王建国：城市更新的学理辨识和代际演进

【作者简介】

王建国 中国城市规划学会副理事长，东南大学城市设计研究中心主任，中国工程院院士。

* 中国工程院-国家自然科学基金委联合战略与咨询项目(2024-ZCQ-12)；国家自然科学基金重大项目(52394220)。

【摘要】城市是一个具有复杂巨系统特征的有机生命体。城市更新是城市运行发展中一种人为的机能增强、代谢改善、活力再生、环境性能提升和社区场所营造的正向干预。论文通过引介有机生命体的熵增现象和耗散结构的基本概念，阐述了城市更新与有机生命体新陈代谢相关的基本学理，认为城市更新的关键要点就是要提高城市的复杂性和环境包容性，发挥城市生命代谢对抗熵增作为一个“控制系统”的能力。同时从演进的视角，系统论述了城市更新自工业革命以来走过的三代历程，并从概念、表征、动因、实践多个层面进行了历史和事例支撑的代际演进的城市更新特点分析。最后，结合新近中国城市发展转段转型，对推进城市更新作为主要抓手的实践工作前景给出笔者的观察和观点。

【关键词】城市更新；有机生命体；熵增对抗；代际演进；城市发展规律

城市更新是一个受到全球广泛关注的话题。城市更新体现为城市发展中一种普遍的客观规律和现象，涉及社会发展、经济复兴、环境可持续性、参与合作过程、公共空间激活、历史遗产保护等内容。在英语语境中，这一概念存在多种表述方式，对应到中文常见译法包括：城市更新(Urban Regeneration)、城市重建(Urban Renewal)、城市再开发(Urban Redevelopment)、城市再生(Urban Revitalization)和城市复兴(Urban Renaissance)等。中国的城市更新概念有着比上述表述更加丰富而复合的内涵，但范围主要是在既有城市的城区范围，如果对应到英文语境，翻译成“Urban Regeneration”或者“Urban Revitalization”较为合适。

2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新的意见》，提出城市更新的八项任务：加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂房、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化^[1]。

2025年7月，中央城市工作会议提出中国城市发展转段转型的全新定位：“从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，会议要求“坚持把城市作为有机生命体系统谋划”。并部署了“一个优化，六个着重建设”七项重要任务。会议提出了下一阶段城市发展的方向标和路线图，即“以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子”^[2]。七项任务具有全面系统、言简意赅、逻辑有序、场景感强的显著特征，为“稳定发展期”和“存量提质增效”阶段的城市工作指明了城市更新推进的方向。

考察世界城市发展的一般规律可以发现，一般在城市化率达到60%左右时会引发增量转存量的城市更新高潮。中国城镇化率在2011年首次超过50%，2024年城镇化率已达67%，预计2035年“现代化人民城市基本建成”时会达到75%。因此，聚焦存量提质增效的城市更新将成为我国未来城市发展转段转型和城市高质量发展的“发动机”。从城市更新演进的历史看，这正是遵循城市发展规律所导致的必然要求。

1 城市更新的基本学理认识

1.1  城市更新的概念内涵

城市是一个具有复杂巨系统特性的有机生命体，是文明滥觞的主要载体。

城市更新实质上是城市运行发展中一种人为的有机生命体机能增强、代谢改善、活力再生、环境性能提升和社区场所营造的正向干预方式。

城市在经历了孕育、萌芽、生长、壮大和成熟的过程后，会进入一个复杂多元、含混随机、机遇与挑战博弈并存、时而“铤而走险”濒临衰退、时而“别有洞天”再生前行的有机生命体发展的高级阶段。演进视角的生命学说、热力学的“熵增”学说和耗散结构“平衡态”可能是城市发展演进和城市更新中最需要参考和参照的“第一性原理”。

1.2  作为有机生命体认识的城市更新学理

“熵增”概念来自热力学第二定律。1909年，物理化学家奥斯瓦尔德(Wilhelm Ostwald)首次将热力学第二定律，特别是熵增原理“拓展到了一切行为，尤其是全部的人类行为”。

19世纪，焦耳(James Joule)创立的热力学第一定律，证明了不同形式的能量都可以转化，且不同形式的能量在传递与转换过程中保持守恒。然而，当能量沿着转化链不断前进时，潜在有用功也会逐渐减少。与有用能量的损失相关联的度量被称之为“熵”(Entropy)。虽然宇宙的能量恒定，但能量转化过程降低了它的效用，即产生了“熵增”，这就是热力学第二定律。“熵增”会导致系统复杂性的损失，在封闭系统中产生更大的无序性和同质性。不过，所有有机生命体——无论是微小的细菌还是全球范围的文明——都能通过输入和代谢能量“负熵”来暂时对抗这一趋势。负熵可使有机生命体在演进过程中，通过增加结构与系统复杂程度来维持这些生命体的有序结构和活力①。

城市有机生命体的新陈代谢相当复杂而关键。1944年，作为量子科学奠基人之一的薛定谔(Erwin Schrodinger)出版《生命是什么？》，首次从物理学的角度定义了生命。他认为，“自然界中正在发生的一切，都意味着它在其中发生的那部分世界的熵的增加。因此，有机生命体在不断增加自己的熵——或者可以说是在产生正熵——从而趋向于危险的最大熵状态。那就是死亡”。要想摆脱死亡或者活着，有机生命体最本质的特征就是“以负熵为生”，它会从外部世界吸收“负熵”，以此来对抗熵增的趋势，并依靠一种非周期性的晶体把这个本事传递下去，而新陈代谢和遗传变异就是两个生命最关键的特质，这两个特质都与复杂性理论有关^[3]。

20世纪50年代中期，物理化学家普里高津(IIya Prigogine)提出了耗散系统(Dissipative System)理论，描述了这类不断与外界交换物质与能量，维持在热力学非平衡态上的系统。当外部环境发生变化时，越是能适应这一变化的耗散系统，存在得就越久，这也是生命体进化的重要特性。通常情况下，越是能够适应不同环境的耗散系统，其内部结构也就越复杂，这就是为什么自然选择会让生命体进化得越来越复杂的原因。

