增量转向存量：规划内容和方法的改变

一是发展规模：改变“以人定地”的方法

关于城市发展规模的确定，传统城市总体规划通常倾向于通过扩大城市人口规模，以尽可能争取更多的建设用地指标。采用的技术方法包括预测较高的人口增长率和城市化水平，确定城市人口规模；选取国家统一的建设用地标准（通常采用高限值），最终计算出规划期内的建设用地规模。

《深圳总规》确定建设用地规模，并非采用传统的“以需定供”思路，将用地规模作为人口规模的函数，而是基于城市土地资源潜力和环境承载力来确定的。

规划人口规模是通过对城市客观发展趋势的科学推断而进行理性预测的结果，不是争取用地指标的“数字游戏”。规划人均建设用地指标是对前两者进行计算的结果，而非有倾向性选取的技术规范标准。

规划考虑的重点问题是在既定建设用地规模和现实的人均建设用地指标条件下，如何更科学地安排各类建设用地功能，合理配置产业、居住、公共服务、基础设施的用地比例，尽最大可能满足未来实际人口的多层次、差异化需求，并预留足够弹性，保证城市的合理、有序、均衡发展。

《深圳总规》确定的人均建设用地指标仅为80m2/人，远低于国家经济特区120m2/人～130m2/人的标准，这对于合理安排各类功能和设施、创造宜居环境是个艰巨的挑战。一方面，规划要提高新增用地的开发强度，综合运用密度分区、地下空间开发等策略；另一方面，要加强存量用地的二次开发和功能调整。

二是用地指标：“新增”与“改造”并重

考虑由于依靠新增建设用地已无法满足城市发展的现实需求，存量用地的再开发就成为空间资源利用的重要内容。《深圳总规》提出“增改用地”概念，在研究新增城市建设用地控制规模的同时，将更新改造用地规模作为同等重要的规划控制指标。

所谓“增”，指新增用地，既包括新批用地指标，又包括闲置和已批未建的用地；所谓“改”，指已建成区的改造用地。

“增改用地”概念的提出，改变了以往单纯关注新增建设用地的思路，将“增量”和“存量”空间统筹进行规划调控。对于改造用地，不仅应确定规模，研究其区位、布局、改造方向和可行性等，还应根据存量用地的现状功能、环境条件和产权归属等因素，采取不同的更新改造策略和方法。

为了继续支撑城市的快速发展，无论是增量用地，还是存量用地，都必须进行高效、合理的利用，提高建设用地的使用效率。

在未来的城市建设中，应提高土地开发强度，以地上地下立体化综合发展模式取代以往平面扩张型的用地模式。这就要求对相应的建设用地开发利用标准进行必要的调整，建立适应城市高密度发展的规划编制和管理技术规范体系。

三是空间布局：由“形态构建”转向“结构调整”

在空间结构方面，虽然《深圳总规》也提出了对城市结构“三轴两带多中心”的形态化描述，但并没有将此作为规划的重点，而是在空间策略上提出“外协内连、预控重组、改点增心、加密提升”的十六字方针，作为空间结构调整优化的核心思想。

其中，“改点增心、加密提升”主要针对存量空间资源，强调应将具有区域战略价值的重要节点地区改造提升为城市高端服务职能的集聚区；在原特区外地区应增加城市发展极核，推动空间结构向多中心发展；提高适宜区位土地的开发强度，提高土地资源的综合承载力；突出城市特色，提高城市服务功能和空间环境质量。

在用地安排上，规划不仅对用地功能进行调整，还提出结构比例优化的要求。规划明确提出：在规划期内，工业用地的规模和比例应大幅下降，但必须优先保障战略性新兴产业和先进制造业的用地需求；居住用地规模和比例应基本持平，但结构和布局需要调整，特别要提高普通商品房和保障性住房的用地比例，减少原农村居民私宅用地。

此外，交通、公共服务、基础设施用地的规模和比例均将有较大幅度的提高。