1898年9月2日，青岛第一个建设规划正式公布，该方案把青岛划分成五个组成部分。德国人一开始就在城市布局中引入富有弹性的功能分区，并通过建筑法规对不同区域的建筑样式、密度和容积率做了明确规定。

在这个规划中，总督府及其他政府建筑布局在观海山南麓，背山面海，处于整个青岛湾的中心位置，门前设有广场，连接数条向外放射的道路。

德国人为什么把总督府放在这里？1958年，著名建筑学家梁思成在青岛时曾这样评价： “提督府是当时的市中心，它占用了青岛前海地区，也是观海山下最重要的位置。从这里可以控制山海，指挥全市。从楼上可以看到他们的舰队停泊的情况，观察海上的动静，观象山在北面，信号山在东面；交通上，到港口和铁路车站都很方便；从军事上看，它在团岛与汇泉角两个控制点的当中，所以是当时德国占据青岛神经中枢的最恰当的位置”，“但从整个城市的发展来看将偏处一隅”。

而规划的五个区域中，无论是北边的大港，东北和西南的两个劳工居住区，还是东边具有休闲度假功能的欧人别墅区，全都像卫星一样，拱卫着主城，又利用山地丘陵与主城隔开，空间上形成四个组团，就此框定了青岛早期城市的形态。

借鉴“香港样板”

德国规划者还借鉴了香港样板，按照中国风景画中山水对比这一始终呈现的主题进行规划，“即使城市中那些起伏的地面，固有小溪和道路也不能强行消除，以图方便”，把城市街道、建筑、自然景观等元素合理搭配，打造优美和谐的城市空间。

青岛市内多山，德国人的道路规划采用自由布局与不规则棋盘状相结合的手法，道路走向上，一方面配合等高线的方向，使道路依山就势，曲折有致，另一方面也充分考虑和山、海、建筑物相配合，使道路尽端和转折点上都有良好的对景和借景。例如，青岛路以总督府为轴线主体；火车站是广西路、兰山路尽端的对景；基督教堂是江苏路、沂水路和平原路的对景。贮水山、观海山、信号山、鱼山、青岛山这些山头，在许多路上都可以看见，更增加了山城的城市风格。南北向主要通道则尽量避免因弯曲而带来视觉障碍，让视线直接通海。

青岛道路在纵断面上，有许多也和两旁建筑作了很好配合，如在天津路以南的中山路是上坡，在德县路口就微微地向西转折一下，使得从坡下向上看，就因街道转折而不致看着“茫茫的苍天”；中山路从天津路往北是一个凹下的纵断面，在街景上更有深远之感。城市干道并非一定要取直，正因为曲折，才增多了街景的变化。

建筑物布局考虑到青岛的地形特点，使建筑依山就势，错落有致。一些重要的公共性建筑，如教堂、观象台等建筑多位于高地或山顶上，与各山头一起，形成变化丰富的天际轮廓线。在建筑材料选用方面，以黄墙和红瓦为主，加之不遗余力的绿化，在蓝天碧海衬托下，构成了后来所说的“碧海、蓝天、红瓦、绿树、黄墙”，成为当时亚洲最佳景观之一。

就单纯的城市规划而言——梁思成先生认为，“德国人结合自然地形规划建设青岛城市，是近代中国城市建设史上的一个范例。”

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德占时期五大功能区

欧人区：大致范围是从火车站以东到老衙门(今人民会堂)，北至德县路到观海山—观象山—信号山—青岛山—小鱼山一线，为欧洲人生活和商业区。这是青岛市的主体核心。

华人区：亦称大鲍岛区，今德县路、保定路和沧口路、济南路之间的区域，为华人居住和商贸区。与欧人区不同，华人区居住与商业混杂，建筑样式为华洋折中式，街道以中国地名命名。

别墅区：在青岛区东南，中间有小鱼山与欧人区隔开。这里负山面海，沙滩绵长，环境清幽。前有亚洲最大的海水浴场，东有植物园，下有跑马场，建有帆船码头，具休闲度假功能。

仓储工业区：大体在今栈桥以西，胶济铁路以北的沿海岸地带，作为外贸公司仓库区和工业区。众多德国洋行在这里设有仓库和办公楼，并有铁路支线与火车站连接。

港埠区：今上海路、馆陶路至大港车站一带，这是德租青岛时期最后规划的一个城区。因为中间有两座教堂和砖瓦厂阻隔，港口区与华人区联系并顺畅。