凯文·林奇教授曾经将城市形态概括为宇宙城市、有机城市，机器城市三种理论范型^[4]，笔者也曾结合国内外城市设计实践案例对此作了延伸解读^[5]。随着科学的不断发展，强调神秘主义、人伦秩序和“风水说”的宇宙城市学说如今主要在城市终极愿景的表述中提及，侧重系统性能和功效准则的机器城市范型仍在世界很多城市、尤其是新城和城市新区规划建设中被广泛应用，而视城市为生命体的有机城市学说，伴随着全球可持续发展时代的进步和人类自然生命共同体的共识形成，越来越成为主流和更加被关注的范型。

城市是一个复杂巨系统，但城市形成初期，系统较为简单，缺乏复杂性与活力。随着城市有机生命体的萌芽初生、生长形塑、强肌健体、机能复合、活跃繁荣，城市系统会日趋复杂。但城市也会进入惯性延宕、生命周期兴衰的阶段，也会不可避免地遭遇各类自然或人为灾害导致功能衰退或系统效率下降，出现城市活性先增后减的“熵增”现象，直至难以应对新陈代谢、持续成长的需要，甚至形成一个动能不明、场景错乱、活力不再、难以迎接时代机遇和应对挑战的超稳定系统。因此需要持续地推进具有系统激活意义的城市更新。

纵观世界城市的发展演进，新生与衰亡、保留与淘汰、渐进与突进、复杂与简单、有序与无序等，总是成对发生在城市发展的新陈代谢进程中。城市更新就是要在城市发展中，通过市政基础设施的改造迭代、建筑载体的性能提升、事件动能的针灸激活、公众参与的互动协力、福祉场所的品质营造、集体记忆的共情共构等途径，慢慢提高城市复杂性和环境包容性，发挥城市有机生命体在新陈代谢过程中作为一个“控制系统”的熵增对抗能力。城市能够根据外部条件的变化自发地调整自己的行为，以便能让自身更加持久地保持活力。城市的控制能力是在不断地学习和试错中逐渐成熟的，涉及传承、扬弃和发展。城市是一个能够利用信息和能量来维持自身生存优势，并能够将其传递下去的耗散系统。城市演进的新陈代谢现象是历史规律所致(图1)。

▲ 图1 维也纳19世纪上半叶和下半叶城市更新拆除内城城墙后的中心区对比

Fig.1 Comparison of Vienna’s central district before and after the demolition of the inner city walls during the first half and second half of the 19th century

资料来源：贝纳沃罗. 世界城市史[M].薛钟灵，译.北京：科学出版社，2000。

1.3  城市更新与城市历史保护传承的活态性

从城市作为有机生命体的演进视角看，历史文化活态性的保护传承非常重要。保护是前提，传承是目的，保护对象则包括了城市中那些曾经受到文化传统滋润、浸染并得以发展壮大的场所、场景、载体环境，以及习俗、技艺等。然而，并非城市发展中的一切都需要保护，熵增对抗需要激活再生的是城市发展各个阶段“光辉岁月”中的典型场景、物质印记和轶事典故^[6-7]。如今人们常常谈“乡愁”，实际上人们往往愿意记住自己曾经经历的美好岁月、社区环境、人际关爱和场所场景，或者说，会天然选择可以作为“记忆遗产”“岁月包浆”价值存留下来的东西。我们不应只是简单恢复某个特定阅历人群曾经的集体记忆，而是要将城市更新行动目标建立在与现在年轻人乃至下一代人能够分享、共情和产生共鸣的场景营造基础上，因此，用与时俱进的规划理念、设计语言和语料，建构甚至共构一个能够穿越代际认知、具有共享交集的城市历史保护再生的更新场景十分重要。

笔者团队曾经开展过时间长达20年的蜀山古南街保护更新工作，经反复斟酌推敲，明确了“以退为进、逶迤前行、活态再生”的保护更新规划设计策略，其中包含着不同时段的历史建筑和环境的合生，“逶迤”意味着在保护更新过程中反复调适优化的特性，活态再生则是我们和居民、机构、政府逐渐形成的共同目标和愿景。历史纪念物意味着确定、凝冻，价值已有定论和评级，而遗产却是活态、多态和“生生不息”的(图2)。

▲ 图2 宜兴丁蜀古南街鸟瞰

Fig.2 Bird’s-eye view of Gunan Street, Dingshu Town, Yixing City

资料来源：许昊浩摄。

2 城市更新的三代发展

本文讨论的城市更新主要是指发生在已建城市建成区中的一种广义而复合的城市更新，包括城市改造、改建、再利用、历史遗产保护和局部新建，同时也包括各类城市标识年代的物质和非物质遗存的保护、传承和扬弃工作。

通过对城市历史发展的粗略解读，审视工业革命以来城市更新历史发展和主题更迭演进，笔者认为有3个各有源流、各有特点、各有侧重，但也是异中有同的代际划分。

2.1  第一代城市更新

17世纪开始的科学革命和工业革命产生了诸多突破性的科技成果。这些科技成果深刻影响并引发了一系列新的城市扩张与历史城区改建兼具的城市建设活动，以适应城市发展的现代转型。这些建设活动同时包含了对工业化转型初期各种“城市问题”破解之道的探寻，如一系列包括公共卫生改革等在内的、与现代城市规划相关的城市更新，这就是本文概括并定义的第一代城市更新。

工业革命前，世界上多数城市多以管理农业、手工业、畜牧业及政治、军事或宗教等为主要职能。受资源环境的“生态足迹”的限制，除了极少数都城和具有特殊功能的城市外，城市规模一般很小，布局紧凑，发展缓慢，生产力水平较低。那时的城市经常遭受饥荒、战争、流行病及火灾、水灾等的影响。根据加拿大曼尼托巴大学斯米尔教授的研究，1800年，全球只有50个城市拥有10万以上的人口，即使在欧洲，城市人口也不超过10%。传统社会中只能支持极少数大城市，绝大部分城市要保证城市人口获得基本的生活、生产、烹饪的能量供给——薪材资源，一般需要50～100倍于这些城市面积的耕地和林地^[8]。前工业社会时期也产生过个别超大规模城市的改建活动，如明清北京城建设、罗马改造重建等，但这些都是强烈的政治或宗教动因导致的城市更新，并非能够产生代际普遍性影响的常规案例。更普遍的城市改建和城市更新是针对特定城市的发展管理、城市修补、局部整改、衰退治理，以及部分更新迭代，但其动因主要是局地性的，不是全球性生产力和生产关系变革型的。

