张杰：焕新老城空间，激活城市动能——“十五五”城市更新视角下老旧街区厂区改造提升任务解读

新动能培育与高品质生活营造

国务院印发的《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》）中，老旧街区、老旧厂区的改造提升既出现在“培育壮大城市发展新动能”的部署中，也出现在“营造高品质城市生活空间”的任务中。这一安排很有深意：老旧街区厂区的改造提升不是单纯的老旧空间整治，也不是一般意义上的老旧小区改造、商业区再开发或产业园区再开发，而是连接城市生活品质和发展动能的关键存量资源。

《规划》提出，“十五五”时期要实施约1500个老旧街区厂区（含历史文化街区）改造提升。对老旧商业街区、生活街区，强调“完善功能布局，补齐基础设施和公共服务设施短板，优化交通组织，提升公共空间品质，丰富文商旅体展等融合业态，创新沉浸式体验等多元消费场景。实施老旧交通枢纽与周边街区一体化更新改造”。对老旧厂区，则强调“推动功能转换，完善厂区及周边配套设施，优化景观环境，加强工业遗产保护利用，盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施，植入新业态新功能”，并“鼓励以市场化方式”推动改造提升。

这些表述说明，老旧街区厂区更新不能只看“旧不旧”，更要看它能不能服务人民生活，能不能承接新产业、新消费和新人群。老旧生活街区的更新，直接关系居民每天感受到的安全、便利、舒适和归属；老旧商业街区的更新，关系城市消费活力和公共交往；老旧厂区的更新，关系传统产业升级、新兴产业培育和新质生产力发展。高品质城市生活空间，本身就是城市吸引年轻人、支撑市民更好发展的重要条件。

看清资源禀赋与转化瓶颈

老旧街区厂区改造提升，首先要准确研判其价值。它们的潜在价值可能来自文化资源，也可能来自区位、人流、既有建筑空间、产业基础、社群关系等等，其既有建筑再利用带来的低碳价值也不可忽略。很多地方看起来衰败，并不是没有价值，而是价值转化被安全、交通、设施、品质、产权、资金、运营等问题卡住了。

对老旧生活街区来说，价值往往体现在稳定的社群关系、混合的功能等方面，短板则可能是管线老化、消防设施不足、公共服务存在缺口、适老适儿设施不够、慢行环境不连续、公共空间品质不佳。对老旧商业街区来说，价值可能在区位、人流和独特的文化积淀等方面，瓶颈则常常是交通组织不顺、公共空间品质不高、业态老化、体验感不足。对老旧厂区来说，价值可能在大尺度厂房、工业遗存、产业记忆和可转换空间，瓶颈则包括空间品质、结构安全、消防安全、机电老化、水土污染等方面。

江西景德镇陶溪川老旧厂区更新的经验就在于，它没有把问题简单看成“老厂房闲置”。真正的瓶颈是景德镇陶瓷产业升级、青年创作者留存、生产交易平台和社群生活之间的支撑体系断裂。景德镇陶阳里街区也不是只做御窑周边街区的空间提升，而是把空间基础与陶瓷文化、新消费需求、公共活动和城市品牌放在一起判断。北京南口三大老旧厂区更新为清华南口国重基地的经验则说明，老旧工业空间的价值不止在工业记忆，也在于其既有厂房通过空间、结构、设备等综合改造，能够快速、低碳地适配全国重点实验室等高水平科研创新功能。

多专业前置与全过程统筹

《规划》中的许多关键词，都指向一种更综合的实施方式。“功能转换”要求设计前置，“补齐短板”“完善配套设施”“优化交通组织”“提升公共空间品质”要求工程系统支撑，“盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施”“植入新业态新功能”“鼓励以市场化方式推动改造提升”则要求投资测算和运营前置。老旧街区厂区更新，不能再走“先设计、后施工、再招商”的线性路径，而要采取“设计、投资、建造、运营”一体化协同（DIBO）模式。

设计不只是单纯设计空间形象，而是把价值识别、功能适配、品质提升、安全低碳和工程可行性统筹起来，将存量空间转化为可建设、可投资、可运营的空间产品，并为长期运营留下弹性。投资不只是测算建设成本，更要前置研判哪些投入能够形成长期公共价值、资产增值和可持续收益，并同步考虑经营性现金流、REITs（不动产投资信托基金）等资本退出或再投资路径，使项目从“建得起”走向“投得准、运得久”。建造也不是简单翻修，而是要在既有结构、场地条件、周边环境和运营需求等约束下，统筹结构加固、机电更新、材料再利用、适应性改造和低碳施工，以更小干扰、更高效率完成空间更新。运营更不能等到竣工后才启动，它要从策划阶段就明确人群、业态、活动、品牌和服务机制，形成稳定现金流，为市场化改造提升和长期资金接续提供支撑。

