一个持续 15 年的创新实验：我当“规划保姆”的这些年

导读

为迎接第二十六个全国科技活动周和第十个全国科技工作者日，中国城市规划学会发起“城市之声”规划科技工作者故事征集活动，寻找那些隐藏在宏伟蓝图背后的动人篇章，让公众从规划科技工作者的亲身经历中，感受城市规划的温度与力量。

作者 | 李连财 深圳市城市规划设计研究院股份有限公司副总规划师、所长

从顶层设计的宏大叙事，到一砖一瓦的生长逻辑，陪伴，是我作为一名规划师，所能给出的最长情告白。这是一场持续了十五年的创新实验，而我，是这片名叫“留仙洞”的土地的“洞主”——全过程陪伴的“规划保姆”。

2011 年，深圳“十二五”规划的蓝图刚刚展开，位于南山北部的留仙洞片区被赋予了一个崭新的使命——战略性新兴产业总部基地。当时，站在这片 1.3 平方公里的土地上，眼前只有为某个未落地项目修建的两条孤零零的市政路，其余尽是荒草与空地。

从那时至今已十五年。今天，这里有大疆以及传音、优必选、深信服等 35 家上市公司，超过 1450 家创新企业在此扎根，年产值规模突破 3000 亿元，形成了一个规模巨大、活力蓬勃的“创新雨林”。而我，一个自称“规划保姆”的从业者，有幸从第一张草图开始，完整地参与、见证并陪伴了这片土地从概念到传奇的全部历程。

1 布局未来：在转型脉搏上播种“雨林”

理解留仙洞，必须把它放回深圳产业升级的大历史中。“十二五” 是深圳城市转型的关键时间点，城市品质要提升，高新区要优化升级， 土地要节约集约，投资驱动转向创新驱动，更重要的是产业要转型升级，瞄准以新一代信息技术为主的战略性新兴产业。我们面对的核心命题是：如何为尚未完全成型的战略性新兴产业，规划一个它们十年后需要的“家”？为此，我们从零开始，转身深入研究产业，走进企业调研人才的真实需求。我们从与企业的深度交流中清晰地感受到： 新一代的创新企业，需要的不再是标准厂房，而是能激发创意的空间； 不再只是便宜的租金，而是丰富的创新生态。

所以我们做的第一件事，就是跳出传统的产业园思维。我们没有简单复制“工厂+宿舍”的模式，而是按照“微型城市”的理念来规划。我们把 1.3 平方公里划分为 7 个各具特色的街坊，用 4 条生态绿廊将它们有机串联，形成了集约紧凑、功能复合、立体链接、弹性生长的空间框架。

十五年后再看，这个决定无比正确。当大疆的设计师在连廊上散步时迸发灵感，当不同企业的工程师在共享会议室里碰撞想法，当年轻的创业者在咖啡厅里偶遇投资人——这些“非正式交流”产生的价值，远比任何补贴政策都更重要。

留仙洞的成功，首先在于它在正确的时间，用正确的方式，回应了深圳产业转型最本质的需求。我们不是在建一个园区，而是在培育一片能让新质生产力自然生长的“雨林”。

2 一张蓝图绘到底：在坚守与应变间的持久平衡

留仙洞能够“一张蓝图绘到底”，背后是一套精密的实施机制、无数次的坚持和持续的修正。

“7 个街坊、4 条绿廊”的空间结构，是我们从一开始就确定的骨架。这个骨架必须稳定，因为它决定了片区的基本格局和品质。但在这个骨架内，我们留下了充足的弹性。

我印象深刻的是 2013 年那次关于容积率的争论。按照当时的常规，这样区位的产业用地容积率最高不超过 6.0。但我们经过反复测算提出，要承载未来的创新活动，地块容积率应该提高。

“这么高密度，会不会成为新的水泥森林？”有专家质疑。

“这不是简单的拔高密度，而是有组织的立体开发。”我们在汇报时展示了详细的“立体复合产业社区”模型：通过空中连廊系统， 将高密度开发与丰富的公共空间结合；通过垂直功能混合，让研发、交流、生活无缝衔接。