工业革命引发乡村人口向城市快速集聚，城市的发展和人口的集聚相继受到了以蒸汽机发明使用等为代表的第一次工业革命(18世纪50年代至19世纪40年代)、电力发展和内燃机发明使用为代表的第二次工业革命(19世纪70年代至20世纪初)等科技发展的重大影响。工业时代的城市功能、城市结构、城市布局、交通组织、街区模式及建设科技较工业革命前发生了迭代性的变革，金融贸易、银行保险、证券交易，以及公共交通、工人居住区等均成为新的城市功能。1801—1851年，伦敦城市人口从100万增加到了200万，但受交通方式的限制，城市面积只增加了很少一部分，结果导致城市新移民的居住空间和生活环境极度拥挤、传染病盛行，引发公共卫生安全危机。现代城市规划缘起的重要原因之一就是要探寻并谋求城市公共卫生问题的科学解决方案。

19世纪末和20世纪初的现代城市规划和设计探讨了城市如何健康发展的问题。其中，霍华德的“田园城市”、佩里的“邻里单位”、柯布西耶的“现代城市”等学说具有全球性的广泛影响，尤其是后两者直接面对了历史城市如何更新发展的问题。20世纪上半叶是一个“机器征服一切”的时代^[9]，技术的进步可以看作是20世纪最伟大的成就，但是20世纪最严重的失误也可归因于人类对技术无节制的滥用，导致自然环境和人居环境的种种问题，以至于对自身的生存造成了重大的威胁^[10-11]。

第一代城市更新主要应对的典型场景是前工业时代向工业时代演进过程中，因生产力和生产关系变革而引发的城市转型和发展问题的回应性解决。

2.2  第二代城市更新

20世纪中叶以来，发达国家针对工业时代向后工业时代转型、城市化进程趋缓、老旧存量改造提升及政治事件影响开始了第二代城市更新。此时，不同国家和城市因所处经济发展时段不同在城市发展的内容、重点和目标等方面存在显著差别和时间相位差。

工业革命发展本身就有代际变化：从蒸汽机时代、电气时代再到计算机时代，反映在城市更新的演进上，也会有不同的内因和外因影响。就笔者的认识而言，工业时代向后工业时代演化的时间维度中的“何时转型、如何转型”对于探讨城市更新非常重要。

1959年，未来学家丹尼尔·贝尔最先提出了后工业社会的概念，认为工业化达到一定高度后，经济结构会从以商品生产为核心转向以服务与知识为核心的历史阶段。一些学者曾用“去工业化”(Deindustrialization)描述工业化进程日益趋缓和传统产业的衰退。分析其原因，笔者认为主要有以下3个方面^[12]:

(1)城市产业结构调整导致相关地区的衰落。

全球经济的一体化进程和产业结构调整，使得一些经济强国的第三产业逐渐代替了第二产业的主导地位，进而导致过去在制造业基础上发展起来的城市出现不同程度的结构性衰落。同时，后工业时代的劳动力不再以机器操作者为主体，而以信息和服务业工作者为主体。这些转变影响着城市产业结构的变化，使得相关的工业、交通、仓储类建筑和功能用地产生改造和再开发的城市更新需求。

(2)城市传统工业区建筑、环境以及基础设施逐渐老化，出现功能性衰退。

随着经济的发展，新的生产和运输方式要求传统工业区的功能、布局、基础设施等的发展水平也随之提升。但工业化时期城市建设的建筑和基础设施适配度、土地使用相容性、环境品质等很难适应城市的发展变化。例如，由于集装箱运输方式的发展，原来的老码头、车站的条件和装卸设施已无法满足要求，失去原有的区位、投资和发展的优势。如伦敦码头区、墨尔本码头区、上海黄浦江滨江工业区等。

(3)城市产业布局调整需求。

在城市发展过程中，由于城市用地的扩展，导致原先位于城市边缘区的产业类用地被逐渐包围于城市的内部、有时还成为城市环境的污染源；同时，由于土地区位价值的变化还造成了级差地租现象，产生了对城市产业布局调整的需求。我国实施的城市更新中对产业用地的改造再开发大多源自对城市产业布局调整的需求。如北京首钢迁址曹妃甸和冬奥会举办契机引发的城市更新(图3)。

▲ 图3 北京首钢更新改造

Fig.3 Renovation of Shougang Old Industrial Area, Beijing

资料来源：笔者自摄。

政治事件和城市事件也是第二代城市更新的主要诱发因素。如世界大战后的城市改建重建，大多是在原来的历史城址上采用重建和更新改造方式进行的。柯布西耶曾意图将现代主义城市设计思想应用于历史城市的更新改造和居住区建设，他倡导提出的拥有“阳光、空气、绿化”和现代交通系统支撑的城市设计理念与工业化的房屋建造方式，影响了战后重建的很多城市，对解决这些城市战后“房荒”的问题发挥了关键作用，第二代城市更新对此功不可没(图4)。此外，世界博览会、奥运会、中国全运会等城市事件也会引发历史城市如何更新改造的思考，如2010年上海世博会直接催生了江南造船厂、南市发电厂等厂区的城市更新和建筑改造。

▲ 图4 柯布西耶的现代城市设计概念

Fig.4 Le Corbusier’s modern urban design concept

资料来源：ROWE C，KOETTER F. Collage City[M]. Cambridge: The MIT Press，1978。

2.3  第三代城市更新

考察国内外近年来城市更新概念和实践的新动向可以发现，国际上有些城市呈现出“再城市化”的发展趋势，据此从演进视角尝试提出第三代城市更新的概念。

第三代城市更新是在数字时代深度影响生产力和生产关系，以及双碳促使城市深度脱碳的全球城市发展背景下提出的代际概念。近些年，世界上一些国际性城市，在国内外一系列发展利好的环境中，启动了新一轮城市更新行动，以期获得更高的城市竞合能力、市场效率和更优越的城市环境水准。从这些城市新近的发展来看，城市中心、副中心甚至一些城市分布式中心，因为具有良好的高阶位城市功能、交通可达性、高能级的人员聚集和信息交流，优先满足了国际新兴产业科技人群聚集、优质慢行公共空间供给和建筑环境性能绿色升级的城市更新需求。