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景德镇市陶溪川陶然集（拍摄：田方方）

陶溪川比较完整地体现了这种逻辑。政府前期引导，平台公司统筹，市场主体分层参与，陶公寓、共享工坊、培训、市集、展览、交易平台和线上传播共同发挥作用，老厂房因此不只是被出租，而是转化为产业升级和人才回流的支持系统。陶阳里以设计、投资、建造、运营共同服务于陶瓷文化展示、传统街巷体验、酒店商业和夜间消费。清华南口国重基地项目则说明，老旧工业空间也可以服务新质生产力。项目用好“两业融合”等政策和金融支撑，统筹国重基地、周边配套和产业用地提升，带动昌平区经济社会发展；基地内部保护再利用超过10万平方米工业遗存，既降低拆建碳排放，也把清华的人文气质、南口的历史记忆与全国重点实验室科技特色完美融合，为科学家提供有文化氛围的科研与交往空间，支持交叉创新，并通过空间和设备系统的弹性设计适应科研课题动态调整。

“设计—投资—建造—运营”一体化协同模式要真正落地，离不开以规划师、建筑师为代表，结构、给排水、暖通、电气、消防、交通、市政、景观、文保、投资测算、策划运营等多专业团队全流程的深度协同。“绣花功夫”的专业内涵，也正在于此：不只是细部做得精致，更是在复杂约束中，把功能、安全、品质、低碳、成本和运营要求精细地统筹到具体空间和实施过程中。

场景营造与“文”“绿”融合

《规划》强调文、商、旅、体、展融合业态、沉浸式体验等多元消费场景，也强调推动城市发展绿色低碳转型。放在老旧街区厂区更新中看，场景营造与绿色低碳具有内在一致性。场景营造不是网红化包装，而是把空间、功能、文化、活动、人群和运营组织起来，让一个地方真正适配新生活、新消费、新产业和新人群。“文”“绿”融合也不是文化加绿化，而是把文化资源保护、既有建筑再利用、低碳建造和绿色运营统一起来。

生活街区要营造的，不是单一功能空间，而是有社区记忆、有人本尺度、适宜步行和日常交往的全年龄友好生活场景。老街巷、小广场、口袋空间、街边服务设施和社区公共空间，应共同支撑儿童安全活动、青年人和年轻家庭便利生活、老年人安心出行与邻里交往，让不同年龄的人都能在街区中找到可使用、可停留、可交流的空间。商业街区则要回应新消费人群需求，营造沉浸式、体验式、可停留、可传播的消费与公共交往场景。陶阳里的启示在于，它用好了民窑等遗存、传统街巷和陶瓷文化内涵，也用好了老街区空间的人文尺度，将街巷漫游、文化体验、夜间消费、酒店商业和公共活动组织起来，使传统街区成为市民和游客喜爱的体验、消费场所。老旧厂区则要面向创新产业、战略性新兴产业和创新人群，营造有利于交流、协作、展示和交叉创新的复合场景。陶溪川和清华南口国重基地都说明，老旧厂区原有的人本特色、工业文化特征和独特空间特点，可以转化为吸引人才、促进创新和支撑产业发展的重要条件。

更重要的是，老旧街区厂区更新天然具有低碳意义。相比拆除重建，保留、修复、再利用既有建筑和厂房，可以减少建筑垃圾、材料消耗和隐含碳排放，也契合“双碳”战略要求。

因此，老旧街区厂区改造提升的价值，不止于让一个项目变漂亮。做得好，它同时会改善民生、提振消费、培育产业、促进就业、吸引年轻人、推动低碳转型，并带动周边片区社会经济的整体提升。“十五五”时期推进这项工作，真正要做的是把被低估的存量空间，转化为人民高品质生活和城市高质量发展的共同载体。

作 者| 张杰 中国城市规划学会副理事长、全国工程勘察设计大师、清华大学建筑学院教授、北京建筑大学建筑与城市规划学院特聘院长  张杰