编者按：

2015年5月16日，第四届金经昌中国青年规划师创新论坛在同济大学隆重开幕，日本早稻田大学都市地域研究所研究员、EIH（忆崎）事务所负责人赵城琦博士应邀出席论坛并作了题为《多元化主体参与的城市更新方法与实践》的主旨报告。报告结束后，赵城琦博士接受了中国城市规划网记者的专访。他通过在日本多年的研究与实践，以及在上海、杭州的研究与探索，分析了旧城区城市更新中的现实问题，指出城市更新不是一项在时间上追求短平快的工作，也没有绝对意义上的完成，而是一个长期的、动态的、渐进式的，需要多方的利益相关主体，包括政府、开发商、原产权人及专业人员共同参与的系统性工程。实现各方主体的权益再分配是基础，建立能反映多方诉求的组织与推进机制是保障，设定阶段性目标，通过各主体之间的协作，实现可持续性的城市更新。

赵城琦博士 日本早稻田大学都市地域研究所研究员、EIH（忆崎）事务所负责人

城市更新或应允许多产权主体的并存与参与

中国城市规划网记者：多元化主体参与的城市更新的途径是什么？采用什么样的机制、政策来保障多元主体能全面、深入地真正参与城市更新决策？

赵城琦：多元化主体参与城市更新的过程，恐怕是城市发展到一定程度的必然趋势（这么说可能有点武断）。简单地讲，老城区居民的不动产市场价值达到相当高度的时候，原先的通过买断原产权、将多产权归属于某一个产权所有人进行再开发的做法，将面临困难，这一点已经在许多城市得到了共识。

以东京为例，随着不动产价格的飙升，造成的一个现象是原住民都成了拥有价值不菲的不动产的中产阶级，在维护个人利益的诉求日益强烈的情况下，政府主导的大规模拆迁面临无法推进的困难，公众开始出现参与到城市更新过程中的诉求，并维护自身的应有利益，这可以说是城市规划中出现公众参与的开始。

目前我们在城市更新中出现的问题日益尖锐，为什么说我们需要摸索动拆、拆迁之外的新途径，个人认为在动拆迁过程中面临着以下的问题：

1.动拆迁成本问题

当原产权人的不动产市场价值急速膨胀之后，用传统的动拆迁的方法将面临困难。以上海为例，现在上海中心城区出现了拆迁成本大于土地预期出让金的情况，这意味着在目前的情况下再进行动拆迁，将不断增加政府的财政赤字。抛开经济要素，在目前动拆迁过程中产生对传统社区的破坏和民生问题，都已经在许多地方出现矛盾日益加剧的现象， 探索一条新的城市更新道路已经成为了我们无法回避的迫切需求。

2.实现中心城区多样化的问题

动拆迁的结果是将多个产权所有人的权益归于一个权益主体。然后由这个权益主体通过规划设计实现其经济效益和社会效益的最大化。这样的案例遍布全国，数不胜数。这种做法在效率上会很高，不过从创造城市空间的多样性以及长期的街区运营的角度来说，个人认为并不是唯一的方法。是否能有更多样化的方法和途径，通过多元主体参与的街区更新来实现？以上海静安区张园地块的城市更新思路为例，在地块腹地的几幢新里的更新中，没有将所有的产权归为一个主体，而是允许多个产权主体的保留，并允许共同经营。这是一种在城市中心城区创造多样化的产权归属、保留原产权的构想，个人认为是非常好的尝试，当然也会碰到一些街区运营的新问题需要继续克服。我们在杭州建德洋溪老街的实践，也是在保留原产权人，在兼顾民生与保护下进行的阶段性更新。

3.动拆迁的再开发模式导致的传统社区破坏问题

我们现行的许多动迁方式，使原住民物质生活条件得到了改善，置换后的建筑面积增大、质量提高。但是，这其中有很多不可量化的东西是受到伤害或者说是被破坏的，比如说乡情、家园情感、邻里情感，这些情感与当地文化很大程度上依存于原本的社区结构，而这种传统社区也都在动拆迁式的再开发中遭到破坏。解决传统社区的保护问题需要各级政府、广大的专业技术人员乃至相关部门集思广益，我们也是在摸索一个适应国情的多方利益主体共赢的机制，采用相互制约、相互博弈的新途径，而不是完全通过动拆迁的买断产权来实现更新。