第三代城市更新的重点是城市公共空间、全龄友好环境、绿色可持续、建设适应和满足数字时代新业态使用和社会需求的城市环境等。目前的做法包括：改造或直接拆除工业时代初期修建、功能和性能衰退的建筑和基础设施，包括高层建筑、高架路以及交通路网功能调整等。通过市场、建造、运维等维度的综合考量和成本—收益计算，经由城市更新，新建性能和功能具有迭代性特征的新建筑，一般是更高、更大容量、更高科技含量、为城市发展和产业升级注入新动能的建筑。目前第三代城市更新主要发生在国际性大都市，如东京、伦敦、纽约、上海等。另一方面，也看到了一些国际都市为脱碳和回归“人民城市”目标的不懈努力，如巴塞罗那正在研究、编制和实施面向2050年的城市设计和更新计划，成为第三代城市更新的范例。中国也确立了2035年建成“现代化人民城市”的城市发展目标，而城市更新正是促成这一目标达成的“主要抓手”。

相较于一代城市更新的“重变革、调结构、新功能”和第二代城市更新的“重转型、治衰退、补短板”的特性，第三代城市更新更多体现为城镇化率高位时的“重竞合、激创新、优环境”的特性。第三代城市更新实施了不少“拆旧建新”，其中“旧”的概念与我们现有理解的“老、破、小”观念和物理环境退化不同，对此如何评价还存在一定的学术分歧。

3 第一代城市更新的实践探索

肯尼斯·弗兰姆普敦(Kenneth Frampton)在《现代建筑：一部批判的历史》书中申明：“在欧洲已有五百年历史的有限城市在一个世纪内完全改观了。这是由一系列前所未有的技术和社会经济发展相互影响而产生的结果。”[13](图5)

▲ 图5 一座基督教城市在1440年和1840年的风貌变化

Fig.5 Changes in the landscape of a Christian city from 1440 to 1840

资料来源：贝纳沃罗. 世界城市史[M].薛钟灵，译.北京：科学出版社，2000。

第一代城市更新行动最先主要发生在一些发达国家的重要城市，内容主要是针对城市功能改变、人口集聚、交通方式改变、建筑技术发展等引发的城市规模性和结构性的更新改造、拆建重组和基础设施建设，同时也包含着解决城区发展无组织蔓延、交通拥堵、住房短缺、环境污染、流行病盛行和传染病失控等“城市问题”的城市更新行动。第一代城市更新的行动目标是要在工业革命到来之际，借生产力和生产关系的改变实现城市发展的现代化转型。

自19世纪中叶起，巴黎老城开始改建，重塑城市结构和基础设施。在当时巴黎城市更新行动采用了历史城市“大拆大建”的做法，社会对此的评价毁誉参半。然而，从长时段的演进视角看，巴黎通过宏阔而系统的城市空间轴线设计和道路结构重组，轨道交通和上下水基础设施建设以及后来的德方斯新区建设等完成了一个国际都市发展的现代转型。如今作为世界级都市代表的巴黎就是通过19世纪一系列持续的城市更新之后逐渐塑造出来的。巴黎的建筑高度控制经历了1784年的22 m、1859年的25～30 m、1967年中心区31 m和外围37 m的与时俱进的变化。如今的巴黎依然焕发着旺盛的生命活力。2024年巴黎奥运会的重要创新就是巴黎主要通过城市更新的方式而非全部新建的方式来组织这场盛会，其艺术魅力令人叹为观止(图6、图7)。

▲ 图6 奥斯曼巴黎更新改造规划

Fig.6 Haussmann’s renovation plan of Paris

资料来源：贝纳沃罗. 世界城市史[M].薛钟灵，译.北京：科学出版社，2000。

▲ 图7 巴黎城市轴线

Fig.7 The urban axis of Paris

资料来源：笔者自摄。

在城市交通发展方面，从步行城市、马车时代到汽车时代，城市街路系统的尺度、布局和结构发生了重大变革，需要通过新的规划和设计来科学应对，并使其适配新型交通工具的需求。于是，我们看到了19世纪塞尔达为巴塞罗那城市发展转型而编制的格网发展规划(图8)；海纳德在20世纪初为疏解巴黎歌剧院周边交通而创新设计的城市街路交叉口的环岛方案(图9、图10)；1908年福特发明的“T”型车并批量生产进入家庭；与此同时，伦敦、巴黎、纽约、柏林、马德里、维也纳等城市的轨道交通修建、新型道路桥梁修建及各种市政基础设施建设逐渐兴起(图11)。上述城市更新和建设的空间物理尺度与技术水平较之历史均有着巨大区别。这种城市更新也在很多近现代中国城市的转型发展中可以看到，如1921年孙科主持的广州城市规划、1927年发布的南京《首都计划》及其中山路的实施建设等。

▲ 图8 塞尔达的巴塞罗那城市规划

Fig.8 Cerdà’s urban planning of Barcelona

资料来源：www.barcelona.cat。

▲ 图9 海纳德设计的带交通环岛的城市街路系统

Fig.9 The urban road system with traffic roundabouts designed by Hénard

资料来源：HÉNARD E. Etudes sur les transformations de Paris et autres écrits sur l’urbanisme[M]. Paris: L’Equerre，1982。

▲ 图10 20世纪初海纳德为巴黎歌剧院组织交通而创新设计的街路环岛

Fig.10 The traffic roundabout innovatively designed by Hénard in the early 20th century to organize traffic for the Paris Opera House

资料来源：HÉNARD E. Etudes sur les transformations de Paris et autres écrits sur l’urbanisme[M]. Paris: L’Equerre，1982。

▲ 图11 伦敦1864年跨越泰晤士河的黑衣修士铁路桥

Fig.11 The Blackfriars Railway Bridge spanning the River Thames in London, constructed in 1864

