储存柜租赁、文体培训等多方面服务获得收益，累计综合营收超3000万元，实现资产高效利用与民生保障双赢。

西安市人民体育场盘活存量资源打造活力街区

二、突出政策支撑，资金申请由“分散式”向“整合式”转变

聚焦城市更新资金渠道分散、统筹力度不足、使用效益不高等堵点难点，强化政策集成创新，构建多渠道、规范化、高效率的资金保障体系，为项目推进提供稳定支撑。

一是紧跟国家政策方向。围绕 “钱从哪来”，制定《西安市城市更新项目资金筹集管理方案》，立足 “中央资金争取、市区财政配套、金融机构融资、低效资产盘活、社会资本参与”等渠道，符合中央预算内投资和超长期特别国债子项目条件的项目312个，第一批项目已推送国家发改委，有效改变分散申报、效率偏低的状况，提升资金争取质效。

全市项目谋划申报调度会

二是紧跟项目资金需求。围绕“钱用在哪”，出台《2026年西安市争取政策支持有序开展城市更新项目实施方案》，明确“哪些更新、如何更新、如何运营”等问题，从市场角度算好资金平衡账，改变过去“政府定项目、企业只管干”的被动模式，推动实施主体从单一施工建设向“规划+建设+运营”一体化转型。

片区统筹实施主体与技术联盟集中办公

三是紧跟项目成本控制。围绕“钱用多少”，制定《西安市城镇老旧小区（含危旧房）改造建设标准及成本估算参考》《西安市“一路五管网”建设标准及成本估算参考》，为项目可研、估算、初设及概算提供依据，项目成本估算分别下浮15%和8%左右，推动建设成本科学优化、合理压降。同时，通过发改和财政部门牵头，市级行业主管部门负责，坚持项目跟着规划走、资金跟着项目走、资金使用跟着进度走、评价跟着绩效走，全力提升资金使用效益。

三、突出项目落地，建设管理由“项目属地”向“多元协同”转变

破除区县各自为战、部门条块分割的碎片化管理格局，强化统筹联动、系统推进，构建“空间统筹、联评联审、分类推进、梯次实施”的项目管理机制，全面提升项目推进效率与实施质量。

项目谋划、申报与实施全流程的三个“一竿子到底”

一是前期决策联动化。围绕“统筹组织一竿子插到底、谋划建设一竿子插到底、业主管理一竿子插到底”，组建市级工作专班，形成“市级统筹、区级落实、多主体协同”责任体系，统筹规划、政策、实施、运营全流程，形成上下贯通、协同高效的工作路径，打通层级、部门、主体协作壁垒，将项目前期准备周期平均压缩30%。

调研重点片区项目实施进展

二是建设推进梯次化。建立“谋划储备库、前期准备库、年度实施库”三级项目库，实行“半年评估、动态调整”机制，形成“谋划—储备—实施”良性循环，确保项目接续推进。2026年城市更新一批次实施项目230个，其中已开工项目110个。同时计划于今年6月、11月在充分总结前期项目谋划工作经验的基础上，持续开展两批次项目谋划工作，不断充实优化城市更新项目库。

“低效闲置资产盘活”专题培训

三是运营管理长效化。按照“能用则用、不用则售、不售则租、能融则融”的理念，树立资产运营思维，重构城市价值，摒弃以往单个项目“点状突破”的惯性思维，转向片区统筹、系统更新、长效运营的整体谋划。东新街片区统筹老旧小区改造、嵌入式服务设施补足、工人文化宫及铁路医院资产盘活等多项更新工作，以基础设施改造回应民生关切，以功能精准嵌入构建完整社区，以资产盘活及长期运营保障资金闭环，形成可复制、可推广的片区更新长效模式。