我们尝试遵循“项目内或者就近置换”的原则，即老百姓就近就地解决安置。我不太愿意用“安置”这个词，在更新的理论框架中，我更喜欢用产权转换，就是居民原来的产权通过自己参与城市更新以后，以另一种形式还给他了，而这种形式是可选择的，既可选择就近，也可以选择到郊外。

城市更新不可能一蹴而就，其本身就是通过“因地制宜”的更新模式以解决更多与社会相关的问题为目标，比如说公共设施的植入、历史街区风貌的改善以及传统社区的保护等等。

4.更新方法论及规划技术的储备不足

规划行业在历经了快速、高效的城市大发展的背景下，面对这一充满了复杂性、长期性的系统工作，理论和技术储备都还没来得及跟上，这个大概就是我们所说的面临的“新常态”。过去三十年的高速发展，尽管有许多专业人士对旧城更新的方法论进行了摸索，但是由于各种原因，似乎仍没有形成一套系统的制度、机制、规划技术组成的更新方法。比如上海新天地的案例，在城市物理空间的保护和商业运作上实现了很好的结果。但是这是一个特例，缺乏旧城更新，特别是传统居住区更新方法论意义上的普适性。而地处风貌保护区内的以住宅为主的区块，采用怎样的办法去推进城市更新，在许多中心城区已经是日益紧迫的问题。面对复杂的更新问题，应该说我们的知识储备已不能很好地应对面临的新问题了。

建立介于“开发”与“保护”两极之间城市更新的制度和机制

中国城市规划网记者：日本的多元化主体参与对中国的借鉴意义有多大？

赵城琦：东亚高密度城市有许多共通性，例如，东京和上海这两个高密度的大城市，都存在大量的旧城区如何更新的问题。日本城市更新的主体是多元化的，有许多制度配套并有相应的法律保证。当然这也不是短时间建立起来的。

除了建筑史学家，日本的规划界论坛上很少看到以“保护”为关键词的讲稿或论文。反观我们的各类城市论坛发表的题目，遇到旧城区的内容就会出现不少“撞题”的现象。不过他们的保护比我们做得好，这一点我想去过日本的人都能体会到。他们大量的制度设计是处于“开发”与“（完全）保护”之间的地带。比如刚才我在讲座里做了介绍的“都市再开发制度”，也是其中之一。种类繁多的跟城市更新相关的制度使得日本的城市和乡村在保护原社区的基础上，逐渐形成了渐进式的更新的良性循环。

从我个人的经历看，对日本的这一块有一些浅薄的了解，在国内也做了几年的研究和实践，借此机会提一些不成熟的认识，供大家批评指正。个人认为我们首先需要从以下两个方面去重新思考城市更新的方法论：

1.填补“开发”与“保护”两极之间城市更新制度的空缺

刚才会场出来一个听众过来跟我说，“对我的保护方面的研究很有感触”。在日本讲同一内容，绝不会被归结于“保护”这个范畴。我们现在或是开发或是保护，在两个端点像跷跷板一样非得倒向某一端。老城区的开发多指将多个产权归一的市场行为。我们所说的“保护”更多的是在日本被称为“完全保护”的那种基本不能在形式上和指标上有所缓和的方式。而在保护与开发两端的制度设计和机制并没有建立起来。客观地说，这一点我们（跟日本相比）还存在可以进一步探索的空间。刚才讲座提到的“再开发制度”就是街区更新的多种制度中的一种。

2.对就地保留产权权利的“保护”理念的重新探讨

在城市的既成街区，将“保护”作为道德高点来认识。若是在制度和机制上没有支撑居民改善居住条件的扶持措施，客观上造成以限制居民改善住宅的权利为代价的话，这样的“保护”理论在社会公平的意义上是值得商榷的。有必要建立“开发”与“保护”两极之间的城市更新的制度和机制，来保障城市居民改善居住条件。这点跟我们提倡的“历史街区的保护”并非水火不容，保护区内并不是所有的建筑都具有保护价值，允许部分的增量，挖掘不破坏风貌的“剩余容积率”，通过增量部分的市场交易行为，对解决居民改善居住条件、政府植入配套设施、获取旧城更新的所需费用等问题应该会是一个值得探索的途径。

结语

当然日本的城市更新的制度和机制无法直接在中国得以应用，我们在探索自己的城市更新之路的时候，日本半个世纪的经验和教训以及现行制度的利弊，值得我们去做进一步的系统的研究和分析。城市更新不是一件追求时间上的“短平快”的工作，而是一个长期的、艰巨的、需要多方专家、学者、技术人员、政府官员、居民共同参与的工作，需要各方实现共赢，从而实现可持续的城市更新。

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