资料来源：约翰·朱利叶斯·诺里奇. 伟大的城市-70座闪耀世界文明史的光辉之城[M]. 孙力，译. 北京：中国致公出版社，2022。

城市灾后重建也会使各类防患于未然的城市推动更新行动。工业时代的城市建筑数量和人口密度的快速增长使城市地区的安全隐患日益增多、火灾风险急剧提升。火灾防控目标推动了城市重建中健康和安全新理念的落实，“防火”逐渐成为城市规划和建筑修建的重要原则。1871年，美国芝加哥遭遇大火，大火烧毁大约18 000栋建筑，造成了300多人死亡，逾十万人无家可归。火灾后，公众呼吁必须改进建筑材料，认为芝加哥应该用“石头、砖头和铁而不是木头”进行重建。一些技术期刊研讨了防火技术，强调了混凝土建筑优秀的防火性能[14]。在经济社会发展、技术创新和创新人才汇聚的共同作用下，芝加哥城市景观在大火后彻底转型。与此同时，电梯的发明和钢铁作为建筑材料的使用催生了大量现代建筑和摩天大楼，为城市发展和历史城区更新带来了全新的可能。高层建筑不仅塑造了芝加哥现代城市的天际线，而且还影响并拓展了世界城市向空中发展的历史进程(图12)。

▲ 图12 美国芝加哥高层建筑与城市天际线

Fig.12 High-rise buildings and urban skyline in Chicago

资料来源：CAMERON R. Above Chicago[M]. San Francisco: Cameron and Company，2000。

前述柯布西耶提出的现代主义城市设计主张、1929年格罗皮乌斯为保证住宅良好的日照提出的行列式住宅街区布局模式也是第一代城市更新的重要推进器。他们的主张影响了几乎全世界的新城市建设(图13)。彼得·霍尔(Peter Hall)在《城市和区域规划》一书中曾说：“在第二次世界大战后所规划的城市中，柯布西埃的普遍影响却是不可估量的”。“在50和60年代，整个英国城市面貌的非凡变化——诸如贫民窟的清除和城市的更新，很快形成了一些前所未有的摩天大楼——不能不说是勒·柯布西耶影响的无声贡献”[15]。

▲ 图13-1 柯布西耶关于现代城市的概念设计草图

Fig.13-1 Le Corbusier’s conceptual sketches for the modern city

资料来源：LE CORBUSIER. Creation is a patient search[M]. PALMES J，trans. New York: Praeger，1960。

▲ 图13-2 1929年格罗皮乌斯构想的街区演变

Fig.13-2 Evolution of the block concept envisioned by Gropius in 1929

资料来源：沃尔夫冈·桑尼. 百年城市规划史[M]. 付云武，译. 南宁：广西师范大学出版社，2018。

总体而言，第一代城市更新主要面对的是工业革命以来部分发达国家历史城市所带来的城市转型发展历史机遇和一系列“城市问题”的解决，科技成果的应用导致了城市发展史上从未有过的城市功能、城市结构、城市交通、城市空间、基础设施、城市环境等的迭代改变和技术进阶，同时，随着对同样史无前例的各种新的“城市问题”或“城市病”的治理、整治和解决，现代城市规划和现代城市设计关于城市如何科学合理发展、新型城市人居环境如何营造的理论、策略和技术方法也应运而生。

4 第二代城市更新的实践探索

20世纪中叶、特别是20世纪60年代以来，传统的工业发展持续受到全球化、技术老化、市场短缺、资源枯竭等的影响，一些发达国家的城市化进程也逐渐从快速发展阶段过渡到发展趋缓、趋慢的后工业时代“下半场”，曾经一路高歌猛进的现代城市发展进入了“低谷”。由此，除了发展中国家和部分交战国的城市进行战后重建外，城市大规模的扩张明显趋缓。20世纪中后期，世界城市发展动力和城市更新需求的区域差异与国别差异十分明显，20世纪80年代以来，中国经历了一个世界上人口规模最大、第一代城市更新和第二代城市更新交叠影响的快速城市化进程。

第二代城市更新最先来自发达国家，后扩展至部分经济腾飞的发展中国家，主要概括为三方面内容：

(1)工业时代转向后工业时代引发的城市更新。

20世纪60年代以来，工业时代城市的制造业、运输仓储业等功能持续衰退并引发一系列社会问题。金融、贸易、信息、科技与文化等逐渐成为城市、特别是大城市的主导功能。老旧城区、老旧产业区、老旧住宅区因性能下降面临更新改造的需求。部分传统的资源型和生产分工型城市逐渐面临资源耗尽、产业结构调整导致的衰退局面，“锈带”“收缩城市”概念由此而来。

工业时代的城市更新虽然使城市获得了从传统社会向现代社会转型的发展，但物理载体及其环境也是要经历新陈代谢生命周期的，需要持续地维护、管养和更新。部分城市中心区的空间环境和重要建筑被持续输入“负熵”活力以获得持续发展。但对于大量资源型、产业分工型、地理区位型的城市而言，它们很难持续保持城市发展动能，而当年为特定产业功能建设的各类工矿设施、仓储设施、交通系统，以及低标准建造的居住生活环境，因为产业转型、技术迭代、国际竞争、资源短缺，交通运输方式改变，以及居住社区服务设施配置不足等原因，各种城市问题便显现出来。于是，这些城市普遍出现了衰退乃至“停摆”濒危的现象，亟待有效的城市更新干预。20世纪60年代以来，以“水滨回归城市”为理念的世界性的城市滨水区改造就是这类城市更新的一部分^[16]。伦敦金丝雀码头(图14)、巴尔的摩内港、波士顿昆西市场、纽约构台公园(图15)、上海江南造船厂、杭州钢铁厂、南京幕府山滨江改造、广州五仙门电厂、扬州小秦淮河街区漆器二厂等均对此做出了有益探索(图16)。

▲ 图14 伦敦金丝雀码头区城市更新

Fig.14 Urban renovation in Canary Wharf, London

资料来源：笔者自摄。

▲ 图15 纽约与联合国总部建筑隔河相望的构台公园

Fig.15 Connaught Park, across the river from the United Nations Headquarters in New York

资料来源：笔者自摄。

▲ 图16 扬州小秦淮河漆器二厂更新改造

Fig.16 Renovation of the No. 2 Lacquerware Factory along the Xiaoqinhuai River, Yangzhou City