走在今天的留仙洞，人们感受到的不是压抑，而是活力。高密度开发释放出的土地，变成了绿廊、公园。这就是规划的智慧：在必要的“高”中创造更多“好”的空间。

更大的挑战来自于市场的不确定性。我们守住了底线：产业用房可以减少但不少于 70%，不断增加居住功能，优化职居关系。

但时间证明了这种坚持的价值。正是因为保住了足够的产业空 间，留仙洞才能吸引大疆、传音这样的龙头企业，还有深圳科创学院、模力营AI 生态社区这样的新型孵化平台，还能容纳上千家中小微创新企业，形成了高生命力的“创新生态”。同时，我们重视生活环境， 在片区周边 3 公里范围内通过城中村、村级工业区改造提供大量居住功能，形成了“园区-社区”良性互动、职住相对平衡的“社会生态”。

十五年间，我们为这片土地编制和协调的规划超过 30 项。从城市设计和控规到专项设计，从片区实施导则到街坊实施方案，从管理咨询到运营咨询。有时候我觉得自己像个“规划医生”，不断地为这片土地“体检”、“开方”、“调养”。一张蓝图绘到底，绘的不是不变的线条，而是持续的生长逻辑。

3 行走的“推介手册”：从专业讲台到社交网络的立体传播

2017 年底，留仙洞首期建成。我开始接到越来越多的考察邀请。从市里、省里，到全国各地，甚至国际团队。最多的时候，我一周接待了三批考察团。

起初，我只是照本宣科地介绍规划理念、技术指标。但很快我发现，大家真正感兴趣的，不是混合用地如何管理、单元开发如何实现运行效率最大化，而是这片土地是如何“长”成今天这样的。

于是我的讲解变了。对着设计公社的岩石墙，我会讲留仙洞的前身，超大规模集成电路产业园选址留仙洞，促成留仙洞 140 米的山体、

3460 万方土石搬到前海和后海。对着万科云城模型，我会讲那些装配式的创新型产业用房为什么返还给市科创委，以及留仙洞跟深圳高新区的关系。对着留仙洞展板，会讲我们在留仙洞的角色，类似现在所说的“总设计师”，我们干了哪些工作。

最让我触动的是 2019 年，我在“大湾区城市设计国际学术会议” 上分享留仙洞实践。会后，一位来自香港的学者对我说：“你们做的不是城市规划，而是城市培育。”这个词精准地概括了我们十五年的工作——我们不是在建一个产品，而是在培育一个生命体。

这些年，我在各种场合分享留仙洞的故事：第三届活力与魅力城市立体空间多维更新国际学术论坛、第二届大湾区城市设计国际学术会议、2024 中国城市规划学会编辑出版年会……超过 24 个省份、67 个城市、3200 多人次听过这个关于新质生产力培育的深圳智慧。

但我渐渐意识到，专业圈子内的分享还不够。真正的城市活力， 来自于每天在这里工作生活的人。去年，我又开通了小红书/抖音“留仙洞TALK”，用短视频和图文展示这里的空间、人和故事。今年， 我开设了微信公众号“留仙洞观察”，用一篇篇深度文章记录片区的生长细节与企业故事。

我拍过清晨在绿廊跑步的年轻人，拍过午间咖啡馆里的创意讨论，拍过夜晚依然亮着灯的实验室。一条关于“2001 年的留仙洞， 你见过么”的图片，浏览量超过 4.6 万，一张图片勾起了众多西丽人的回忆，引发热烈讨论。

从专业的学术殿堂，到大众的社交网络，我越来越确信：一个好的规划，不仅要能建成，还要能被理解、被感受、被传播。

留仙洞的故事，不应该只存在于规划图纸和汇报文件里，它应该活在每个人的镜头里、文字里、记忆里。

4 设计牵引：从建造到运营的系统性治理

2021 年，留仙洞的建设进入尾声。我的工作重心，也从“如何建好”转向“如何用好”。

我开始做一件看似“不务正业”的事：在相当长一段时间里，跑遍了留仙洞每一栋楼下的店铺，跑遍一栋楼里的企业，这件事儿做了两年。

我们触摸到了规划图纸无法呈现的城市温度：深夜亮着灯的，除了实验室，还有一家程序员最爱的奶茶店；年轻人的午餐选择悄然指向便利店的快捷热食；最供不应求的并非豪华会议室，而是能保障私密通话的2-3 人电话间；这里的企业生态和我们初期的判断基本一致，94%是中小微企业，这里的企业跟长三角城市的关系最紧密。

这些发现看似琐碎，却直接关系到片区的日常活力与持久生命力。正是基于这些洞察，我们得以总结“立体复合产业社区”中商业业态的生长规律，并观察新质生产力要素流动与聚集的线索。

