从一栋楼到一座城，广州何以走通城市更新的“第三条路”？

25户居民自掏腰包，把一栋D级危房拆了重建。没有开发商兜底，没有政府包办，没有征迁补偿。这在过去十年几乎不可想象。但在广州花都，这件事办成了。

2026年是“十五五”开局之年，广州定下2200亿元城市更新投资目标。巨额资金之外，一个更深层的问题浮出水面：当“大拆大建”成为过去式，城市更新该怎么走？带着这个问题，羊城晚报记者专访了广州市交通规划研究院有限公司（以下简称“广交研”）国土空间规划二所所长方舟，他向记者讲述了广州如何从一栋危楼出发，探索出一条区别于传统政府主导更新和市场商品化开发之外的“第三条道路”。

广州市交通规划研究院有限公司国土空间规划二所所长方舟

一栋危楼，如何撬动制度之门？

2024年3月18日，花都区新华街丰盛社区，一栋建于20世纪70年代的5层混合结构小楼正式拆除。这栋楼叫集群街2号，经鉴定为D级危房，外墙斑驳，砖体裸露。

改造前的集群街2号

按照传统路径，这类危房只有两条路可走：要么“微改造”，但成本高且治标不治本；要么等拆迁，但政策早已转向“留改拆”并举。方舟算了一笔账：“危房微改造成本很高，加固加外立面更新，算下来跟新建差不多。而且改造完万一出现漏水等问题，居民可能还会找政府，容易陷入恶性循环。”

政府包不了、市场不愿碰、居民干着急，集群街2号一度成为“死结”。

破局的关键，在于观念的转变。2023年年底，广交研协助花都区住建局完成《花都区危旧房屋拆除重建试点方案》（以下简称“试点方案”），创新引入“谁受益、谁出资”理念，蹚出一条不一样的路：居民自己出资，原拆原建。25户居民按4600元/平方米的标准自筹800多万元，政府仅投入60多万元补贴基础数据调查费、房屋鉴定等二类费，减轻居民负担。全体业主共同委托区属国企花都西城经济开发有限公司作为实施主体，打破了以往政府或开发商单一主导的路径依赖。

广交研工作团队在丰盛居委开展群众工作

然而真正的挑战在于：规划审批怎么过？产权怎么确权？新增面积怎么合法化？一系列政策空白摆在所有人面前。广交研的角色正在于此，它并非简单的设计师，而是一个技术统筹平台。在市规划和自然资源局花都区分局的指导下，广交研联合规划、交通、市政等多专业力量，将分散在各部门的审批事项统筹推进。方舟说：“我们能把政府各职能部门整合到一个技术平台上，从而让投资能真正有效。”

在集群街2号的专项协调会上，基于印发的试点方案，广交研就建筑退线、消防通道、交通组织等技术难题提出系统性建议，允许为改善民生适度增加建筑面积和高度，打破了危房改造严格按“三原”重建的刚性约束。

2025年1月，集群街2号完工交付，实现“交房即交证”，成为广东首例业主自我筹资自拆自建的城市更新项目。新房增值1.6倍，25户居民100%满意。更重要的是，这个“个案”被写进广州市城镇危旧房改造实施办法，又被吸纳进2025年12月施行的《广州市国土空间规划条例》。项目随后入选住建部《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第四批）》，成为国家认可的“全国范式”。

“自主更新”，如何从一栋楼走向一片区？

集群街2号的成功如同一颗石子投入湖面，涟漪迅速向四周扩散。它所在的广州北站东侧片区，占地71.4公顷，涵盖126个老旧小区、8000多户、2.3万人，整体建成度高达95%，超七成建筑建于20世纪90年代前。广交研团队历时数月完成了一份详尽的片区“体检报告”：房屋约三分之一空置、三分之一出租、仅三分之一自住，超九成小区无物业管理、无业主委员会，消防通道被堵塞，安全隐患触目惊心。

“集群街2号从个案到范式的转化机制，其深远意义在于为全国存量时代城市更新提供了一个经过验证的‘系统解法’。”据方舟介绍，从一栋楼到一个片区，广交研主导的自主更新模式在实践中实现了三次迭代。