资料来源：笔者自摄。

人们逐渐认识到，曾经一度被普遍憧憬的工业技术发展时代也存在供需失衡、技术老化、环境污染、碳排放剧增等诸多缺陷。工业革命(18世纪60年代至19世纪40年代)之前，全球二氧化碳排放量非常低。随着越来越多地使用化石燃料为机器提供动力及满足民用生活之需，1950年全球二氧化碳排放量为60亿吨。1990年则达到220亿吨，2024年更是达到了416亿吨。于是，可持续发展的理念成为人类社会发展的主要共识。1992年，中国政府签署“里约宣言”，后又签署“京都议定书”和“巴黎协议”。2021年正式提出中国的“双碳目标”。

(2)城市化转段转型引发的城市更新。

世界城市通常在城市化率达到60%左右引发城市更新高潮，此时城市结构和空间布局基本完成调整，城市发展中的增量开发边际效应下降而逐渐转向“存量提质增效”。2024年中国城市化率已达67%，“十五五”时期预计会达到70%，江苏则在2024年就达到了75.53%。一般而言，世界各国城市与农村人口的比例和产业配比总体需要一个合理均衡的比值。城市化程度达到一定的高位后，城市新项目建设减少、就业岗位结构优化但需求量有所减少。另一方面，城市各类设施和空间环境载体也会因年久失修、功能衰退、性能退化等引发城市内部的城市更新需求。

墨尔本维多利亚码头区复兴是城市转型发展的一个成功更新案例。19世纪末，维多利亚码头区最早曾作为水陆转运货场和码头使用，一直是城市的贸易中枢。20世纪70年代以来，墨尔本修建了新的集装箱码头。维多利亚码头区则在繁盛了近一个世纪后开始衰退，之后政府决定保护和利用这里的历史遗产和滨水特点并进行了新的开发建设。今天的维多利亚港区公园保留了三块湿地，可供鸟类在此栖息生活，同时提供了雨水收集、储存和再利用的功能，可解决公园80%的灌溉用水，每年还为城市提供1 000万升的生活饮用水。同时，公园还是城市户外艺术活动的重要场地，原先的仓库历史建筑在此得以存留，艺术家也在此留下了港口主题的雕塑作品(图17)。

▲ 图17 墨尔本维多利亚码头区再生改造

Fig.17 Regeneration Project in Victoria Wharf, Melbourne

资料来源：笔者自摄。

两德统一后的柏林波茨坦广场面临一次城市更新和重建的机会，当时世界上很多建筑师和规划师通过设计竞赛为此贡献了想法，但最后的主导性理念还是希望将特殊的“形式”和城市的文脉融入新建建筑。实施后的建筑形态、建筑高度、建筑材料和风格样式较之历史上的建筑有很大的改变，但波茨坦广场与周边道路系统及标志性的八边形广场均还延续着历史上的格局(图18)。荷兰鹿特丹的城市更新策略反对城市发展的机会受控于固有法则，其将城市更新行动放在一个相对灵活多元的创新主导的背景之下进行。今天的鹿特丹城市滨水区、城市广场和街道设计充满了艺术人文和景观设计的创意(图19)。

▲ 图18 柏林的波茨坦广场：希默尔&萨特勒事务所1991年的城市设计图和后期实施图

Fig.18 Potsdamer Platz, Berlin: the 1991 urban design plan and subsequent implementation drawings by the Schimmel & Sattler Architects

资料来源：沃尔夫冈·桑尼. 百年城市规划史[M]. 付云武，译. 南宁：广西师范大学出版社，2018。

▲ 图19 鹿特丹剧院广场城市更新改造

Fig.19 Urban regeneration project of Rotterdam Theater Square

资料来源：笔者自摄。

(3)第一代城市更新中一些尚在开展、或因时间相位差仍然计划进行的城市结构持续调整、基础设施进阶升级和历史遗产保护的实施行动，其中也包含了城市规划发展理念流变对城市更新的影响。

20世纪70年代末，英国政府调整了曾经的新城发展优先政策，开始针对伦敦老城中心区日益严重的社会治安问题、就业岗位缺失等“城市病”，采取“内城复兴”的城市更新行动，成效卓著。伦敦金丝雀码头区的更新转型发展、国王十字车站环境的更新整治提升、容纳世界级金融职能的伦敦金融区改建均是第二代城市更新的代表性成果(图20)。

▲ 图20 伦敦金融区高层建筑群远眺

Fig.20 Panoramic view of skyscrapers in the City of London

资料来源：笔者自摄。

轨道交通在很多大城市的普及性应用带来了城市更新的TOD(以公共交通为导向的开发，Transit-Oriented Development)开发。以东京为例，东京城市化和郊区化的发展始于20世纪初。东京经过20世纪20—30年代的快速发展，形成了轨道建设先于城市化、“郊区轨道与城市一体化”的模式。东京后来的新都心建设和山手线环线轨道上生长出的涉谷、品川、池袋等城市副中心建设均与轨道交通TOD建设相关。虽然中国在20世纪90年代初才开始系统性地进行城市轨道交通建设，但很快就发展成为了世界轨道交通强国。

中国在第二代城市更新浪潮中实施完成了很多成功案例，包括超大尺度的北京首钢改造更新和上海滨水区老旧工业仓储低效用地提质增效的城市更新。南京新街口商圈的城市更新也是一个重要的成功案例，该地区是地铁1号线和2号线的换乘枢纽，通过持续更新改建，孕育出了近年来国内销售业绩顶尖的德基广场，以及由金鹰百货、新街口百货、中央商场、大洋百货等汇聚的国内著名商圈。中小尺度的知名案例则更多，包括多年前实施的北京菊儿胡同，近年的广州恩宁路永庆坊，深圳南头古城，北京崇雍大街、景德镇陶溪川，南京小西湖，福州烟台山，泉州金鱼巷，扬州东关街、仁丰里和小秦淮河街区等。居住区更新领域也涌现出一些新的变化，以重庆市红育坡片区的老旧小区改造项目为例，其在项目推进过程中体现了吸引社会资本参与、多方共商共建、建立长效管理机制等特点。