这就是“设计牵引”的延伸——从物质空间的设计，延伸到运营服务的设计以及新质生产力发展规律的研究。规划师不能只管“生孩子”，还要管“养孩子”。

基于这些琐碎而真实的发现，我们开始推动一场“精细化运 营”。我们以南山智城为试点，系统构建新型产业社区的“15分钟创新生活圈”。这不仅仅是画个圈，而是深入研究：各类创新功能业态如何在立体园区统筹布局？通勤、商务接待分别需要怎样的交通组织？如何将建筑大堂、地面街道、空中连廊、地下商业街编织成一张充满偶遇可能的立体公共空间网络？

更深层的“设计”，在于促进连接。在看完公社设计周光影艺术秀，跟 COOBBY 老总畅聊很久后，便在公众号“留仙洞观察”写下那篇《如何让艺术变成留仙洞日常，而不是昙花一现》，畅谈艺术的价值、链接的价值。

那一刻，我深感欣慰。这不正是我们十多年前，在绘制第一张蓝图时所梦想的场景吗？——它不再是一栋栋孤立的、冰冷的办公楼， 而是一个有机的、温暖的、能够自我孕育机会的创新社区。各种要素在这里自然而然地流动、连接、生长。

这也让我领悟到，设计的最高境界，恰恰是让设计本身“隐身”。当人们在这个空间里自如地工作、散步、交谈、发呆，感受不到任何刻意的规划痕迹，却处处觉得方便、舒适、自在，甚至能偶然邂逅灵感时，我们长达十五年的工作，才算是真正成功了。我们构建的不是一个令人惊叹的“景点”，而是一个令人愿意长久停留、并与之共同成长的“家园”。

5 不停歇：一场没有终点的陪伴

十五年，看着一片荒地变成创新热土，看着一家家企业从这里走向世界，这种成就感无可替代。但“规划保姆”这个身份，从来不只是荣耀，更是责任。

现在的留仙洞，建设高峰期已经过去，但创新的故事还在继续。我给自己的工作也从最初的“画蓝图”，到建设期的“陪进度”，到现在的“促连接”。我们开始尝试更多“软性”的营造。

这是创新生态最迷人的地方——你永远不知道哪一次偶然的相 遇，会催生出伟大的创意。而我们要做的，就是创造更多相遇的可能。

“你觉得留仙洞成功的关键是什么？”几乎每个来考察的人都会问这个问题。

我的答案一直在变。十年前，我会说“前瞻的规划”；五年前， 我会说“坚持的定力”；现在，我会说“是尊重规律，顺势而为”，“我们总结了深圳改革开发前 30 年产业园区规建管的经验教训，在十二五、十三五、十四五的这 15 年间集中应用、再创新和再探索， 形成了一套新质生产力培育的规划方法论”。

我们尊重产业发展的规律——没有在房地产最热的时候改变初衷；尊重城市生长的规律——没有追求一蹴而就，而是让片区有机生长；尊重人才需求的规律——不仅提供工作空间，更提供生活、交流、成长的空间。

今年是我陪伴留仙洞的第十五个年头。我隔一段时间还会像十五年前那样，在特定位置留下照片。经常到处走走，发现变化，看着咖啡馆亮起温暖的灯光，看着年轻人行色匆匆地走进各个写字楼。

我知道，这场创新实验还在继续。留仙洞的故事，是一部关于一座城市如何为未来布局的历史，也是一代规划人如何用十五年时间陪伴一片土地生长的历史。

而我的角色，也从最初的“规划师”，变成了“记录者”，变成了“连接者”，但归根结底，我依然是那个“规划保姆——在需要的

时候出现，在合适的时候退后，永远关注着这片土地的每一次呼吸与生长。

这片土地教给我的，比任何教科书都多。它告诉我，好的规划不是征服自然，而是顺应规律；不是创造奇迹，而是提供可能；不是设计一个终点，而是开启无数个开始。

下一个十五年，这片土地还会长出什么？我不知道。但我知道， 我的陪伴不会停止。在这场没有终点的创新实验里，我将继续以“保姆”的耐心、“园丁”的匠心、“洞主”的责任心，陪伴这片“雨林” 向下扎根、向上生长，培育更多“大疆”，最终迈向全球“最智慧的1 平方公里”。

因为，陪伴，就是规划师最长情的告白。

最后感谢东南大学王兴平教授给我发了“城市之声”征文链接。