新一轮棚改面对的挑战

8月4日国务院办公厅印发的《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》中，要求各地区、各有关部门进一步加大棚户区改造工作力度，力争超额完成2014年目标任务，并提前谋划2015—2017年棚户区改造工作。

在数量提升的背后，是难度的增加。经过几轮建设，各地商业开发空间较大、易改造的棚户区多数已基本完成，剩下的主要是难啃的“硬骨头”，尤其在中西部、林区和矿区，市场空间更小。

另一方面，随着城市中心区域土地紧张，棚改出现向城市外围和边缘扩展的趋势，新建、改造老旧基础配套设施的资金需求巨大。

怎样化解经济结构调整、房地产行业下行的影响，怎样确保首先保障最困难和最迫切的人群，怎样协调各个环节的政策举措，成为新一轮棚改绕不过去的坎。

破解资金难题

“资金缺口大已成为本轮棚改的最大难题。”住房和城乡建设部副部长齐骥称，不少棚户区位于中西部、独立工矿区、资源枯竭城市和三线企业集中城市，市场运作空间小，配套压力大。在一般城市中目前待改造项目，多数也商业开发价值低，加上建材和人工费上涨，资金很难平衡。

有专家分析，2013年中央财政下拨支持城市棚改资金355亿元，按照2013年完成的304万套棚改房计算，平均一套房子中央补贴约1万元，资金的大头压在地方政府身上。

另一方面，2013年以来，一些城市，尤其三、四线城市房地产市场出现了滞销、降价的现象。部分参与棚户区改造的开发商明显感受到来自房地产市场的压力。

政策协调仍需细化

现有的棚户政策还不足以解决部分棚户区“只有骨头没有肉”的难题，张学勤认为，对于缺乏市场运作空间的项目，需要进一步发挥政府主导作用，该让利的让利、该贴钱的贴钱。

受房地产市场变化影响，一部分已经启动的棚户区改造项目由原来的略有盈利变成亏本生意。在获利“蛋糕”总量变小的情况下，需要明确由政府、开发商、居民共同承担，不可把损失一股脑推给企业和居民。

具体来看，应该进一步细化金融、土地等支持政策。

——以政府贴息方式支持棚户区改造信贷。针对一些市场运作不灵的棚户区改造项目，可考虑由政府担保和贴息，设立一笔30年或50年的长期贷款，支持政府投资类的保障性住房建设。

——细化落实企业债券融资支持棚户区改造政策。根据政策，凡是承担棚户区改造项目建设任务的企业，均可申请发行企业债券用于棚改项目建设。

——尽快解决棚改安置房抵押权难以实现、无法办理按揭贷款的问题。不少棚户区群众难以跨过安置房在入住前需付清房款的“高门槛”。建议理顺安置房在产权管理部门设置抵押权的政策，为棚户区群众购买安置房提供个人信贷支持。

——细化土地支持政策。对用于棚改项目的土地指标实行计划单列，解决国有工矿棚户区异地安置，同时明确城市内部对项目进行“肥瘦搭配”实施“捆绑式开发”的土地政策，以利于棚改项目的资金平衡。

另外，棚户区集中了城市中大多数的困难人群，建议在改造住房的同时，由政府主导推动就业、保障、收入等问题统筹考虑。部分地区已经采取的提供公益性岗位、配建商铺提供就业机会、提供免费的就业培训和辅导等措施，可总结推广。