5 第三代城市更新的实践探索

面对全球创新经济发展新态势对城市空间载体的新需求，第三代城市更新针对的是此前城市片区建筑和设施使用程度接近乃至超过预期寿命或功能不再适用、影响城市国际化及新质生产力培育发展的问题。以升级换代为目标的原拆原建、拆除重建、增大第三空间用途、绿色脱碳、步行优先及全龄友好是目前实施案例所能看到的主要趋势。

以东京为例，东京站先后在八重洲口拆除了原先位于车站东西轴线中央的高层建筑，并移建到站的南北两侧。这种改建不仅重现了原先车站的建筑尺度，而且在房顶增设了“大屋顶”公共空间，也梳理了站前路面交通，增加了大片绿化面积。此举重现了该地区历史上东西向开放空间的通风走廊，是第三代城市更新的典型作品(图21、图22)。

▲ 图21 东京站城市更新的前后对比

Fig.21 Tokyo Station before and after urban regeneration

资料来源：同济大学建筑与城市空间研究所，株式会社日本设计. 东京城市更新经验:城市再开发重大案例研究[M]. 上海：同济大学出版社，2019。

▲ 图22 更新后的东京站城市地图

Fig.22 City map of Tokyo Station after regeneration

资料来源：日本公益财团法人都市建设公共空间设计中心，公共空间研究会. 打开东京公共空间的密码——新型城市基础设施的协同设计[M]. 大连：大连理工大学出版社，2021。

东京丸之内地区持续发展则是更具城市尺度影响力的第三代城市更新实例。三菱地所在该地区的开发建设已有从1890年到2019年3个阶段共130年的时间。从2020年开始，三菱地所实施新一轮面向国际大都市的“丸之内NEXT STAGE”宏大计划，以期通过努力加强革新创造与数字基础，推进能够提高个人生活质量、有助于发现并解决社会性问题的城市建设。以“丸之内ReDesign”为主题，力求实现“通过人与企业的交集孕育全新价值的舞台”的目标。为此，基于“再城市化”目标，三菱公司先后拆除早年前川国男设计的东京海上救援总部大楼，并聘请皮阿诺在该用地上设计了一座100 m高的新一代具备节能与环保性能的木结构写字楼；大丸地块上则拆除了当年的日本大楼等建筑，并由三菱地所、藤本壮介和永山佑子合作设计标准层达到100 m×100 m的超级摩天楼——“东京火炬”(Tokyo Torch)，设计的目标是创造更多元、更生态、更宜人的城市公共空间(图23)；体现高层建筑在建造技术、双碳绿色等方面的新的科技进阶，核心还是超大的标准层能够满足世界500强企业入驻的功能需求②。同时这一项目还将协助首都高速公路地下化工程在2040年完成建设(图24、图25)。

▲ 图23-1 丸之内城市更新再开发地图

Fig.23-1 Redevelopment map of Marunouchi urban regeneration

资料来源：三菱地所设计提供，笔者改绘。

注：红色为拆除新建地块，2号地块为“东京火炬”位置。

▲ 图23-2 超级摩天楼“东京火炬”(Tokyo Torch)建筑模型

Fig.23-2 Architectural model of Tokyo Torch super skyscraper

资料来源：笔者自摄。

▲ 图24 皮阿诺设计的高层木结构建筑

Fig.24 A high-rise wooden structure building designed by Piano

资料来源：三菱地所设计提供。

▲ 图25 迈向未来的巴塞罗那超级街区——以绿色低碳为主导的规划设计

Fig.25 Barcelona’s superblocks: a green and low-carbon vision for the future

资料来源：www.barcelona.cat。

中国城市化快速发展早期曾经建设了很多较低品质的建筑，这些建筑在达到正常使用年限后，建筑的结构、材料、部件、构造均会出现不同程度的破损、性能下降，无法满足消防、抗震等新规要求，从而出现安全风险，需要城市更新的正向干预。少数建筑在特定城市区域、承担重大城市事件、重大交通设施TOD、市场运维成本测算等有利情况下也出现了较多的“原拆原建”的城市更新需求。

在中国，普通居住建筑在使用20～30年后都会出现一定程度的老化，早年按较低造价标准建造的“安置房”和“解困房”更为严重。此时，“拆了重建”还是“改造延续”，就是一个需要从成本和代价上权衡的重要问题。如果持续改造，则大规模修缮不仅是功能修复，更涉及电梯、适老设施、给排水管、窗门墙体、电气系统及各类管线设备的全面更新，以及与抗震加固及消防新规则相适应的改造投入。此时，杭州的浙工新村和南京的石榴新村等案例的“原拆原建”或许是值得评析和借鉴的案例。

《建筑实践》的官方媒体报道，上海市静安区锦沧文华改建项目2025年入选住房城乡建设部发布的第二批《城市更新典型案例集》。经研读分析，笔者将该实例改造特征概括为：保存基因、功能置换、空间重组、结构重建，属于一种近乎“原拆原建”的第三代城市更新案例。1990年建造的锦沧文华大酒店原为五星级酒店，建筑地下1层、地上30层。随着城市发展和市场需求的变化，业主计划将酒店改造成甲级写字楼，但原酒店层高仅为3.2 m(净高约2.5 m)，停车位仅30个，无法满足甲级写字楼的标准。2014年，晋思(Gensler)设计公司参与更新改造，并协助业主确定建筑改造方案。更新设计采取了整体结构置换和地下室使用空间扩容的策略。包括：将原建筑的每4层合并为3层，楼层数由30层缩减至21层，标准层高由3.2 m提升至4.5 m。针对地下车库扩容，设计则将主楼以外的裙房部分地下室由1层增加至4层，车位数从30个增加至350个，满足更新后的建筑功能配套需求。