最初的突破，从集群街2号开始。25户居民自筹资金、委托国企代建、政府开辟审批绿色通道，这套基础模型验证了“居民出资、政府奖补、国企实施”的可行性，证明了在政府不包办、市场不介入的夹缝中，存在一条依靠居民内生动力的“第三条道路”。

改造后的集群街2号

紧接着，新华坊项目将模式推向更复杂的场景。这片建于20世纪40至60年代的连排商业建筑群，共19间商铺，产权混杂、业态凋敝。项目创新引入“经营权让渡”机制，产权人将一定期限的经营权让渡给实施主体，以此抵扣改造出资。新华坊由此成为全省首例成片连片多业主危旧商业物业自主更新标杆。

最难的一关，是福宁路15-17号。2026年2月，我市首例多宗地多产权、规划统筹设计、联合整体改造的危旧房自主更新项目正式开工。项目以原土地使用权证、勘测定界和已批复的实施方案为依据明确统筹改造范围，统筹规划设计降低老城建筑密度、联合整体改造提升老城居住品质，广交研持续跟进后续规划许可、规划核实、确权登记等全流程服务。

三次迭代，最终都指向一个终极问题：钱从哪里来？广交研的办法是把“账”算在前面。方舟说：“我们在策划时就已经考虑了运营，夜市摊位租金、停车场租金、物业管理收入，现在基本实现了盈利化运营。”这种把运营前置的思路，正是广交研探索出的“EPC+O”（设计-施工-运营一体化）模式——让负责后期运营的市场主体从策划阶段便深度介入，每一处空间改造都预先核算其未来的管养成本和收益来源。

改造后的红砖坊

如今，广州北站东侧片区累计引入社会资本约1.8亿元。红砖房改造为普惠养老公寓，提供136张床位；新华市场盘活后提供170个摊位；成衣大楼变身为邻里商业服务中心……老城不再是“空心化”的代名词。

“十五五”开局之年，广州城市更新往哪儿走？

2026年是“十五五”开局之年，广州定下2200亿元城市更新投资目标，谋划30个以上片区改造。在方舟看来，新一轮城市更新与过去十年已截然不同：模式更多元，城中村改造、危旧房自主更新、老旧街区/老旧厂区改造齐头并进；资金来源更宽，中小社会资金开始有机会参与；要求更高，公共服务、交通、基础设施、产业导入必须同步跟进。

变化已在广州各区悄然铺开。越秀区洪桥街“黉桥·小石集”项目成为广州中心城区首个成片连片危旧房“原拆原建”项目，涉及17栋建于20世纪60至80年代的危旧房屋，改造后不仅消除了安全隐患，还增加了优质租赁房源。从花都到越秀，“自主更新”模式正在不同场景下被检验、被复制。

模式扩散的背后，技术单位的角色也在迭代。“我们的理念是多专业融合、全流程服务、全过程陪伴、面向实施。”方舟说，“在此基础上，我们跟职能局、政府、居民、街道保持协同，在合理基础上突破创新。”从深入街巷的“城市体检”到跨部门协调的“平台化服务”，广交研不再是“交图纸就完工”的乙方，而是贯穿“策划-规划-设计-报批-施工-运营-治理”全链条的长期伙伴。这意味着，一张蓝图从纸面落到地面，有了持续的技术保障。

当前，城市更新的底层逻辑正在悄然扭转。在方舟看来，城市存量更新的出路不在于寻求一个“全能”的单一主体，而在于构建一套公平、透明、可预期且具备高度适应性的规则体系与协作平台。将分散的产权、分散的资金、分散的诉求，通过党建引领下的精密组织与法治化的协议工具，高效整合为统一的建设行动。这不仅是技术的升级，更是治理智慧的升华。

专访最后，方舟提到他正在研究的课题：“促进中小社会资金参与城市更新，哪怕是一个门店装修、一栋房屋拆建，小的河流也能汇进大江。”

这或许正是广州“十五五”城市更新的方向：不再是政府大包大揽，也不是开发商一锤子买卖，而是一条让居民、企业、政府各归其位、各尽其责的新路。城市更新不是把老城推倒重来，而是让它有尊严地老去、有活力地新生。

文｜记者 董鹏程

图｜受访者供图