巴塞罗那的城市再发展规划也是第三代城市更新的重要案例。1859年鲁埃达(Salvador Rueda)提议在塞尔达规划和开发的区域内，可考虑将街道改造成供行人使用的开放场所，同时也作为绿色基础设施系统的一部分，增加绿色开放空间^[17]③。这一改造的关键在于一项提案，即每三条街道中只保留一条作为机动车的交通要道，从而将9个原有的“塞尔达街区”围合成一个400 m×400 m的超级街区(superblock)。以前的街区道路交通采用汽车和行人共用街道的模式，现在新的提案是将街道重新设计成提升城市生活和工作体验的场所。汽车、公共汽车和卡车将继续使用外围的街道，但超级街区内的街道正在变绿和变得人性化。当地居民的车辆、自行车、紧急服务车、消防车、环卫车和清洁服务车仍然可以在绿色街道上行驶，但时速不得超过10 km/h。根据这一设想，到2050年，巴塞罗那还将实现面向生态和人本目标的绿色开放空间体系的重构(图26)。

▲ 图26 巴塞罗那集成了绿色街道的超级街区

Fig.25 Superblocks with integrated green streets in Barcelona

资料来源：www.barcelona.cat。

6 认识与反思

城市更新实质上是一项具有持续性、多方协同的熵增对抗及有机生命体活性持续的城市再生理念和行动干预。历史上自城市诞生以来，更新活动从来没有停止过。城市更新不仅是一个持续求真、求善、求美、求活的存量提质增效过程，更是一个城市机体功能不断优化、调适和演进的过程。文中引述分析的城市发展和城市更新实践场景，均与三代城市更新存在一定程度的对位，但少数场景也有代际的交叠。其中，第一代城市更新已经基本完成、第二代城市更新正在进行并部分完成，第三代城市更新则正初露端倪，并逐渐成为方向地标，很契合中国城市高质量发展转型中的“创新”赋能的供给侧主题。认识尊重并科学顺应城市发展的内在规律，把握城市有机生命体新陈代谢特性是三代城市更新干预行动得以实施的共性前提。

中国将城市更新作为城市高质量发展的助推器，关乎中国式现代化和“现代化人民城市”愿景的实现。改革开放40多年，中国在十分紧凑的时序上经历了工业化、城市化和信息化的过程，并分享了三次工业革命及其叠加的成果，走过了西方发达国家200多年的城市发展历程。在此大发展、大建设的过程中，既有与城市结构、功能和交通系统重组建设有关的第一代城市更新，如改革开放初年的城市旧区大规模改造，建设高层建筑林立的城市中心，另外，轨道交通亦成为很多大城市迈向现代化力争获批建设的标配设施等。也有工业仓储用地和城市低效用地功能置换、拆改留，以及与城市事件相关的第二代城市更新。目前也有了上海锦沧文华酒店、杭州浙工新村等“原拆原建”类的第三代城市更新案例。

在我国近年来的城市更新实践探索中，已经涌现出了一批在国内外都拿得出、叫得响、有内涵、能示范的优秀案例。例如上海田子坊、广州永庆坊、深圳南头古城、景德镇陶溪川、北京崇雍大街、南京小西湖、福州烟台山、泉州金鱼巷、苏州十全街、宜兴蜀山古南街、扬州仁丰里和东关街等，其中多项案例获得了联合国教科文组织亚太文化遗产保护、亚建协、中国建筑学会等国内外大奖，也有很多案例入选了住房和城乡建设部示范可复制清单(图27～图30)。

▲ 图27 广州永庆坊更新改造

Fig.27 Renovation of Yongqingfang, Guangzhou City

资料来源：笔者自摄。

▲ 图28 景德镇陶溪川更新改造

Fig.28 Renovation of Taoxichuan District, Jingdezhen City

资料来源：笔者自摄。

▲ 图29 南京小西湖更新改造

Fig.29 Renovation of Xiaoxihu area, Nanjing City

资料来源：笔者自摄。

▲ 图30 福州烟台山更新改造

Fig.30 Renovation of Yantai Hill, Fuzhou City

资料来源：笔者自摄。

应该看到，世间普通的有机生命体新陈代谢和生老病死是客观规律，然而城市却不应该死亡。量的增变、质的提升、旧物改建、拆除废弃等都是可行的城市更新策略。城市作为一个各个时代见证物集萃、琳琅满目的“博物馆”，需要日常的“藏品”甄别、筛选、修复和保护展示以及运维工作，城市年轮时光机记录了曾经的“光辉岁月”、记录了一代代人为此做出的努力和贡献，但也包括了需要“断舍离”的认识偏差和现实遗憾，以及弥补纠错中的种种痛楚。

城市更新涉及不同年代、复杂街区、产权地块、运维管理和众多利益相关者，城市更新还存在复杂的财务运行、多方博弈、业态响应、实施组织和运维等方面的问题和困难。对于历史城市，不仅需要“留、改、拆”，还需要适度地考虑“补”“拼”或“增”，很多场景还可以考虑“保、改、活、用、建”并举，居民自发的“保中建”和“建中保”也应鼓励。城市更新的方法路径应求同存异，保持探索乃至个别试错的活力。考察城市更新的发展和代际演进，合理适度地提高更新客体的建设强度和性能效能对于提升城市发展动能、市场竞争力和运维韧性是必要的，其中包含当代的积极创造、创新设计、数字动能接纳、绿色低碳更新探索。

最后需重申，本文的城市更新主要讨论的是城市中存量空间的提质增效和实践探索，基本不包括城市新区的增长性发展。城市更新的实践探索非常重要，尤其体现在实际案例自下而上地推动城市更新理论和制度上的创新。除了方针、政策、条规要求以及类型学成果的“复制”参考外，应注重内因启动、外因策应、时机把握、因地制宜、运维策划、多方加持的“一案一策”。因此，笔者理解的中国城市更新可以概括为“在城市中调适城市”——发展转段、优化升级；“在城市中改造城市”——排忧解难、雪中送炭；“在城市中建设城市”——内涵优先、重在品质；“在城市中发展城市”——动能激发、面向未来；最终达到“在城市中活化城市”——老树新干、再生前行。

(注：本文根据2025中国城市规划年会大会报告深化改写而成。)

注释

① 相关概念阐述综合参考百度百科相关词条与瓦兹拉夫·斯米尔所著的《能量与文明》(2021)一书。

② 相关内容根据日本三菱地所提供的支撑资料。

③ 相关内容参照巴塞罗那市政厅最新官网。https://ajuntament.barcelona.cat/espaisverds/en/historic-de-plans。

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